بعد از اینکه بخش زیادی از انسان‌ها دست از کوچ‌نشینی برداشتند و یکجانشین شدند، جرقه‌ی ظهور تهاتر زده شد. اما دقیقاً چه اتفاقی افتاد؟ عده‌ای تصمیم گرفتند در منطقه‌ای مشخص سکونت کنند. بعد از مدتی تعدادی سمت کشاورزی رفتند و عده‌ای دیگر دامداری را انتخاب کردند. این یعنی انجام این کارها به حرفه/تخصص تبدیل شد و هرکس به‌شکل اختصاصی به کار مشخصی اشتغال داشت. در این لحظه‌ی تاریخی نکته‌ی مهمی وجود دارد. مثلاً کشاورز برای استفاده از محصولات دامی به دامدار نیاز پیدا می‌کرد. او برای به‌دست آوردن محصولی که توانایی تولیدش را نداشت، با دامدار معامله می‌کرد. اما آن روزها هنوز فنیقی‌ها پول را اختراع نکرده بودند. پس کشاوز در ازای چیزی از دامدار محصول می‌خرید. به این عمل معامله‌ی پایاپای، کالابه‌کالا، پابه‌پا کردن یا در اصطلاح حقوقی امروز، تهاتر می‌گویند. این نوع از معامله به یک کالای به‌خصوص محدود نمی‌شود و در این شرایط درمورد تهاتر ملک زیاد می‌شنویم و کار به نفت به‌جای مسکن رسیده است. در این مقاله قرار است در این مورد صحبت کنیم.
از روی دست دهخدا
امروز بیشتر از کشاورز و دامدار به متخصص نیاز داریم و برای فهم و معنی واژه‌ها هم نیاز داریم تا سراغ افراد کاربلد آن حوزه برویم. مثلاً برای اینکه بدانیم تهاتر دقیقاً چه معنایی دارد دهخدا و معین و عمید بهترین گزینه‌ها به‌حساب می‌آیند. علامه دهخدا به‌طور مفصل این واژه را برای ما معنی کرده و این چیزی است که واژه‌نامه‌ی او به‌دست می‌آید:
تهاتر. [تَ تُ] مبادله کالائی با کالائی دیگر. فرهنگستان ایران پایاپای را به‌جای این کلمه پذیرفته است. (ع مص) بر یکدیگر دعوی باطل کردن. یکدیگر را تکذیب کردن.
معین هم نظر مشابهی در مورد این واژه دارد:
(تَ تُ) [ع .] (مص ل). 1 ـ دعوی بین دو کس که ادعای هر دو طرف باطل شود. 2 ـ معامله جنس با جنس
اگر می‌خواهید نظر عمید هم بدانید، نیازی به پیدا کردن کتابش ندارید. عمید در مورد تهاتر این‌چنین نوشته است:
(اسم مصدر) [عربی]. (اقتصاد) عمل دو شخص یا دو دولت که طلب‌ها و وام‌هایی را که به یکدیگر دارند برابر و پابه‌پا کنند و پول نقد به هم ندهند. 2 ـ دادوستد جنس و معاوضه جنس‌باجنس بین دو کشور به‌طور برابر که پولی به‌یکدیگر ندهند؛ پایاپای.
از قول قانون
در قانون ایران، تهاتر به‌عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات به‌شمار می‌رود. اما اگر بخواهیم نگاهی تحلیلی داشته باشیم، حذف دو دین متقابل در معنای اجرای هر دو تعهد و نه سقوط آنها خواهد بود. چون هر طلبکار در مقابل از دست دادن حقی، ارزش معادل آن را کسب می‌کند و درنتیجه بار تعهد او کم می‌شود. برای پر کردن حفره‌های موجود در این وضعیت، شرایط مشخصی درنظر گرفته شده است. با استناد به ماده‌های 294، 295، 298 و 299 قانون مدنی و ماده 858 قانون تجارت، شرایط تهاتر از این قرار است:
- بدهکار و طلبکار شدن دو شخص مقابل هم.
- هم‌جنس بودن دو دِین؛ اگر یکی به ریال و دیگری دلار باشد، تهاتر شکل نمی‌گیرد.
- کلی بودن دو دِین؛
- یکی بودن زمان و مکان مطالبه‌ی دو دِین.
انواع و اقسام
تهاتر، معادله‌ی پایاپای، تبادل کالا یا هر اسم دیگری که روی آن بگذارید، به سه دسته تقسیم می‌شود. قهری و قراردادی و قضایی.
1. تهاتر قهری
در این نوع از تهاتر افراد هیچ‌گونه دخالت و اراده‌ای در انجام آن ندارند و به حکم قانون و براساس ماده‌ی 295 قانون مدنی انجام می‌شود.
