آشنایی با انواع پارکینگ در آپارتمان؛ از پارکینگ اختصاصی تا پارکینگ مزاحم

پیدا کردن جای پارک، موضوعی است که این روزها تبدیل به دغدغه خیلی‌ها شده و پیدا کردنش مثل شکستن شاخ غول شده است. چرخ بی‌وقفه ساخت خودرو مدام در حال گردش است و راننده‌های خسته‌ای که بعد از گذشتن از ترافیک‌های پر گره، با امید اینکه راحت اتومبیلشان را در پارکینگ پارک کرده و در خانه استراحت می‌کنند، لحظات پرترافیک را پشت سر می‌گذارند. اما امان از پارکینگ مزاحم که ممکن است در بدو ورود به پارکینگ، راننده خسته ما را کلافه‌تر کند.

این روزها علاوه بر انسان‌ها، حتی جا برای ماشین‌ها هم تنگ شده و حالا داشتن پارکینگ و همچنین خیال امن پارک کردن ماشین در کوچه یا خیابان منتهی به منزل و امنیتش ذهن خیلی از رانندگان را مشغول کرده؛ از همین رو خیلی وقت‌ها پیش می آید که همسایگان با پارک کردن خودروهایشان در پارکینگ مزاحم، برای سایر ساکنان مشکلاتی را ایجاد می‌کنند. در این مقاله قصد داریم تا در مورد موضوع پارکینگ در یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی و تعریف پارکینگ اختصاصی و پارکینگ مزاحم بیشتر صحبت کنیم.

انواع پارکینگ در مجتمع‌های مسکونی

در حال حاضر یکی از نکات برجسته و مهم در فروش یک آپارتمان، داشتن پارکینگ اختصاصی برای هر واحد است و خیلی افراد حاضرند برای داشتن پارکینگ اختصاصی، هزینه بیشتری را در خرید خانه بپردازند تا خیالشان بابت جای پارک خودرویشان، راحت باشد.

با این‌حال در بسیاری از ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، فضای پارکینگ به تعداد همه خودروها نیست و همین موضوع پای قانون را به این حیطه بازکرده و روالی قانونی درخصوص فضای پارکینگ‌های مسکونی تعریف شده است. در این شرایط است که موضوعاتی مانند پارکینگ اختصاصی، پارکینگ مشاع و پارکینگ مزاحم مطرح می‌شود که در ادامه این مقاله در مورد این موارد و همچنین قوانین مربوط به آنها توضیحات بیشتری ارائه خواهیم کرد.

پارکینگ اختصاصی

در سال‌های گذشته فضاهای پارکینگ آپارتمان‌ها کفاف پارک خودروی اهالی را می‌داد؛ اما در دهه اخیر با افزایش تعداد واحد‌های آپارتمانی و مجتمع‌های مسکونی از یک سو و افزایش تعداد اتومبیل‌های هرخانواده از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که گاهی در آپارتمان‌ها و مجتمع های مسکونی، جا برای پارک خودرو کم آمده و فقط تعدادی از آپارتمان‌ها پارکینگ نصیبشان شده و آپارتمان‌هایی با متراژهای متوسط، یک پارکینگ دارد و چند خودرو!

حتی گاهی همین موضوع منجر به اختلافات و درگیری‌هایی بر سر حق جای پارک بین مالکان آپارتمان می‌شود و در این شرایط پای قانون به میان می‌آید. در حال حاضر وقتی آپارتمانی دارای یک یا چند “پارکینگ اختصاصی” باشد، تعداد پارکینگ به‌عنوان بخشی از فضای تملک مالک، در سند مالکیت ذکر می‌شود و حتی در برخی موارد، افراد برای داشتن پارکینگ اختصاصی هزینه بیشتری می‌پردازند. در نتیجه فضای پارکینگ اختصاصی کاملا متعلق به صاحب آن و ملک شخصی آن فرد به حساب می‌آید و طبق قانون کسی حق ندارد در این فضا، خودروی خود را حتی به صورت موقت پارک کند.

براساس قانون و طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسکونی، بالکن، انباری و پارکینگ و به طور کلی قسمت‌هایی که در سند مالک عنوان شده، جزو ملک اختصاصی و شخصی فرد قرار می‌گیرند.

پارکینگ مشاع

برای توضیح پارکینگ مشاع ابتدا باید تعریفی از مشاعات ساختمان داشته باشیم. مشاعات به قسمت‌هایی از فضای ساختمان گفته می‌شود که بین همه مالکان ساختمان مشترک است. مثل راه‌پله، راهرو، لابی، پشت‌بام و پارکینگ، در صورتی که در سند مالکیت آپارتمان ذکر نشده باشد.

براساس قوانین آپارتمان‌نشینی مشاعات یک سری ویژگی‌های مشترک دارند. از جمله اینکه هیچ یک از ساکنان حق استفاده انحصاری و اختصاصی از این فضاها را ندارند. کسی اجازه قراردادن وسایل خود را در این فضاها ندارد و همچنین نگهداری از حیوانات خانگی در مشاعات ممنوع است. قانون درباره مشاعات ساختمان می‌گوید: «بر طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، مالکان حق تصرف در محدوده معین شده را ندارند و بنا بر مفهوم ماده ۳ آئین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نمی‌توان در قسمت‌های مشترک حق انحصاری قائل شد.»

