آیا تا به‌حال واژه تغییر کاربری ملک به گوشتان خورده و با معنا و مفهوم آن آشنا هستید؟ آیا می‌دانید که تغییر کاربری ملک در چه زمانی به کار می‌آید؟ روش‌های تغییر کاربری یک ملک را می‌شناسید و از هزینه‌های انجام این کار اطلاع دارید؟ همه اینها و صدها سوال دیگر، ممکن است در هنگام خرید و فروش یک ملک و یا در هنگام اتخاذ تصمیمی جدید و هرگونه پیشنهاد تجاری دیگری به ذهن شما خطور کند.
در این مقاله ما قصد داریم تا درمورد تغییر کاربری ملک، نحوه انجام آن، بایدها و نبایدهای پیش‌رو و هزینه‌های تغییر کاربری صحبت کنیم، پس با نیک بوم همراه باشید
کاربری ملک به چه معناست؟
قبل از شروع به ساخت هر ساختمان، شهرداری در سندی به نام “پروانه ساختمان (جواز ساخت)”، کاربری آن را تعیین می‌کند. در پروانه ساخت علاوه بر مشخصات فنی ملک، نوع کاربری ملک نیز بیان می‌شود که این در حقیقت به‌معنای نحوه استفاده از ملک است. یعنی شهرداری با در نظر داشتن طرح تفصیلی که توسط شورای شهر (که نهاد قانون‌گذاری شهرداری است) تعیین می‌شود و همچنین فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان و نحوه پراکندگی فعالیت‌های شهری، کاربری هر ساختمان را تعیین می‌کند که در اکثر مواقع یا مسکونی است، یا اداری و یا تجاری.
در نتیجه هرگونه استفاده غیرمرتبط از ملک بر خلاف کاربری درج شده در پروانه ساخت آن، با جرایم سنگینی از سوی شهرداری مواجه خواهد شد و از همین روست که برخی افراد به فکر اقدامات قانونی برای تغییر کاربری ملک‌شان می‌افتند.
درمورد جرایم درنظر گرفته شده از سوی شهرداری، لازم به ذکر است که تخلفات ساختمانی طبق قانون، در کمیسیون ماده صد شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرد و سنگین‌ترین جریمه ممکن در این رابطه، قلع و قمع بناست که کمتر این حکم صادر می‌شود و در اکثر موارد شهرداری برای تخلفات، جریمه نقدی برای مالک در نظر می‌گیرد.
تغییر کاربری ملک ؛ چرا و چگونه؟
گاهی مواقع بنا به دلایل مختلف، افراد به فکر تغییر کاربری ملک‌شان می‌افتند؛ این اتفاق بیشتر در تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا مختلط دیده می‌شود؛ چرا که قطعا یک ملک تجاری، ارزش بیشتری داشته و سود عاید از اجاره، رهن یا فروش آن بیشتر خواهد بود.
اما باید بدانید که طبق قوانین شهرداری، تغییر کاربری ملک مجاز نیست و درصورت انجام چنین کاری، طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ با این موضوع برخورد خواهد شد؛ البته در برخی موارد خاص، قانون‌گذار، اجازه تغییر کاربری ملک از مسکونی به اداری یا تجاری را صادر می‌کند که در این مقاله در این باره بیشتر صحبت خواهیم کرد.
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری، باید مراحل متعددی را طی کنید که اولین گام، پر کردن فرم درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری است؛ در صورتی که ساختمان مشکل زیرساختی و محیطی نداشته باشد، شروطی برای فراهم شدن زیرساخت‌های ملک تجاری تعیین می‌شود. اگر با اعلام سازمان نوسازی، ملک قابلیت تغییر نداشته باشد، با توجه به قوانین دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، تخریب کامل ساختمان قدیمی و نوسازی ملک مسکونی انجام می‌گیرد.
اما درصورتی که ملک شرایط لازم برای تبدیل به ملک تجاری را داشته باشد، بدون انجام این مراحل، مجوز مربوطه صادر خواهد شد. باید این نکته را درنظر داشت که کاربری تجاری به دو دسته “کاربری تجاری صرف” و “کاربری تجاری مختلط” تقسیم می‌شود.
- کاربری تجاری صرف : این نوع کاربری از نظر عملکرد، به سه دسته: کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم می‌شود. کاربری محله‌ای برای احداث واحد تجاری با مساحت حداکثر21 مترمربع است، محدودیتی ندارد؛ البته به این شرط که در محله مذکور، معابر اصلی بیشتر از 12 مترمربع باشد و در کاربری ناحیه‌ای و شهری، میزان عقب‌نشینی درمعابر اصلی 3 متر و برای معابر درجه دو با عرضی بیش از 24 متر، 5.1 متر و در معابر درجه دو با عرض کمتر از 24 متر، یک متر خواهد بود.
