ملک شما چه نوع سندی دارد؟ سند داشتن هر ملک مسکونی یا اداری تجاری مهم‌ترین و اصلی‌ترین مسأله‌ای است که هر مالک از نظر حقوقی و قانونی با آن سروکار دارد. بدون آن شما مالک به‌حساب نمی‌آیید و ممکن است به‌دلیل اشتباه در صدور نوع متفاوتی از سند، وجهه‌ی قانونی و رسمی نداشته باشد. با آشنایی سازوکار انواع سند ملک و شرایط قانونی و حقوقی هرکدام، می‌توانید بدون دردسر به املاک خود وجهه‌ی قانونی بدهید. در این مقاله با انواع سند ملک و تفاوت‌های قانونی و حقوقی هرکدام آشنا خواهید شد.
سند رسمی
باتوجه به ماده 1248 قانون مدنی، سند هر نوع نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. تعریف دقیق سند رسمی را می‌توان در ماده 1287 قانون مدنی پیدا کرد. طبق این قانون اسناد رسمی براساس مقررات قانونی در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها تنظیم شده‌اند. براساس ماده 1289 هرموردی به‌غیر از اینها، عادی به‌حساب می‌آید. معنی سند در فرهنگ فارسی عمید این است: 1. چیزی که به آن اعتماد کنند؛ 2. نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کنند.
انواع سند
براساس قانون پانزده نوع سند رسمی وجود دارد که هرکدام اختیارات جداگانه و ویژه‌ای را به صاحبان می‌دهند. در دعواهای حقوقی ملکی و تنظیم شکایت‌های مختلف استفاده از اصطلاحات اشتباه می‌تواند روند پیگیری را دچار اختلال کند. اسناد رسمی براساس محلی که در آنها تنظیم می‌شود و افرادی که مراحل را پیش می‌برند، در سه دسته جای می‌گیرند:
- اسناد ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک مثل سند مالکیت، صورت‌مجلس تحدید حدود، صورت مجلس تفکیکی و دیگر اسنادی که در حدود وظایف مأمورهای ثبت تنظیم می‌شوند.
- آن نوع اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. همچون وکالت، صلح، اجاره، انتقال قطعی، مشارکت، اقرار، تعهد، رضایت، وقف، سند ازدواج، وثیقه، طلاق و غیره
- اسناد تنظیم‌شده توسط سایر مأمورین رسمی دولتی مثل شناسنامه، گواهینامه رانندگی و گذرنامه.
چندین مالک و یک خانه؛ سند ملکی مشاع
یکی از انواع سند رسمی در ایران، سند ملکی مشاع است. مشاع معنای شریک بودن دارد و این نوع سند مخصوص ملک‌هایی است که چندین مالک دارند. از آنجایی که کلمه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید، این نوع برای ملک‌هایی استفاده می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده باشد. در ملک‌هایی با سند ملکی مشاع، هر یک از شریک‌ها، صاحب بخش تعیین‌شده‌ای از ملک هستند و هرکدام سند رسمی جداگانه‌ای در اختیار دارند. خرید و فروش اینگونه ملک‌ها پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد و قبل از هر اقدامی بهتر است درمورد نوع سند آن پرس‌وجو کنید.
برای اینکه هریک از مالکان سند مشاع جداگانه‌ای بگیرند هرکسی به ترتیب مراحل مختلف را باید طی کنند:
- ارائه‌ی درخواست تفکیک سند به اداره‌ی ثبت
- مشخص شدن سهم هرکدام از افراد
- تنظیم تقسیم‌نامه
- صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مثل متراژ، تعداد واحدها و غیره.
- ارسال اصل مدارک موردنیاز به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک براساس سهم هرکدام
نمونه درخواست تنظیم سند رسمی ملکی مشاع
اختیار تام؛ سند ملکی شش دانگ
این نوع سند فقط و فقط به یک شخص تعلق دارد. سند ملکی شش دانگ از اسناد معتبر به‌حساب می‌آید و به این‌دلیل به آن شش‌دانگ می‌گویند که ملک موردنظر از شش جهت به صاحب آن تعلق دارد. اگر قصد دارید ملک‌تان شش دانگ بهنامتان باشد، پشت سر گذاشتن این مراحل الزامی است:
- تهیه نقشه ملک
- تعیین موقعیت جغرافیایی
- ثبت اطلاعات موردنیاز در سایت
- ارائه مدارک به دفترخانه ثبتی موردنظر
جدای از بقیه؛ سند ملکی مفروز
در واژه‌نامه املاک، مفروز در مقابل مشاع قرار می‌گیرد. سند مفروز زمانی مورداستفاده قرار می‌گیرد که شخصی قصد داشته باشد سهم خود را از ملک مشاع جدا کند. به‌عنوان مثال اگر ملکی سند مشاع داشته باشد و یکی از صاحبان بخواهد سهمش را جدا کند و مستقل به ساخت‌وساز ادامه دهد، باید سند ملکی مفروز بگیرد.
