بسیاری از افرادی که در آستانه خرید ملک هستند، دغدغه‌های فراوانی را مقابلشان می‌بینند؛ از انتخاب یک ملک مناسب و ایده‌آل گرفته تا روند معامله و طی کردن مراحل قانونی خرید و سند زدن ملک. اما نکته دیگری که در این راستا نباید آن را فراموش کرد، بررسی و تشخیص اصالت سند مالکیت ملک است.
طبق توصیه کارشناسان، قبل از هر معامله و امضای قراردادی، باید درمورد اصالت سند مالکیت ملک استعلام گرفت تا بدانیم که آیا سند مالکیتی که مالک به ما ارائه می‌شود، اصل است یا تقلبی.
اسناد رسمی چه اسنادی هستند؟
در این مقاله ما قصد داریم به بررسی انواع اسناد ملکی بپردازیم و ببینیم که کدامیک از این اسناد، از نظر قانونی، اسناد رسمی به شمار می‌روند و نحوه استعلام اصالت این اسناد به چه ترتیب است.
طبق قانون مدنی، اسنادی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و یا دفاتر اسناد رسمی، برطبق اختیارات و مقررات قانونی تنظیم شده باشند، همگی اسناد رسمی حساب می‌شوند. درباره انواع اسناد ملک می‌توان از سند تک‌برگ، سند منگوله‌دار (دفترچه‌ای)، سند شش دانگ، سند وکالتی، سند وقفی و سند ورثه‌ای نام برد.
تشخیص اصالت سند مالکیت ملک
بررسی اصالت این اسناد، در حقیقت به معنی بررسی اصل یا جعلی بودن اسناد است؛ بدین معنا که با استعلام سند، می‌توان دریافت که آیا سند ملک، معتبر است و یا فاقد اعتبار.
اصالت تمامی اسناد قابل پیگیری است و حتی در برخی معاملات، این اقدام ضروری است و نیاز به بررسی اعتبار اسناد خواهد بود که البته نحوه استعلام و تشخیص اصالت سند مالکیت ملک بسته به نوع سند، متفاوت است. با تصدیق اصالت اسناد مالکیت، علاوه بر تضمین اصالت سند، می‌توان مساحت، نوع کاربری، وضعیت بازداشتی، وضعیت رهن و نام مالک فعلی ملک را به‌صورت دقیق به دست آورد.
استعلام اصالت سند مالکیت تک‌برگ
سند تک‌برگ، در حقیقت نوع جدیدی از اسناد ملکی است که جایگزین سند منگوله‌دار شده و با رعایت کلیه ملاحظات ایمنی، به‌صورت کامپیوتری صادر می‌شود. در یک سند تک‌برگ، نقشه کروکی ساختمان نیز درج می‌شود.
سند تک‌برگ به دلیل امنیت بالا و شرایط صدور، جزو معتبرترین اسناد ملکی در ایران به حساب می‌آید و به‌ندرت جعل می‌شود. اما در هر صورت بهتر است که برای بررسی اصالت این سند نیز اقدام کرد. البته باید این را درنظر داشت که در هنگام انجام معامله ملکی و انتقال سند، دفاتر اسناد رسمی، شخصا روند بررسی اصالت سند را انجام داده و در صورت اعتبار و تائید سند ملک، انتقال رسمی آن انجام خواهد شد.
اما استعلام و بررسی اصالت سند مالکیت ملک بیش از هر زمان، در هنگام خرید وکالتی ملک که بدون انتقال سند صورت می‌گیرد و همچنین در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه ملک، اهمیت خواهد داشت. در اصطلاح عامیانه و رایج بین مشاورین املاک، اینگونه معاملات اصطلاحا “کلیدی” نامیده می‌شوند؛ یعنی با مبایعه‌نامه‌های قبلی و مدارکی که فرد در اختیار دارد، معامله صورت می‌گیرد و سندی هم برای ملک صادر نخواهد شد. تنها راه برای اخذ سند مالکیت چنین املاکی، طی کردن مراحل قانونی برای حل کردن مشکلات موجود از طریق مراجع ذی‌صلاح قضایی است.
برای استعلام سند مالکیت تک برگ، از دو طریق می توان اقدام نمود:
1- رجوع به سایت اینترنتی:
استعلام سند مالکیت تک‌برگ به‌صورت اینترنتی رایگان و ساده است؛ برای این منظور شما باید به سایت www.ssaa.ir مراجعه کرده و در پنل میز خدمات الکترونیک، گزینه استعلامات ثبتی را انتخاب کرده و سپس روی گزینه تصدیق اصالت سند مالکیت کلیک کنید و پس از طی مراحلی می‌توانید از اعتبار سند ملک مدنظرتان آگاه شوید.
برای بررسی اصالت سند مالکیت ملک به‌صورت آنلاین، به این اطلاعات نیاز دارید که همه آنها در سند مالکیت درج شده‌اند:
- استان
- واحد ثبتی
- شماره اصلی
- شماره فرعی
- شماره دفتر املاک الکترونیک / شماره یکتا
- شناسه / شماره ملی
- شماره دفتر املاک
- شماره صفحه
2– مراجعه حضوری به دفتر اسناد رسمی:
شما با مراجعه به دفترخانه ثبت اسناد نیز می‌توانید از اصالت سند مالکیت ملک مدنظرتان مطمئن شوید. البته از آنجا که این روش با دردسر و صرف انرژی بیشتری همراه است و گاهی ممکن است نتوانید بدین ترتیب استعلام مدنظر را انجام دهید، توصیه می‌شود که برای بررسی اصالت سند مالکیت ملک، به‌صورت اینترنتی و ازطریق سامانه اقدام کنید.
