تا به حال برای‌تان پیش آمده کسی بخواهد خانه یا وسایل‌تان را به زور از چنگ‌تان دربیاورد؟ امیدوارم هرگز این اتفاق نیفتد ولی اجازه بدهید کمی درباره‌ش حرف بزنیم. اگر روزی روزگاری با چنین موردی به‌خصوص درمورد املاک مواجه شدید و اصطلاح «تصرف عُدوانی» به گوش‌تان خورد، تعجب نکنید. مسائل حقوقی پر از اصطلاحات و کلماتی است که هرگز آنها را نشنیده‌اید. ولی بعد از آشنایی با تعریف هرکدام از آنها می‌فهمید که با ماده تاریک سر و کار نداشته‌اید. در این مقاله یکی از این اصطلاحات یعنی تصرف عدوانی را بررسی می‌کنیم. در دایره المعارف نیک بوم می‌توانید اصطلاحات و عبارت‌های تخصصی دیگر را مطالعه کنید.
شیپور جنگ
اگر سری به جلد اول حقوق مدنی نوشته‌ی سید حسن امامی بزنید و صفحه‌ی 57 آن را باز کنید، با این تعریف از تصرف عدوانی مواجه می‌شوید:
تصرف که از آن به ید (دست) هم تعبیر می‌شود عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص به‌طور مستقیم یا به واسطه غیر، بر مالی دارد.
اما این کلمه‌ها و جمله‌های حقوقی ممکن است کمی ما را گیج کند. خیلی ساده، تصرف عدوانی به موضوعی حقوقی مربوط می‌شود و معنای آن به‌‌زور گرفتن زمین یا ملک از مالک حقیقی و قانونی آن است. بُعد حقوقی این موضوع بر روی مدت زمان تصرف متمرکز است و باید به‌اندازه‌ای باشد که عرفاً بتوان به آن تصرف گفت. در ماده 690 قانون مجازات اسلامی تصرف عدوانی و مزاحمت یا ممانعت در حق نسبت به املاک متعلق به دولت یا اشخاص حقیقی یا حقوقی صرفاً با شکایت مالک قابل تعقیب کیفری است.
برای تکمیل موضوع نگاهی هم به ماده 158 قانون آیین دادرسی بیندازیم:
دعوای تصرف عدوانی حقوقی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده‌ی تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
طبق تعریف ارائه‌شده مال موردنظر بایستی غیرمنقول باشد. یعنی چه؟ یعنی غیرقابل انتقال. اگر قصد دارید برای پیگیری کارهای‌تان وکیل استخدام کنید فقط به کارت ملی، مدارکی که سبق تصرف را ثابت کند و اصول اسناد مالکیت نیاز دارید.
زیر ذره‌بین
تا اینجا مسائل را خلاصه و جمع‌جور بررسی کردیم. ولی حالا کمی حوصله‌ی بیشتر نیاز داریم تا موارد را به‌صورت جداگانه زیر ذره‌بین ببریم. دعاوی تصرف عدوانی شرایط ویژه‌ای دارد که برای تحقق آن به پایه‌های جداگانه‌ای نیاز است. این چهارپایه عبارتند از:
- سابقه تصرف خواهان
- عدم سبق تصرف خوانده
- عدوانی بودن تصرف خوانده
- غیرمنقول بودن مال مورد تصرف
هریک از این موارد در ادامه به‌ترتیب واکاوی می‌شوند تا تصویر دقیق‌تری از این مسأله در ذهن‌تان شکل بگیرد.
سابقه تصرف خواهان
خواهان یعنی فرد شاکی. اصلی‌ترین رکن تحقق دعوی این است که خواهان مدت از اموال غیرمنقول مدنظر استفاده کرده باشد. برای مثال اگر مورد واحدی آپارتمانی است، خواهان باید مدتی در آن اقامت کرده باشد و این موضوع را همسایگان و اطرافیان تأیید کنند. ارتباط بین مال و متصرف بهتر است مدتی ادامه داشته باشد تا به‌عنوان سابقه پذیرفته شود. ولی تعیین آن بستگی به عرف دارد.
عدم سبق تصرف خوانده
این نکته خیلی خیلی مهم است. قاضی تنها در شرایطی امکان صدور حکم دارد که خوانده بعد از تصرف خواهان اقدام به تصرف اموال غیرمنقول کرده باشد. در غیر این‌صورت قاضی نمی‌تواند حکمی صادر کند. صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جائز خواهد بود که تصرف آن ناحق باشد. برهمین اساس خوانده نباید تصرف قبلی درمورد مال مدنظر داشته باشد، چون در آن‌صورت متصرف سابق به‌حساب می‌آید و شکایت آن وجه قانونی نخواهد داشت.