- کاربری تجاری مختلط : این نوع کاربری مختص ساختمان‌هایی است که کاربری‌شان به شکل تجاری-خدماتی، تجاری-مسکونی، یا تجاری- ورزشی باشد. در کاربری تجاری- مسکونی، طبقه همکف نقش واحد تجاری را دارد و زیربنای آن باید حداکثر 60% مساحت کل زمین بوده و در عین حال طراحی مشاعات مانند لابی، راه‌پله و پارکینگ به درستی صورت گرفته باشد.
مراحل تغییر کاربری ملک:
اگر تصمیم به تغییر کاربری ملک‌تان گرفته‌اید، باید با روند انجام این کار و مراحلی که باید پشت سر بگذارید آشنا شوید. ما مراحل را گام به گام برایتان توضیح خواهیم داد:
1- ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری
اولین گام در این مرحله مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری و پر کردن فرم درخواست برای تغییر کاربری ملک است. در این فرم ضمن تکمیل مشخصات ملک و مالک، باید نوع کاربری فعلی و کاربری مدنظر آتی را درج کنید.
بعد از تکمیل فرم، باید مدارک را به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری ارائه دهید. از این پس، روند کارها به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود و شما این امکان را خواهید داشت که مراحل روند تغییر کاربری ملک‌تان را در وب‌سایت دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری دنبال کنید. البته باید بدانید که این روند، یک پروسه اداری زمان‌بر است.
2- بازرسی از ملک
در گام بعدی، بازرسی از ملک صورت خواهد گرفت و در جریان بازرسی، اظهارات مالک با بازرسی صورت گرفته تطبیق داده خواهد شد. چرا که اطلاعات مدنظر برای تائید تغییر کاربری ملک، می‌بایست بی عیب‌و‌نقص و کامل باشند. بازرس درهنگام بازدید، تمام اطلاعات مدنظر برای بررسی و تائید تغییر کاربری از جمله عرض معبر و شرایط اطراف ملک را گردآوری می‌کند و درصورتی که ملک دارای تخلف باشد، باید قبل از هرکاری، به این تخلف رسیدگی شود.
لازم به ذکر است که برخی از این تخلفات در اداره معماری و شهرسازی استان مورد رسیدگی قرار می‌گیرند و برخی دیگر توسط شهرداری منطقه یا ناحیه حل و فصل می‌شوند.
3- صدور دستور نقشه جدید
در نهایت، دستور نقشه جدید توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهرداریصادر می‌شود که براساس جایگاه ملک و فضای شهری اطراف ملک و طبقات ملک و نوع کاربری، طراحی نقشه جدید انجام می‌شود.
دفتر خدمات الکترونیک شهرداری با درنظر گرفتن موقعیت ملک وفضای شهری اطراف ملک، سطح اشغال، کاربری جدید و تعداد طبقات ساختمان جدید را تعیین می کند. در دستور نقشه، موقعیت ملک و بافت اطرافش، تاثیر زیادی خواهد داشت؛ به عنوان مثال برخی نکات مثل قرار داشتن ملک در حریم بنایی باستانی، حریم فرودگاه‌ها و یا اماکن نظامی، ممکن است محدودیت‌هایی را در نما و ارتفاع ساختمان ایجاد کند. در عین حال در دستور نقشه، حدود کلی فضاها از جمله پارکینگ و نورگیر تعیین می‌شود.
توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، بايد قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسيدگی كند.
4- تهیه نقشه
حالا دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، صادر شده است و مالک باید برای تهیه نقشه ملک با کاربری تعیین شده اقدام کند. در نقشه جدید باید نکات ذکر شده برای تهیه نقشه، مشخص و بارز باشند. بعد از انجام این کار، نقشه طراحی شده، توسط مالک و مهندسان طراح به دفتر خدمات الکترونیک شهرداری ارائه می‌شود.
در هنگام تهیه نقشه باید موارد ذکر شده برای کاربری جدید در طراحی لحاظ شوند؛ مثلا برای ملکی که کاربری آن به کاربری تجاری تغییر خواهد کرد، باید فضای مناسب برای ورود و خروج خودروهایی از جمله خودروی آتش‌نشانی و احداث پارکینگ مدنظر قرار گیرند.
5- صدور پروانه برای کاربری جدید
بعد از تهیه نقشه توسط مهندسان طراح و مالک، این نقشه به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری ارائه می‌شود و کارشناسان دفتر خدمات الکترونیک شهرداری، نقشه ارائه شده و جانمایی‌های انجام شده و همچنین شرایط اطراف ملک و کمبودهای ملک برای اخذ کاربری جدید را بررسی می‌کنند. در صورت وجود هرگونه مشکل یا مغایرتی بین نقشه با دستور نقشه صادر شده، مالک باید آن را اصلاح و مجددا نقشه جدیدی ارائه کند تا درنهایت نقشه مورد تائید کارشناسان قرار گرفته و مجوز نوسازی و تغییرکاربری صادر شده و به مالک اطلاع داده شود.