با این اوصاف، پارکینگ مشاع فضاهایی است برای پارک خودروها که بین اهالی ساختمان مشترک است و هرکسی حق دارد خودرویش را در آنجا پارک کند. البته معمولا روال پارک خودروی اهالی در پارکینگ مشاع با توافق همگی صورت می‌گیرد. به این صورت که اهالی ساختمان با رایزنی و هماهنگی به توافق می‌‌رسند که کدام یکی از ساکنان از کدام بخش پارکینگ استفاده کنند.

توافقات برای پارکینگ مشاع

در پارکینگ مشاع دو حالت پیش می‌آید. در حالت اول در آپارتمان‌هایی که هیچ مالکی در سند خود پارکینگ مشخصی ندارد، با توافق اهالی ساختمان محل مشخصی به‌عنوان پارکینگ برای هریک از ساکنان در نظر گرفته می‌شود.

در حالت دیگر توافقی انجام نمی‌شود؛ بلکه هر کس حق دارد هر جا که خواست خودروی خود را پارک کند. در این صورت معمولا هماهنگی برای پارک خودروها و رعایت حق تقدم ساکنین به راحتی انجام نمی‌شود.

البته مالکی که حق استفاده از فضای پارکینگ مشاع را دارد، اجازه ندارد که از این فضا برای منظور دیگری استفاده کند. مثلا از این فضا برای قرار دادن وسایل یا به عنوان انباری استفاده کند. چرا که پارکینگ مشاع جزو فضاهای مشترک اهالی ساختمان است و هر استفاده‌‌ای از آن باید با توافق بقیه ساکنین صورت بگیرد.

پارکینگ مزاحم

همانطور که پیش‌تر گفته شد، کمبود فضای پارکینگ در بسیاری از ساختمان‌ها، باعث می‌شود که برخی مالکین از داشتن فضای پارک خودروی اختصاصی بی‌بهره باشند. از همین رو گاهی از تمامی فضای پارکینگ برای استفاده مالکان بدون پارکینگ از برخی فضاها بهره‌برداری می‌شود. به این ترتیب ایده پارکینگ مزاحم شکل گرفته است.

در فضای پارکینگ گاهی پیش می‌آید که فضایی خالی وجود دارد که گرچه برای پارک خودرو مناسب است، اما پارک کردن در این بخش مانع عبور آزادانه صاحبان یک یا تعدادی از پارکینگ‌های اختصاصی می‌شود. یعنی کسی که ماشینش را در پارکینگ مزاحم پارک می‌کند، در هر زمان از شبانه‌روز که لازم باشد باید آمادگی جابه‌جایی خودروی خود و باز کردن مسیر عبور صاحب پارکینگ اختصاصی را داشته باشد.

نحوه تخصیص پارکینگ مزاحم هم با توافق همه ساکنان ساختمان انجام می‌شود. در غیر این صورت شهرداری و اداره ثبت براساس نوبت قرارداد افراد، پارکینگ‌ها را به ساکنان اختصاص می‌دهند و اختصاص پارکینگ مزاحم برای مالکی است که دیرترین قرارداد را دارد. پارکینگ مزاحم ارزش مالی کمتری نسبت به پارکینگ اختصاصی دارد.

فروش و اجاره پارکینگ

معمولا تعداد پارکینگ‌های موردنیاز در واحدهای مسکونی، متناسب با مساحت ساختمان و یا واحد مسکونی است. در این راستا قوانینی نیز وجود دارد؛ به عنوان مثال برای واحدهای مسکونی کمتر از 150 مترمربع، یک پارکینگ، برای واحدهای مسکونی بین 150 تا 200 مترمربع، 1.5 پارکینگ و برای واحدهای مسکونی بیش از 200 مترمربع دو پارکینگ، درنظر گرفته می‌شود.

در نتیجه گاهی پیش می‌آید که مالکانی که دارای دو پارکینگ هستند و تنها یک خودرو دارند، یا به پارکینگ آپارتمانشان احتیاجی ندارند، اقدام به فروش یا اجاره دادن پارکینگشان می‌کنند. البته این فقط در صورت داشتن پارکینگ اختصاصی است و فروش یا اجاره پارکینگ مشاع، قانونی نخواهد بود.

تقاضای خرید پارکینگ آپارتمان مالک دیگری که در اسناد ثبتی مالکیت موجود است، هیچ منافاتی با قوانین پارکینگ ندارد. مالک می‌تواند این انتقال را به‌صورت رسمی و با اسناد مربوطه انجام دهد.

در خصوص اجاره و فروش پارکینگ، یک نکته وجود دارد و آن اینکه همانطور که گفته شد، پارکینگ آپارتمان‌ها جزو مشاعات به حساب می‌آیند و مالکان آپارتمان‌ها، شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند. در نتیجه اگرچه فروش یا اجاره پارکینگ به هر یک از مالکان همان ساختمان منع قانونی ندارد؛ اما واگذاری پارکینگ به اشخاصی غیر از مالکان آپارتمان درست نیست و به نوعی دخالت افراد غریبه در ملک شراکتی همسایگان است و ممکن است امنیت ساختمان را به خطر بیندازد.