عدوانی بودن تصرف خوانده
یکی دیگر از شرط‌های مهم و ضروری تحقق غصب، عدوانی بودن تصرف است. درمورد «عدوانی بودن» در قانون تعریف مشخصی وجود ندارد. ولی تعریف دقیق آن را باید به «بدون رضایت» برگرداند. یعنی مالک اصلی هیچ‌گونه رضایتی از حضور شخص یا اشخاص دیگر در ملکش ندارد و آنها بدون رضایت او در آن ملک مستقر شده‌اند.
غیرمنقول بودن مال مورد تصرف
به‌نظر می‌رسد این عنوان به‌اندازه‌ی کافی شفاف است و توضیح‌های بیشتر در مورد آن تکرار مکررات. ولی درنظر داشته باشید که مال (ملک) موردنظر باید غیرمنقول باشد. این اصطلاحی حقوقی است و اموالی را شامل می‌شود که مانند زمین و معدن از مکانی به مکان دیگر قابل انتقال نیستند. البته این اموال را می‌توان در قانون مدنی به چند دسته تقسیم کرد:
- زمین
- اموال وابسته به انسان مثل لوله‌های به‌کار رفته در ساختمان
- اموال تابع اموال غیرمنقول
تفاوت‌‌های جزئی دو دعاوی حقوقی
بین دعوای تصرف عدوانی و دعاوی خلع ید شباهت‌های بسیاری وجود دارد که ممکن است در مواجهه با هرکدام کمی گیج شویم. برای جلوگیری از این موضوع بهتر است آنها را از هم تفکیک کنیم:
- دعاوی خلع ید مربوط به عین و منفعت مال منقول و غیرمنقول است ولی تصرف عدوانی منحصراً به مال غیرمنقول مربوط می‌شود.
- درمورد دعاوی خلع ید اجرای حکم منوط به قطعیت آن است ولی در تصرف عدوانی باتوجه به ماده 175 قانون آیین دادرسی مدنی اجرای حکم بدون قطعیت مجاز به‌حساب می‌آید.
- دعاوی تصرف عدوانی را برخلاف خلع ید باتوجه به حکم ماده 177 بدون انجام تشریفات و خارج از نوبت امکان رسیدگی به آن وجود دارد.
- سند مالکیت در دعوای تصرف عدوانی اماره‌ی سابقه‌ی تصرف است. باآنکه در دعوای خلع ید به‌عنوان دلیل قطعی مالکیت مورد توجه قرار می‌گیرد.
- منشأ دعوای خلع ید، مالکیت خواهان اما دعاوی تصرف عدوانی، تصرفات سابق خواهان است.
- دعاوی خلع ید مالی و مستلزم پرداخت هزینه‌ی دادرسی دعاوی مالی است. بااینکه در خلع ید مال غیرمنقول، هزینه‌ی دادرسی طبق قیمت منطقه‌ای املاک محاسبه می‌شود. اما دعاوی تصرف عدوانی غیرمالی است و هزینه‌ی دادرسی آن با هزینه‌ی پرداختی در دعاوی غیرمالی است.
یک مورد جانبی
براساس ماده 167 قانون دادرسی مدنی اگر دو یا چند نفر به‌طور مشترک مال غیرمنقولی را در اختیار داشته باشند و بعضی از آنان مانع استفاده‌ی دیگران شوند، نوعی تصرف عدوانی صورت داده‌اند. بحث این دعوا جرم و مجازات است. در این مورد باید بررسی شود که مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی، متصرف قابل مجازات است یا خیر؟
البته در این مورد اختلاف دیدگاه وجود دارد. عده‌ای معتقدند چون تمامی شرکای ملک مشاع حق مالکیت دارند، نمی‌توان عمل ممانعت را جرم به‌حساب آورد. اما از سوی دیگر، عده‌ای دیگر اعلام می‌کنند که تصرف بدون اجازه در ملک مشاع جرم است.
چند سؤال اساسی
برای کسانی که با تصرف عدوانی درگیر بوده‌اند و با این موضوع دست‌وپنجه نرم می‌کنند چندین سؤال مطرح است. این‌ها احتمالاً سؤال‌های شما هم خواهد بود:
- آیا طرح دعوی تصرف عدوانی لزوماً از سوی مالک صورت می‌گیرد؟
خیر. لزوماً اقامه‌ی دعوی تصرف عدوانی از سوی مالک صورت نمی‌گیرد. زیرا در دعوای تصرف عدوانی، رابطه‌ی بین متصرف سابق، نشانه‌ی مالکیت به سود او ایجاد می‌کند. این‌بار چنانچه متصرف عدوانی، مدعی مالکیت باشد، بار اثبات آن را به دوش دارد.