استعلام اصالت سند مالکیت منگوله‌دار :
سند منگوله‌دار (سند دفترچه‌ای)، همان سند قدیمی املاک است که در حقیقت دفترچه‌ای است که با تکه‌ای سرب پلمپ شده با نخ، به دفترچه آویزان است.
اگرچه این نوع اسناد به دلیل پلمپ بودن، ارزش و اعتبار بالای دارند ولی از آنجا که نقص‌های متعددی مثل عدم درج آدرس و موقعیت جغرافیایی و نشانه ملک دارند، کمتر از سند تک‌برگ قابل اعتماد هستند و بارها در سند منگوله‌دار، شاهد کلاه‌برداری‌هایی بوده‌ایم.
در عین حال، به‌دلیل دست‌نویس بودن سندهای منگوله‌دار، امکان ناخوانا بودن دستخط و یا پاک شدن یا کمرنگ شدن متن سند در اثر مرور زمان نیز وجود دارد و همین مشکلات سبب شد تا از سال 1390 به بعد، سندهای تک‌برگ مرسوم شوند. در حال حاضر با مراجعه به دفترخانه و اداره ثبت محل وقوع ملک و با ارائه اسناد و مدارک، می‌توان سند مالکیت دفترچه‌ای را به سند تک برگ تبدیل کرد.
برای استعلام اصالت سند مالکیت ملک در صورتی که سند منگوله‌دار باشند، نمی‌توان از طریق سایت اینترنتی اقدام کرد و تنها با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، می‌توان درخواست تشخیص اصالت سند مالکیت ملک را ارائه داد که انجام مراحل و تصدیق سند مالکیت در حدود 24 ساعت زمان خواهد برد.
استعلام سند مالکیت از پلاک ثبتی:
یکی از اولین اقداماتی که به هنگام معامله ملک باید انجام دهید، تطابق وضعیت ملک با مشخصات مالک یا به بیانی دیگر، بررسی انطباق “سند ثبتی ملک” با “پلاک ثبتی” است که این اقدام را می‌توان در سایت شهرداری شهرتان انجام دهید.
تصور کنید که قصد معامله آپارتمانی در تهران را دارید. در هنگام بازدید از ملک، در زیر پلاک شهرداری خانه، کدی هشت رقمی نوشته شده است که “کد نوسازی شهرداری” نامیده می‌شود.
این کد، همان کد پلاک ثبتی ملک است که با وارد کردن این کد هشت رقمی در سامانه پرداخت عوارض شهر تهران، به اطلاعات زیادی در مورد ساختمان از جمله نام مالک، آدرس، شماره ساختمان، بلوک، محله، منطقه، مساحت زمین و مساحت بنا، پلاک ثبتی و… دست خواهید یافت و در عین حال از اصالت و اعتبار سند مالکیت مطلع خواهید شد.
استعلام سند مالکیت با کد ملی:
این احتمال وجود دارد که برخی افراد به دنبال آن باشند تا بدانند که آیا ملکی به نامشان هست که از آن بی‌خبر باشند یا خیر؟ گاهی نیز پیش می‌آید که افراد بعد از خرید و سند زدن ملکی، قصد دارند بدانند که آیا سند مالکیت به نامشان ثبت شده یا خیر و آیا انتقال سند مالکیت انجام شده است یا خیر؟
در چنین شرایطی می‌توان با مراجعه به سازمان ثبت اسناد، درخواست “استعلام سند” را ارائه کنید.
البته باید این را در نظر داشت که این امکان وجود ندارد که فردی بتواند با ارائه کد ملی شخص دیگری، در مورد املاک او استعلام بگیرد. یعنی تنها خود شخص و یا وکیل قانونی یا نماینده او، اجازه درخواست چنین استعلامی را دارند؛ مگر آنکه فرد استعلام گیرنده خود مالک یا وکیل قانونی او باشد و گاهی نیز این امکان، در مواقع خاص که دادگاه با صدور حکم رسمی به فرد دیگری چنین اجازه ای را بدهد، امکان‌پذیر خواهد بود.
مدارک مورد نیاز برای استعلام سند
برای این کار، باید با در دست داشتن کارت ملی، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و فرم استعلام دارایی‌های شخصی را پر کنید تا دفتر پروسه قانونی استعلام سند را انجام دهد.
معمولا، استعلام‌های شهرداری حداکثر دو روز، استعلامات ثبت، یک روز و استعلامات دارایی و اداره اوقاف و آستانه‌ای بین یک هفته تا ده روز زمان خواهد برد.
سخن آخر
در شرایطی که معمولا املاک، مهمترین پشتوانه مالی افراد هستند، در هنگام انجام هر گونه معامله ملکی، امضای قرارداد و پرداخت وجه معامله، باید نهایت دقت را به خرج داد تا از انجام هرگونه کلاهبرداری که ممکن است منجر به متضرر شدن فرد شود، جلوگیری به عمل آید.
یکی از مهمترین اقدامات در این راستا، بررسی اصالت سند مالکیت ملک است؛ یعنی شما به‌عنوان خریدار باید مطمئن شوید که سند ملکی که قصد خریدش را دارید، معتبر و قانونی است و این نکته در هنگام معاملات وکالتی ملک اهمیت دوچندانی خواهد داشت.
در این مقاله ما درباره تشخیص اصالت سند مالکیت ملک چه در مورد اسناد تک برگ و چه برای اسناد منگوله دار توضیحاتی را ارائه کرده و روند بررسی و استعلام را توضیح دادیم. درصورتی که تجربه مشابهی یا سوالی در این زمینه دارید، حتما در بخش نظرات با ما در ارتباط باشید.
