برای اینکه تغییری در روند زندگی و کسب‌وکارتان انجام دهید بدون ترس ولی با برنامه‌ریزی باید پیش بروید. آن دسته از افرادی که با املاک مسکونی و تجاری اداری سروکار دارند، مدام با تغییر رویه و استراتژی درگیرند. به‌همین دلیل احتمالاً فشار کاری زیادی را متحمل می‌شوند. مالکان زمین و املاک ممکن است به‌دلایل مختلف ازجمله افزایش و کاهش قیمت‌ها یا سوددهی بیشتر در بخش‌های مختلفی از بازار مسکن کار کنند. مثلاً تغییر از اجاره به ساخت‌وساز و مشارکت یکی از انحراف شغلی‌های بازار مسکن است. اما گاهی پیش می‌آید که بخواهید با تبدیل ملک مسکونی به تجاری شانس‌تان را در این حوزه از بازار مسکن بسنجید. پس اگر آماده‌ی یک تغییر اساسی هستید، ادامه‌ی مقاله را بخوانید.
کاربری ملک
مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، ورزشی یا معدن. کاربری ملک شما جزو کدام گروه است؟ این را می‌توانید از پروانه‌ی ساخت بفهمید. اما قبل از هر اقدامی برای ساخت‌وساز باید هدف ساختمان‌سازی را مشخص کنید. درصورت استفاده‌ای غیر از کاربری تعیین‌شده، با جریمه روبرو می‌شوید و اگر قصد دارید به‌منظور دیگری از آن بهره ببرید، باید مراحل قانونی تغییر کاربری را انجام دهید. بعد از اثبات مغایرت کاربری ملک با سند، مراجع قضایی دو ماه فرصت برگرداندن کاربری به مالک می‌دهند. در غیر این صورت به مجازات‌هایی مثل پرداخت نقدی و حبس شش ماهه تا دو ساله محکوم می‌شود.
کاربری مسکونی
املاکی با کاربری مسکونی، یعنی آن‌دسته از واحدهایی که برای اسکان دائم یا موقت افراد ساخته شده‌اند. این املاک ترکیبی از اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره دارند. به‌عبارت دیگر فضاهای پیوسته‌ای هستند که برای سکونت خانوار مناسب‌اند. آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی انواع ملک با کاربری مسکونی به‌حساب می‌آیند.
کاربری تجاری
اگر صاحب کسب‌وکار هستید و برای فروش محصولات‌تون به‌حضور فیزیکی نیاز دارید، در ملکی با کاربری تجاری باید مستقر بشید. براساس دستورالعمل وزارت کشور، واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده در کسب‌وکار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند. در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می‌کنند.
شش خوان تغییر کاربری
ملک تجاری صرفه‌ی اقتصادی بیشتری برای مالک دارد و بدیهی است اگر بخواهد کاربری مسکونی را به تجاری تغییر بدهد. اما برای این‌کار چه مراحلی باید طی شود؟ دفاتر خدمات نوسازی و شهرداری، محل‌هایی هستند که بیشتر با آنها سروکار خواهید داشت. این تغییر اقتصادی را به دو صورت می‌توانید انجام دهید:
- تخریب و نوسازی
- دریافت مجوزهای لازم
خوان اول
اگر مالک عوارض را پرداخت ساختمان را پرداخت نکرده باشد، با مراجعه به سازمان شهرداری باید این موضوع را حل و فصل کنید. درصورت پرداخت عوارض، به یکی از دفاتر خدمات نوسازی ناحیه بروید و فرم کاربری جدید و قریم را تکمیل کنید. بعد از انجام این مرحله، قدم‌های بعدی را باید الکترونیکی بردارید.
خوان دوم
در این قدم بازرسی برای بررسی ملک فرستاده می‌شود تا اطلاعات درج شده در فرم را با اطلاعات ساختمان مثل آدرس و متراژ و غیره را تطابق بدهد.
خوان سوم
حالا نوبت این است که دفتر خدمات نوسازی نقشه‌ای جدید متناسب با تغییر کاربری از ملک تهیه کند. اطلاعاتی مثل تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و غیره در این نقشه مشخص می‌شوند.
خوان چهارم
در این مرحله طراحی نقشه‌ی اصلی را طبق نقشه‌ی صادر شده توسط سازمان نوسازی صورت می‌گیرد.
خوان پنجم
وقتی نقشه اصلی خانه تهیه شده باشد، مالک اصلی باید با مراجعه به دفاتر نوسازی پروانه ساخت خود را دریافت کند.
خوان ششم
آخرین خوان این تغییر تخریب و نوسازی است. این اقدام را باید بعد از صدور مجوز تغییر کاربری انجام داد. در این مرحله ملک تخریب می‌شود و براساس نقشه جدید، نوسازی و تغییرات لازم صورت می‌گیرد.
چه مدارکی برداریم؟
دست خالی نمی‌توانید به شهرداری یا سازمان نوسازی بروید و انتظار تبدیل ملک مسکونی به تجاری داشته باشید. قبل از اینکه از خانه بیرون بزنید این مدارک را بردارید:
- مدارک شناسایی مالک یا نماینده‌ی قانونی او + وکالت‌نامه‌ی اعطایی
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مانند کدپستی، کروکی و غیره
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به‌همراه برگ تسویه حساب مالیات
- نقشه‌ی ملک جدید
- مجوزهای لازم ارائه‌شده توسط دفاتر خدمات نوسازی
تغییر کاربری چقد آب می‌خوره؟
نمی‌توان برای تغییر کاربری زمین مبلغ و هزینه‌ی دقیقی تعیین کرد. منطقه، محله، خیابان، کوچه و هرکدام از ساختمان‌ها در میزان هزینه تأثیر مستقیم دارند. اما برای اینکه حدودی بتوانید هزینه را تخمین بزنید درنظر داشته باشید که برای مواردی همچون عوارض و مالیات باید مبالغی را پرداخت کنید. عوامل تغییر هزینه هم عبارتند از موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی و متراژ ملک.
چند استثناء
بااینکه تبدیل ملک مسکونی به تجاری به مجوز و هزینه‌های مختلف نیاز دارد ولی وجود استثناها و تبصره‌هایی این مسیر را ممکن است برای شما هموار کند. در بعضی موارد، کاربری غیرمسکونی از واحدهای مسکونی مانعی ندارد و بدون جریمه است. این موارد عبارتند از:
- طبق تبصره 24 ماده 55 قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب پزشک یا دندان‌پزشک، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در املاک مسکونی امکان‌پذیرند.
- ماده 2 قانون حمایت از مشاغل خانگی استفاده از ملک مسکونی برای این نوع مشاغل را بدون مانع می‌داند.
- براساس ماده 3 آیین‌نامه، محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌‌تواند در ملکی با کاربری مسکونی باشد.
در آخر
مالکان املاک مسکونی برای به‌دست آوردن سود بیشتر و صرفه‌ی اقتصادی معمولاً کاربری املاک و زمین‌های مسکونی را به تجاری تغییر می‌دهند. این یک حرکت استراتژیک برای حضور در بخش دیگری از بازار املاک است که چالش‌ها و موانع خودش را دارد. اما این تغییر اقتصادی مستلزم طی کردن مسیرهایی از شهرداری و سازمان نوسازی است تا به‌صورت قانونی انجام بپذیرد. البته بعضی از مشاغل مثل مطبوعات و پزشکان و دندان‌پزشکان، دفتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق و مشاغل خانگی نیازی به مجوز ندارند و در املاک مسکونی می‌توانند فعالیت کنند. این داستان تبدیل ملک مسکونی به تجاری بود. همین اندازه مفید و مختصر.
