قطعاٌ با خرید و فروش ملک پول خوبی به‌دست می‌آورید. ولی اگر جدیداٌ در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کرده‌اید، انتظار سود یک‌شبه را نداشته باشید. سودآوری مطلوب در املاک تجاری و مسکونی به دانش، شناخت بازار و مهارت نیاز دارد. در سرمایه‌گذاری املاک تجاری اشتباهات رایجی وجود دارد که تقریباٌ تمام تازه‌واردهای این کسب‌وکار انجام می‌دهند. در این مقاله 8 اشتباه مهلک سرمایه‌گذاری در املاک تجاری را مرور می‌کنیم تا با آگاهی از آنها مسیر سودآوری هموارتری را بشناسیم.
نکته‌های کلیدی در سرمایه‌گذاری املاک تجاری
- معمولاٌ افراد تازه وارد بدون برنامه‌ریزی دقیق به سرمایه‌گذاری در املاک تجاری ورود می‌کنند. در نتیجه اشتباهات مهلک ولی رایجی را مرتکب می‌شوند.
- داشتن استراتژی دقیق برای فروش گام مهمی است که سرمایه‌گذاران را برای رسیدن به اهداف بلند‌مدت کمک می‌کند.
- بررسی تمامی جوانب محله و منطقه‌ای که قصد خرید ملک در آن را دارید.
- داشتن تیمی متخصص شامل مشاور املاک قابل اطمینان و حتی وکیلی باتجربه مشکلات حقوقی احتمالی را رفع و رجوع می‌کند.
- تخمین هزینه‌های اصلی و جانبی مثل وام مسکن، بیمه و هزینه‌های نوسازی و نگهداری.
1. شکست در برنامه‌ریزی
آخرین مرحله‌ی سرمایه‌گذاری در املاک، خرید خانه یا ملک تجاری است. سرمایه‌گذاران بعد از این مرحله تصمیم می‌گیرند از دارایی‌شان چگونه در بازار املاک استفاده کنند. در بازار داغ خرید و فروش، مقاومت در برابر سرمایه‌گذاری دشوار خواهد بود. مهم این است که در زمان مناسب تصمیم‌گیری معقول بگیرید. قبل از هر اقدامی، چه دریافت وام مسکن یا کاهش هزینه‌ها و پس‌‌انداز مبلغ موردنیاز، پیشنهاد می‌کنیم استراتژی سرمایه‌گذاری‌تان را تعیین کنید. هر سرمایه‌گذاری برای رسیدن به دقیق‌ترین استراتژی ممکن باید پیش از هر اقدامی به پرسش‌های زیر پاسخ دهد.
- آیا به‌دنبال ملک مسکونی مجردی یا خانوادگی است؟
- بازار هدف‌تان در سرمایه‌گذاری املاک تجاری به چه نوع کسب‌وکارهایی نزدیک است؟
- ملک مدنظر را برای تفریح و تعطیلات نیاز دارید یا سکونت طولانی‌مدت؟
- ملک مورد علاقه‌تان چه تطابقی با اهداف از پیش تعیین‌شده‌تان دارد؟
2. صرف‌نظر کردن از تحقیق
بیشتر مردم قبل از خرید خودرو یا تلویزیون با مقایسه‌ی برندهای مختلف و پرسیدن سؤال‌هایی از فروشندگان، تصمیم نهایی‌شان را برای خرید محصول موردنظرشان می‌گیرند. چندین برابر این دقت و وسواس برای خرید وسایل خانه باید صرف خرید خود خانه شود. نوع تحقیق و پژوهش برای سرمایه‌گذاری در هرنوع ملکی متفاوت است و باید مسیرهای متفاوتی را پیش بگیرید. نه تنها تحقیق و تفحص درمورد ملک منطقی است، بلکه به عنوان سرمایه‌گذار باید درباره‌ی انواع ملک در محله و منطقه‌ی مدنظرتان اطلاعات به دست آورید. سؤال‌های فهرست شده‌‌ی پایین را باید هر سرمایه‌گذار ملکی پیش از خرید پاسخ دهد:
- ملک مدنظر به سایت تجاری نزدیک است و در آینده ساخت‌وسازهایی در آن نزدیکی انجام خواهد شد؟
- ملکی که قصد خریدش را دارید در مسیر سیلاب و دیگر خطرات طبیعی و زیست‌محیطی قرار دارد؟
- چه مشکلات و مسائل حقوقی درمورد ملک وجود دارد که باید به آنها رسیدگی کرد؟
- چه اقلام و وسایل جدیدی برای ملک نیاز دارید یا باید آنها را تعویض کنید؟
- دلیل مالک فعلی برای فروش ملک چیست؟
- مالک قبلی در چه تاریخی چه مبلغی برای خرید ملک هزینه کرده است؟
- آیا در محله و منطقه جدید مشکلات و خطراتی وجود دارد که نیاز باشد از آنها مطلع شوید؟
3. انجام تنهایی تمامی کارها
بسیاری از خریداران تصور می‌کنند همه‌چیز را درباره‌ی سرمایه‌گذاری در ملک تجاری می‌دانند و در ابتدای مسیر برای انعقاد هرنوع قراردادی آمادگی دارند. بااینکه ممکن است تعدادی معامله‌ی خوب در گذشته انجام داده باشید ولی در شرایط مختلف بازار، به‌خصوص در زمان رکود، با مراجعه به مشاورهای باتجربه جلوی اشتباهات احتمالی‌تان را بگیرید. سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات باید از هر منبع در دسترسی استفاده کنند و روابط‌شان را گسترش دهند. همکاری با مشاور املاک باهوش و مشورت با وکیل مسلط به مسائل حقوقی املاک و نماینده‌ی بیمه ازجمله الزامات یک تیم سرمایه‌گذاری ملکی موفق است.