جدیدترین نوع سند؛ سند ملکی تک برگ
قبلاٌ سندهای ملکی دفترچه‌ای و چندبرگی بودند ولی امروزه به سند تک‌برگی تغییر پیدا کرده‌اند. تنظیم سند تک برگی دیگر به شکل دستی انجام نمی‌شود و برای ممانعت از اشتباه‌های رایج، آنها را کامپیوتری می‌نویسند. نکته‌ی این نوع سند آن است که هر مالک سند تک برگی مخصوص به‌خودش را دارد. مالک جدید بعد از خرید ملک باید سند تک برگی جدیدی دریافت کند. در این سند کروکی ساختمان و اطلاعات دقیقی مربوط به ملک گزارش می‌شود و یکی از مزایای مهم آن درمقایسه با سند چند برگی خوانا بودن و اصالت آن است.
نمونه‌ای از سند تک برگی
انتقال 99 ساله؛ سند ملکی وقفی
ملک‌های وقفی هم سند مخصوص به‌خود را دارند. اداره‌ی اوقاف این نوع ملک‌ها را که توسط صاحبان‌شان وقف امور خاصی شده‌اند، به‌مدت 99 سال دراختیار دیگران قرار می‌دهد. خرید و فروش املاک وقفی بدون هماهنگی و اجازه با اداره‌ی اوقاف ممنوع است و تخلف محسوب می‌شود.
یک سند دیگر؛ سند ملکی المثنی
درصورتی که سند فعلی به‌دلایل مختلف همچون آتش‌سوزی، سیل، دزدیده‌شدن یا هر دلیل دیگری از بین برود و آسیب ببیند، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مشخصی باید درخواست سند المثنی بدهد. برای دریافت سند ملکی المثنی مراحل مختلفی باید انجام دهید:
- دریافت دو برگ استشهادیه از حسابداری اداره ثبت
- تمکیل فرم استشهادیه‌ی محلی
- مراجعه به یکی از دفترهای اسناد رسمی برای گواهی امضای زیر استشهادنامه
- ارائه‌ی درخواست و استشهادیه به اداره‌ی ثبت و پرداخت هزینه‌ی انتشار آگهی
بعد از انجام این مراحل و اتمام بررسی‌ها، متقاضی باید در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار مطلبی به مدت 10 روز را چاپ کند تا برای صدور سند مالکیت المثنی اعتراضی صورت نگیرد. مواردی که در آن مطلب باید ذکر شود به این صورت است:
- نام و نام خانوادگی مالک سند
- آدرس محل وقوع ملک و شماره پلاک ثبتی
- خلاصه‌ای از ادعای چگونگی از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت
- معاملاتی که درباره‌ی سند ثبتی و اظهار مالک در سند مالکیت نوشته شده است
ماده قانونی سند المثنی
ماده ١٢٠: در مواردی که مالک به علت از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت، تقاضای صدور المثنای سند مالکیت می نماید، بایستی طریق از بین رفتن یا گم شدن سند را کتبی به اداره ثبت محل اعلام و استشهادیه ای (که نمونه آن را سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چاپ نموده، دو برگ برای تنظیم و تکمیل به درخواست کننده داده می شود.) مبنی بر شهادت و اظهار اطلاع حداقل سه نفر که هویت و امضای آنها به گواهی یک نفر از شهود مذکور رسیده و هویت و امضای نامبرده به گواهی نیروی انتظامی محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی رسیده باشد، ضمیمه نماید.
مخصوص آپارتمان‌نشین‌ها؛ سند ملکی عرصه و اعیان
اگر در شهرهای بزرگ مثل تهران زندگی می‌کنید یا ساکن واحدهای آپارتمانی هستید، احتمالاٌ سند ملکی عرصه و اعیان برای‌تان آشناست. در توضیح این نوع باید بگوییم که سند عرصه مربوط به زمین آپارتمان است و سند اعیان به هرکدام از آپارتمان‌ها مربوط می‌شود. سهم هریک از مالکان به‌اندازه و متراژ اعیان آنها بستگی دارد. این سهم را بادرخواست از شهرداری و ادارات مربوطه می‌توان معین کرد. اهمیت سند ملکی عرصه و اعیان زمانی مشخص می‌شود که مالک‌ها قصد تخریب یا بازسازی را دارند.
