بررسی بازار مسکن تهران در آذر حکایت از آن دارد که در شرایط فعلی کف قیمت آپارتمان ۵۰ متری کمتر از پنج سال در پایتخت حدود یک میلیارد تومان است. هر روز از تعداد واحدهای کمتر از پنج سال ساخت موجود در بازار مسکن شهر تهران کاسته می‌شود که از دلایلی همچون افت ساخت و ساز، کاهش قدرت خرید متقاضیان و کمبود زمین نشأت می‌گیرد.
بهار امسال برای ۱۱ هزار و ۵۵ واحد مسکونی جدید در شهر تهران پروانه صادر شده که از کاهش ۱۷.۲ درصد و ۱۳.۸ درصد به ترتیب نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل حکایت دارد. متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی ۷ واحد بوده است. بالغ بر ۹۴ درصد پروانه‌ها نیز برای احداث ساختمانهای ۵ طبقه و بیشتر دریافت شده است.
عوامل نزول ساخت و ساز در شهر تهران
عوامل متعددی بر روند نزولی ساخت و ساز در شهر تهران اثرگذار بوده که مهم‌ترین آن به رشد شدید قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و کمبود زمین مربوط می‌شود.
به دنبال خروج تقاضای مصرفی، خرید و فروش‌های سرمایه‌گذاری نیز به تدریج دچار افت شده است؛ به طوری که هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران به یک سوم ظرفیت معمول خود رسیده و در مهرماه ۱۴۰۰ فقط ۵۴۷۱ معامله مسکن در شهر تهران انجام شد.
سهم 67% معاملات آپارتمان‌های بالای ۵ سال ساخت
با توجه به جهش قیمت‌ها که با افت پمپاژ واحدهای مسکونی جدید همراه شده، هم‌اکنون اغلب واحدهای موجود در بازار مسکن پایتخت را خانه‌های بالای ۵ سال تشکیل می‌دهند؛ به طوری که در حال حاضر ۶۷% معاملات مربوط به آپارتمان‌های بالای ۵ سال ساخت است.
در مهرماه ۱۴۰۰ واحدهای کمتر از ۵ سال ۳۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند، واحدهای ۶ تا ۱۰ سال ۲۱.۸ درصد و واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ۱۸.۴ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند که رتبه‌های اول تا سوم را از این نظر داشتند.
خانه‌های با عمر بنای ۱۱ تا ۱۵ سال با ۱۳.۸ درصد و بیش از ۲۰ سال با سهم ۱۳.۱ درصد جایگاه‌های بعدی را در معاملات مهرماه ۱۴۰۰ به خود اختصاص دادند. سهم واحدهای کمتر از ۵ سال از ۵۸ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۳ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است.
اوضاع بازار مسکن تهران و سردرگمی سازندگان
میانگین قیمت زمین در شهر تهران ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع است. این آمار در زمستان ۱۳۹۹ ارائه شده و شواهد نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ تورم سنگینی را در بخش زمین نداشته‌ایم. در حال حاضر سازنده‌ها به دلیل نبود تصویری روشن از بازدهی سرمایه در بخش مسکن، سردرگم هستند.
در سوی دیگر کمبود زمین در پایتخت به ایجاد فاصله قیمتی بین مسکن و زمین منجر شده است. هم اکنون متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۱.۶ میلیون تومان و میانگین قیمت زمین ۴۵ میلیون تومان است.
فاصله قیمتی بین خواسته مالکان و نرخ قطعی معاملات
در حال حاضر نرخ پیشنهادی هر متر مربع مسکن شهر تهران براساس اطلاعات یک سامانه ملکی ۵۰.۳ میلیون تومان است که با وزن‌دهی براساس توزیع آماری معاملات مسکن در مناطق مختلف به ۳۲.۳ میلیون تومان می‌رسد.
این تفاوت در واقع فاصله قیمتی بین آنچه مالکان در نظر دارند با نرخ قطعی میانگین معاملات است.
بیشترین کاهش نرخ‌های پیشنهادی براساس قیمت هر متر مربع در مناطق ۲۰، ۱۹ و ۵ به ترتیب با ۳ درصد، ۲.۲ درصد و ۱.۸ درصد کاهش و بالاترین افزایش قیمت به مناطق ۲، ۱۷ و ۱ به ترتیب با ۵.۱ درصد، ۴.۶ درصد و ۴.۱ درصد رشد در یک ماه گذشته مربوط می‌شود.
از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در ۳۰ روز اخیر قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۱، ۲، ۶، ۷، ۸، ۱۲، ۱۳، ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۲۲ افزایش و در سایر مناطق کاهش داشته است. به طور میانگین نیز در شهر تهران نرخ‌های پیشنهادی بدون وزن‌دهی ۱.۳ درصد و با وزن‌دهی ۱.۱ درصد کاهش پیدا کرد.
مناسب‌ترین زمان برای خرید خانه
سید محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی این بازار تا پایان سال جاری گفت: «ما با موضوع تحریم‌های خارجی مواجهیم که همه سطوح اقتصادی را درگیر خود کرده است. بسیاری از فعالین اقتصادی نگاهشان به شکسته شدن یا نشدن تحریم‌ها است که تاثیرات جدی بر قیمت ارز و بازارهای همسو با آن خواهد داشت.»
او ادامه داد:« از طرف دیگر متناسب با تورم نیمه دوم سال، در ماه‌های بهمن و اسفند انتظار افزایش معاملات و رشد محدود قیمت را داریم که در حد تورم شش ماهه دوم خواهد بود.»
آقای مرتضوی تاکید کرد: «امسال به دلیل رکود معاملات مسکن، متناسب با تورم بیش از ۴۰ درصد عمومی شاهد رشد قیمت مسکن نبودیم اما در اولین مراجعات به بازار مسکن قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند که معمولا در ماه‌های پایانی سال اتفاق می‌افتد، بنابراین شرایط فعلی مناسب‌ترین زمان برای خرید خانه است. فروشنده‌ها نیز تمایل زیادی به فروش دارند.»
بازار کشش رشد سنگین قیمت‌ها را ندارد
بنابراین گزارش، رشد قیمت مسکن طی هشت ماه گذشته در مقایسه با تورم ۴۵ درصدی به صفر نزدیک بوده است. در پایان سال ۱۳۹۹ قیمت هر متر خانه در تهران به طور متوسط ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان بوده که در مهرماه ۱۴۰۰ به ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده که رشد ۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد.
کاهش ۰.۲ درصدی قیمت در مهرماه نیز نشان داد که بازار کشش رشد سنگین قیمت‌ها را ندارد.
عوامل کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن
به نظر می‌رسد برنامه دولت برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی منجر به آرامش در بازار مسکن شده است.
در شرایط فعلی عواملی مثل ثبات نرخ ارز، کاهش توان متقاضیان مسکن، نبود ظرفیت رشد قیمت ناشی از پرش قیمتی سال‌های ۹۶ تا ۹۹، انتظار برای انجام مذاکرات هسته‌یی و آغاز فرآیند ثبت نام برای واحدهای نهضت ملی مسکن از عوامل کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود.
منبع: خبرگزاری ایسنا