4. فراموش کردن این نکته که املاک و مستغلات کسب‌وکاری محلی است
سرمایه‌گذاران املاک تجاری باید محلی بودن بازار این کسب‌وکار را بپذیرند و براساس این موضوع دست به عمل بزنند. موضوع‌هایی که باید در مورد هر محله بدانید احتمال کاهش یا افزایش ارزش زمین، ارزش خانه و میزان معقول سرمایه‌گذاری در آن منطقه را شامل می‌شود. اطلاع دقیق از این پارامترها تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در ملک موردنظر را آسان‌تر می‌کند.
5. نادیده گرفتن نیازهای مستأجر
اگر قصدتان از خرید ملک مسکونی، اجاره دادن آن است، باید بازار هدف‌تان را از پیش مشخص کنید. مجردها، تازه ازدواج‌کرده‌ها، دانشجوها یا خانواده‌های پرجمعیت می‌توانند بازار هدف املاک مسکونی باشند. خانواده‌ها ممکن است به‌دنبال محله‌ای با نرخ جرم و جنایت پایین و مدرسه‌های استاندارد بگردند. درحالی‌که مجردها بیشتر دسترسی به حمل‌ونقل عمومی و مکان‌های تفریحی را در اولویت قرار می‌دهند. پیشنهاد ما این است که سرمایه‌گذاران به انواع مستأجرها توجه کنند. این مسأله در مورد املاک تجاری نیز صدق می‌کند. ملک موردنیاز برای رستوران یا نمایشگاه اتوموبیل، شرکت خصوصی یا فروشگاه زنجیره‌ای از جنبه‌های مختلفی متفاوت است. باید بدانید قصد هدف گرفتن چه نوع کسب‌وکاری را دارید.
6. پشتوانه‌ی مالی ضعیف
پشتوانه‌ی ضعیف مالی یکی دیگر از 8 اشتباه مهلک سرمایه‌گذاری در املاک تجاری است. متأسفانه بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذارانی که وام‌های مختلف و کم بهره دریافت می‌کنند، با پشت گوش انداختن پرداخت اقساط، نرخ بیشتری را به بانک برمی‌گردانند. با برنامه‌ریزی دقیق و منعطف و استفاده از طرح‌های پشتیبان برای پرداخت وام، تلاش کنید اقساط وام روی هم تلنبار نشود.
7. مطلع نبودن از قیمت‌های ملک هر منطقه
این موضوع تاحد زیادی به مسأله‌ی تحقیق و تفحص گره خورده است. پیدا کردن خانه و ملک تجاری مناسب احتمالاٌ زمان‌بر و خسته‌کننده خواهد بود. زمانی که خریدار در نهایت خانه‌ای را پیدا می‌کند که واقعاٌ نیازها و خواسته‌های او را برآورده می‌سازد، طبیعتاٌ مشتاق است فروشنده پیشنهاد او را بپذیرد. در چنین شرایطی خریدار و سرمایه‌گذار کم‌تجربه ممکن است قیمت بیشتری را برای خرید بپردازد تا بتواند به سرعت سرمایه‌گذاری کند. با انجام این کار احتمالاٌ با ضرر مالی مواجه می‌شود و برای جبران آن باید زمان زیادی سپری کند. برای اینکه از قیمت معقول و مناسب ملک موردعلاقه‌تان مطلع شوید، پیش از سرمایه‌گذاری به‌اندازه‌ی کافی جست‌وجوی کنید. درنظر داشته باشید که پیدا کردن مشاور املاک قابل اطمینان مشکلات این چنینی را تا حد زیادی رفع و رجوع می‌کند.
8. دست‌کم گرفتن هزینه‌ها
هزینه‌های سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی به خرید آن ملک خلاصه نمی‌شود. به‌عنوان سرمایه‌گذار باید تمامی جوانب و هزینه‌های احتمالی را درنظر داشته باشید؛ از هزینه‌های مربوط به نگهداری حیاط و وسایل گرمایشی و سرمایشی گرفته تا بیمه و مالیات بر دارایی. پیشنهاد می‌کنیم پیش از خرید هر نوع ملکی برآوردی از تمام هزینه‌های مربوط به راه‌اندازی و نگهداری خانه و ملک تجاری داشته باشید. درنظر نگرفتن هزینه‌های جانبی اشتباه مهلکی در سرمایه‌گذاری تجاری است که قطعاٌ ضررهای مالی مختلفی به شما وارد می‌کند.
حرف آخر
واقعیت این است که اگر سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی راه ساده‌ای بود، همه در این کسب‌وکار مشغول می‌شدند. خوشبختانه، تمامی مشکلات و اشتباهاتی که در این مقاله از آنها صحبت شد با همفکری و همراهی با مشاور املاکی متخصص و مسلط حل می‌شود. همچنین استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیز ممکن است تا حدودی راهشگا باشد. اما به‌طور کلی هر سرمایه‌گذار به تیمی با متخصص‌های کاربلد نیاز دارد تا خیلی زود به سود مدنظر برسد. حرف آخر ما این است که برای جلوگیری از 8 اشتباه مهلک سرمایه‌گذاری در املاک تجاری تیم حرفه‌ای‌تان را پیدا کنید.