شرایط تهاتر قهری
برای وقوع این نوع تهاتر، دو شخص باید در مقابل یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. کلی بودن دو دین، مثل پول و گندم؛ در این صورت اگر فردی یک میلیون تومان بدهکار و تخته فرش طلبکار باشد، به تهاتر نمی‌توان استناد کرد. شرط بعدی تهاتر قهری یک جنس بودن دو دین است. همچنین زمان دریافت و پرداخت آنها باید مشابه باشد. درصورت مدت‌دار بودن یکی و بدون مدت‌بودن دیگری، تهاتر انجام نمی‌شود. جدای از موضوع زمان، مکان دو دین هم مطرح است. درصورتی که یکی در تهران و دیگری در شمال باشد، تهاتر شکل نمی‌گیرد. آزاد بودن و قابل استماع بودن دعوای هر دو دین از دیگر شروط تهاتر قهری است.
2. تهاتر قراردادی
زمانی ماجرا به سمت تهاتر قراردادی پیش می‌رود که امکان تهاتر قهری وجود نداشته باشد. مثلاً یکی نبودن هر دو جنس یا تفاوت زمان و مکان آنها.
3. تهاتر قضائی
این نوع با رأی قضایی می‌شود.
اصل موضوع
قبل از اینکه یادمان برود، بهتر است برویم سراغ اصل مطلب؛ تهاتر املاک. در تعریف تفاوتی بین تهاتر ملک با دیگر اقلام وجود ندارد. در بازار مسکن انجام تهاتر به‌دلیل قیمت و ارزش آن و همچنین مسائل حقوقی مختلف، حساسیت بیشتری دارد. از مزایای مهم تهاتر املاک، بالا رفتن سرعت انجام معاملات است. اگر قصد فروش و بعد از آن خرید ملک را داشته باشید، چاره‌ای جز تفاهم با دو فرد را ندارید. هم باید مشتری پیدا کنید و هم خریدار. ولی با انجام تهاتر تنها با یک فرد وارد معامله می‌شوید.
به‌دلیل نوسان بالای قیمت در بازار مسکن، فروش ملک و پیدا کردن جایگزین زمان‌بر است و در این مدت احتمال افزایش قیمت وجود دارد. متوسط قیمت مسکن در نیمه‌ی دوم سال 1400 متری 30 میلیون تومان معامله شد و اگر پیش از افزایش قیمت ملکی را می‌فروختید، در مدت‌زمان کوتاهی با رشد 10 درصدی مواجه می‌شدید. قطعاً رقم زیادی است و تأمین آن در مدت‌زمان کوتاه برای تعداد زیادی از افراد مشکل خواهد بود.
دو سر برد
شیوه‌ی تهاتر مدنظر و دلخواه سازندگان سود و مزایای زیادی برای آنها دارد. سازندگان برای ساخت ملک به مصالح ساختمانی نیاز دارند. خب تا اینجا نکته‌ی جدیدی نیست. اما وقتی به‌جای پول به مصالح‌فروش یک واحد مسکونی معادل اجناس خریداری‌شده بدهید، اتفاق جالبی خواهد افتاد. به دو دلیل این یک معامله‌ی دو سر برد برای سازندگان است. 1. نیاز به نقدینگی کمتر برای ساخت؛ 2. کاهش میزان خواب سرمایه.
طرف مقابل معامله، یعنی فروشنده‌ی مصالح هم با به‌دست آوردن واحدی مسکونی می‌تواند سود مطلوبی کسب کند. در این‌صورت سرمایه‌‌ای امن و مدام در حال افزایش در اختیار دارد. سرمایه‌گذاری پربازده با سودی منطقی.
ملک در مقابل دیگر کالاهای باارزش
بازار فروش غیرنقدی آپارتمان‌های مسکونی یعنی همان تهاتر که تعدادی از مالکان و سازندگان ترجیح می‌‌دهند با استفاده از آن سرمایه‌شان حفظ کنند و افزایش دهند. واحد مسکونی در مقابل دیگر کالاها مثل خودرو و طلا در نتیجه‌ی کاهش ارزش پول و تورم و نوسان شدید قیمت‌ها یکی از راه‌حل‌های خروج از بحران است. آمار دقیقی وجود ندارد ولی باتوجه به شرایط بازار می‌توان فهمید که تهاتر ملک امسال افزایش چشمگیری داشته‌اند.
در آخر
بااینکه اختراع پول معامله‌ها را به‌سمت مبادله در ازای وجه نقد مشخصی برده است ولی هنوز تحت شرایطی تهاتر یک راه‌حل و گاهی اوقات تنها راه برای خروج و انجام معامله است. تهاتر ملک با ملک، مصالح ساختمانی، خودرو، طلا و خانه‌های کلنگی رایج‌ترین موارد هستند و سازندگان و مالکان برای پیشبرد کسب‌وکارشان راهی جز انجام تهاتر نمی‌بینند. البته باتوجه به شرایط اقتصادی و نوسان قیمت در بازارهای مختلف، تهاتر می‌تواند سود مطلوبی به طرف‌های معامله بدهد. اگر سازنده، مالک یا فروشنده‌ی مصالح هستید و برای انجام تهاتر به مشاوره نیاز دارید روی نیک‌بوم حساب کنید.