سند ورثه‌ای
بعد از فوت مالک، مال به وراث او می‌رسد و در این‌صورت آنها با ارائه‌ی مدارکی مثل تقاضای سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی 19 و اصل سند مالکیت مورث سند ورثه‌ای دریافت کنند.
سهم هرکس را مشخص کن؛ سند ملکی تفکیکی
خانه یا زمینی که بین چندین نفر تقسیم شده باشد، برای هر قسمت یک سند تفکیکی مشخص وجود دارد. برای دریافت آن به اصل سند، درخواست صدور و کپی سند تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی نیاز است.
کسی به‌جای مالک؛ سند وکالتی
این نوع سند به نام شخص است که به عنوان وکیل فروشنده شناخته می‌شود. وکلا به دلایل بیماری، فوت یا دلیل دیگری وکالت رسمی و محضری مالک را به عهده می‌گیرند.
یک جای کار می‌لنگد؛ سند ملکی معارض
زمانی که برای یک ملک مشخص با حدود معین و مشخص دو سند رسمی با نام، تاریخ و اطلاعات متفاوت صادر شده باشد، به آن سند ملکی معارض می‌گویند. طبق تبصره ماده 5 لایحه قانونی درمورد اشتباه‌های ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های دقیق حکم به ابطال سند متخلف حکم می‌دهد.
یک سند نوستالژیک ؛ سند بنچاق
در نظام مدیریتی ثبت اسناد غیرمتمرکز که توافق بین فروشنده و خریدار منعقد می‌شود و خبری از ثبت الکترونیکی نیست، سند بنچاقی استفاده می‌شود. در این نظام قدیمی ثبت سند، علما و افراد سرشناس مهر تأیید را بر صحت اطلاعات ذکر شده می‌زنند تا مورد قبول عموم قرار بگیرد. هرچند این نوع اسناد رواج قبلاٌ را ندارد ولی همچنان در صورت تأیید مراجع قانونی قابل استفاده خواهد بود.
یکی برای همه؛ سند ملکی شورایی
سند ملکی شورایی است به‌وسیله‌ی شورای محلی یک منطقه تهیه می‌شود. این نوع سند اعتبار رسمی ندارد و درصورت نیاز آن را بابد تبدیل کرد. با ارائه‌ی درخواست، اسناد هویتی خریدار و فروشنده و سند مهرشده‌ی شورایی به اداره‌ی ثبت اسناد می‌توان مراحل تبدیل را پیش برد. مراحل تبدیل سند ملکی شورایی به رسمی اینگونه است:
- کپی برابر اصل از سند شورایی به نام خریدار
- کپی کارت ملی و شناسنامه
- پرداخت هزینه‌ی ثبت‌نام در سیستم اداره ثبت
- ثبت اطلاعات در سامانه
- نقشه GPS زمین و ملک
- پست مدارک به اداره ثبت شهرستان ملک
پلمب سربی؛ سند منگوله‌دار
باتوجه به اسم این نوع سند، منگوله‌ای از آن آویزان است و با یک نخ و تکه‌ای سرب پلمب شده است. اداره‌ی ثبت اسناد با این پلمب صحت و اعتبار سند را تأیید و قابل‌اطمینان می‌کند. مالکیت در سندهای منگوله‌دار قطعی و بدون شک و شبهه حقوقی است.
سند منگوله‌دار
مستأجر بانک؛ سند ملکی رهنی
اگر مالک قرار باشد بااستفاده از سند ملک وام بانکی بگیرد، برای مدتی معین ملک در رهن بانک می‌رود و این موضوع در سند قید می‌شود. درصورتیکه وام‌گیرنده توان پرداخت وام را نداشته باشد، خطر تصاحب ملک توسط بانک بیخ گوش مالک خواهد بود.
محدویت‌ها
برخی از املاک و اراضی شامل قانون سند مالکیت نمی‌شوند: 1. اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و مؤسسه‌های دولتی. 2. املاک و اراضی فاقد سابقه‌ی ثبت؛ 3. املاک فاقد بنا، محصور و غیرمحصور؛ 4. آن‌دسته از املاک و اراضی که مالک رسمی آنها در قید حیات است ولی امکان دسترسی به او برای تنظیم سند وجود ندارد؛ 5. اراضی و املاکی که مالک اصلی آن فوت کرده و خریدار جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و انجام این کار از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر است.