- سند مالکیت در دعوی تصرف عدوانی چه نقشی را ایفا می‌کند؟
سند مالکیت در تصرف عدوانی طبق قانون جدید صرفاً اماره‌ی سبق تصرف است که خلاف آن قابل اثبات خواهد بود. این موضوع باعث تنزل ارزش و اعتبار سند مالکیت می‌شود.
- اگر مالک با اقداماتی در تصرفات مستأجر اخلال ایجاد کند آیا می‌توان دعوای تصرف عدوانی را به نفع او مطرح نمود؟
بله، زیرا مالک بدون مجوز قانونی و بدون رضایت مستأجر، مورد اجاره تصرف نموده است.
مثالی از رأی تصرف عدوانی
1) تاریخ رسیدگی: 1388/08/05
2) شماره درخواست: 88/8/880313
3) مرجع رسیدگی: شعبه 1 دادگاه عمومی حقوقی
4) موضوع: تصرف عدوانی
رأی دادگاه:«در خصوص دعوای الف به طرفیت ب، خواسته رفع تصرف عدوانی از هفت قفیز زمین زراعی را به استناد ماده 158تا 177ق.آ.د.م دارد. دادگاه با توجه به مستندات و مدارک خواهان و محتویات پرونده‌های استنادی و احکام قطعی مستندی مدلول و منطوق صورت مجلس شده است. اجرای قرار معاینه محلی و گزارش عضو مجری قرار و نظریه کارشناس رسمی و نیز به عنایت به سند عادی خواهان که دلالت دارد مالک موردنظر زمین متنازع فیه هست و سابقه‌ی تصرف وی از تاریخ 20/11/60 می‌باشد.
مجموع اوراق پرونده استنادی و ادله موجود بر سابقه تصرفات خواهان حمایت صریح دارد. خوانده در صورت جلسه 5/12/83 اذعان می‌کند خواهان از سال 71 بعلت زیادی آب نتوانست زمین مورد نظر مورد کشت قرار دهد. نظر به اینکه خوانده بدون کسب رضایت خواهان و برخلاف میل او برای تصرف عرصه زراعی اقدام کرد دادگاه در مجموع دعوای خواهان را وارد و ثابت می‌داند. مستنداً به مواد 161-158 ق.آ.د.م حکم به رفع تصرف عدوانی خوانده از 7 قفیز زمین زراعی خواهان صادر می‌نماید»
مثالی از دادخواست تصرف عدوانی
|
مشخصات
طرفین |
نام | نام خانوادگی | نام پدر | سن | شغل | محل اقامت |
| خواهان | ||||||
| خوانده | ||||||
| وکیل | ||||||
| خواسته یا موضوع | تقاضای رفع تصرف و قلع و قمع بنا مقوم به……ریال و اجرت المثل ایام تصرف مقوم به……..ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت | |||||
| دلایل و منضمات | کپی مصدق سند مالکیت ، معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری | |||||
| ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی | ||||||
| احتراما به استحضار می رساندبه موجب سند مالکیت شماره…….،………… دانگ پلاک ثبتی………./……..بخش ……….واقع در………..متعلق به اینجانب می باشد نظر به اینکه خوانده/خواندگان بدون اذن و اجازه اینجانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف غاصبانه خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرفات عدوانی و قلع و قمع بنای بدون مجوز خوانده/خواندگان جزء پلاک ثبتی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ……لغایت صدور حکم به میزان ………..ریال به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.
عندالاقضا برای اثبات ادعای خود و تعیین اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نماید. ضمنا نظر به اینکه خوانده در شرف احداث بنا در پلاک مذکور می باشد بدوا صدور دستور موقت به منع وی از احداث بنا به استناد مواد310و320 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در مورد مدنی و اجرای فوری ان نیز تقاضا می گردد. |
||||||
| محل امضا – مهر – اثر انگشت | ||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه…….دادگاه……رسیدگی فرماید.مشخصات ارجاع | |||||
جمع‌بندی
حالا که به انتهای مقاله رسیدیم، ارتباط تصویر ابتدایی و عنوان شیپور جنگ را بهتر متوجه می‌شویم. این یعنی ما با درگیر شدن در پرونده‌ای مثل تصرف عدوانی عملاً به میدان جنگی ورود کرده‌ایم که از انتهای آن اطلاعی نداریم. دشمن با روشن کردن آتش جنگ به محدوده‌ی شخصی ما تجاوز می‌کند و باید در مقابل آن بایستیم. اگر با روش‌های مختلف و بدون آشنایی با استراتژی‌های حقوقی آشنا نباشیم خیلی زود ممکن است همه‌چیز را از دست بدهیم. پیشنهاد ما استفاده از مشاوران حقوقی مطمئن است که به تمامی جنبه‌ها تسلط دارند. پس بی‌گدار به آب نزنید.