در این راستا، اگر مالک اعتراضی نسبت به ضوابط تعیین شده از سوی شهرداری داشته باشد، باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک، شکایت خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری طرح کند.
6- تخریب و نوسازی ملک طبق کاربری جدید
با صدور مجوز تغییر کاربری ملک و اخذ مجوزهای لازم از سوی دفتر خدمات الکترونیک شهرداری، روند تخریب ملک آغاز شده و ساختمانی تازه با لحاظ کردن ملاک‌ها و فاکتورهای ذکر شده، بنا می‌شود.
باید این نکته را درنظر داشت که لزوما همیشه، تخریب ساختمان قدیمی لازم نیست و در صورت نیاز، کافی است طبق مجوز صادر شده، تغییرات اعمال شوند.
مدارک لازم برای تغییر کاربری:
اگرچه نمی‌توان رقم دقیقی را تحت‌عنوان هزینه تغییر کاربری ملک تعیین و اعلام کرد، اما می‌توان این هزینه‌ها را در چند دسته‌بندی قرار داد.
بخشی از هزینه‌های تغییر کاربری، به هزینه‌های عوارض و مالیات برمی‌گردد که رقم آن با درنظر داشتن موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می‌شود و در عین حال عوامل دیگری مثل متراژ ملک، موقعیت ملک در بافت شهری، ساختمانی و موقعیت جغرافیایی آن در تعیین هزینه تغییر کاربری تعیین کننده خواهند بود. در نتیجه ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای دو ساختمان مجاور هم متفاوت باشد.
البته همه ساله با تصویب شهرداری، نرخ پایه‌ای برای هزینه تغییر کاربری ملک تعیین می‌شود که برای اطلاع از آن باید به شهرداری مراجعه کرد. هزینه تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری ۱۰۰ هزار تومان آغاز شده و حتی تا متری ۱۰ ميليون تومان نیز می‌رسد. باید این را هم در نظر داشت که اخذ هزینه تغییر کاربری کمتر از میزان مصوب شورای شهر که نهاد قانون‌گذاری شهرداری است نیز تخلف خواهد بود و درصورت مشاهده چنین موردی، با پیگیری و شکایت، هزینه‌های مذکور از فرد اخذ خواهد شد.
موارد استثنا در استفاده اداری-تجاری از ملک مسکونی
اگرچه براساس قوانین شهرداری‌ها امکان تغییر کاربری قید شده در پروانه ملک و استفاده تحت کاربری دیگری از آن وجود ندارد؛ اما طبق قوانین موجود، مواردی استثنا هم درنظر گرفته شده که طی آن می‌توان از یک ملک مسکونی با موقعیت اداری به‌عنوان دفتر کار یا دفتر تجاری استفاده کرد.
البته این موارد استثنا تنها برای مشاغلی خاص و تنها توسط خود مالک قابل استفاده هستندکه این مشاغل عبارتند از:
- مطب پزشکان
- حرفه‌های وابسته به امور پزشکی و داروخانه
- لابراتوارهای دندان‌سازی
- دفتر مطبوعات (روزنامه و مجله)
- دفتر مهندسی
- مهندسین مشاور
- دفتر اسناد رسمی
- دفتر ازدواج و طلاق
- دفتر وکالت
- کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری
- مشاغل خانگی
- مهدکودک‌ها
- مدارس ابتدایی و متوسطه دولتی
- مدارس و مراکز آموزشی و پرورشی غیردولتی
- آموزشگاه‌های دارای تائیدیه از سایر مراجع ذیصلاح
- دفاتر خدمات الکترونیک و دفاتر پیشخوان دولت
- پانسیون
- شرکت‌های دانش بنیان
- شرکت‌های فناوری اطلاعات و شرکت‌های رایانه‌ای
- کاربری‌های فرهنگی هنری و رسانه‌ای شهر تهران
جمع بندی
به طور معمول، ساختمان‌های واقع شده در یک شهر یا دارای کاربری مسکونی هستند، یا اداری و یا تجاری و طبق قوانین موجود فقط باید طبق کاربری ذکر شده در پروانه ساخت، از آن واحدها استفاده کرد و در صورت نیاز به تغییر کاربری ملک ، باید مراحل قانونی آن را طی کرد که امروزه این اقدامات در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری و به‌صورت کاملا الکترونیکی انجام خواهند شد.
هر مالکی که قصد تغییر کاربری ملک خود را دارد، باید مراحل این کار که عبارت از ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید، تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید ملک و نوسازی ملک با کاربری جدید را پشت سر بگذارد. در عین حال هزینه‌هایی از جمله هزینه‌های عوارض و مالیات هم باید پرداخت شوند.
منابع: کیلید، sezaonline، inpinapp
