اگر قصد دارید تا دفتری اداری افتتاح کنید، شاید برایتان این سوال پیش آمده باشد که آیا می‌توان واحدی مسکونی را تبدیل به دفتر کار کرد یا بالعکس؟ آیا تا به حال عباراتی مثل کاربری اداری، تجاری، زراعی و … در ذهنتان سوالی ایجاد کرده؟ سوالاتی مثل اینکه “کاربری ساختمان چیست؟” ؛ “چند نوع کاربری وجود دارد؟” و اینکه “از هریک از کاربری‌ها چه استفاده‌هایی می‌توان کرد؟” و هزاران سوال از این قبیل.
در این مقاله ما قصد داریم تا درباره انواع کاربری ساختمان و البته انواع کاربری زمین براساس طرح جامع و طرح تفصیلی شهری صحبت کرده و با جزئیات دراین باره توضیحاتی را به شما ارائه دهیم. پس با نیک بوم همراه باشید.
کاربری ساختمان به چه معناست؟
کاربری ساختمان و مجوز شهرداری تعیین می‌کند که از هر ملک برای چه کاری می‌توان استفاده کرد؛ برخی املاک مسکونی هستند و برخی دیگر ساختمان‌های اداری یا تجاری هستند و از همین رو، از هر ملک باید طبق کاربری آن بهره برد.
کاربری ساختمان در سندی به نام پروانه ساختمان که حکم شناسنامه ملک را دارد و باید قبل از شروع به ساخت، از شهرداری گرفته شود درج می‌گردد و در آن علاوه بر مشخصات فنی ملک ، نوع کاربری ساختمان نیز بیان می‌شود. به طور خلاصه می‌توان گفت که به نحوه استفاده از یک ملک، کاربری می‌گویند.
در حقیقت کاربری ساختمان، نحوه استفاده و کاربرد ساختمان را بیان کرده و کاربری هر ساختمان براساس طرح تفصیلی شهرداری و با در نظر داشتن استفاده از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن و نحوه پراکندگی فعالیت‌های شهری تعیین می‌شود.
انواع کاربری ساختمان در چند دسته اصلی تقسیم‌بندی شده و علاوه بر آن چندین دسته فرعی دیگر نیز وجود دارند که در ادامه درباره انواع این کاربری‌ها توضیحات بیشتری ارائه می‌دهیم:
انواع کاربری ساختمان
هر ملک، ساختمان و زمینی از لحاظ نوع کاربری در یکی از دسته‌‌های زیر قرار می‌گیرد؛ یعنی هر ملکی در هرصورت دارای یک نوع کاربری هست که انواع آن از کاربری مسکونی گرفته تا کاربری اداری، تجاری، کشاورزی و… متفاوت خواهد بود. انواع کاربری ساختمان و زمین‌ها عبارتند از:
1- کاربری مسکونی:
کاربری مسکونی مربوط به ساختمان‌ها و زمین‌هایی است که برای سکونت افراد و خانواده‌ها از آنها استفاده می‌شود. واحد مسکونی در حقیقت ساختمانی است که در محدوده‌ای از شهر با تراکم مسکونی بنا شده و در آن یک یا چند خانواده زندگی می‌کنند.
زمین مسکونی نیز زمینی است که اگر چه در آن ساخت و سازی انجام نشده ولی شهرداری برای آن، مجوز ساخت واحد مسکونی صادر کرده است. کاربری مسکونی شامل سه زیر دسته اصلی می‌شود:
- آپارتمان: مجموعه ای از چند واحد مسکونی است که در یک ساختمان واقع شده‌اند. هر آپارتمان را می‌توان به دو بخش فضاهای اختصاصی که شامل هریک از واحدهای مسکونی افراد می‌شوند و فضاهای اشتراکی (یا همان فضاهای مشاع از جمله راه‌پله، پارکینگ، پشت بام و حیاط است) تقسیم کرد. معمولا آپارتمان‌ها بیش از دو طبقه دارند.
- خانه ویلایی: ساختمانی یک یا چند طبقه که واحدی مستقل است و با ساختمان دیگری مشترک نیست، فضای سبز بیشتری نسبت به آپارتمان دارد و در نتیجه ملک گران‌تری نیز هست.
- ملک کلنگی /زمین مسکونی: ملکی که عملا غیرقابل استفاده شده و برای استفاده، به بازسازی وتخریب نیاز دارد و یا زمینی که کاربری مسکونی دارد و در آن ساختمانی مسکونی دایر خواهد شد.
2- کاربری اداری- دولتی:
شامل املاکی می‌شود که دارای سند اداری بوده و اکثرا به شکل واحدهای آپارتمانی هستند. این املاک حق نصب تابلو دارند و از آنها به‌عنوان دفتر کار و دفتر فروش استفاده می‌شود. موسسات، وزارتخانه‌ها و نهادها و شهرداری‌ها شامل املاکی با کاربری اداری- دولتی هستند.
3- کاربری تجاری:
کاربری تجاری، از سوی شهرداری به مغازه‌ها، عمده‌فروشی‌ها، رستوران‌ها، دفاتر خدماتی (مثل آژانس‌های مسافرتی، دفاتر بیمه) و.. اختصاص می‌یابد. املاکی با کاربری تجاری، اجازه نصب تابلو نیز دارند.
در واقع این کاربری برای ساختمان‌هایی است که در آنها فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری و فعالیت‌های مرتبط با کسب و کار و تجارت انجام می‌گیرد. یعنی عملا محلی است که در آن کاسب یا تاجر به معامله و داد و ستد می‌پردازد.
مهمترین نکته این است که ملک تجاری باید دارای مجوز شهرداری برای کاربری و سند تجاری باشد. چرا که وجود یک ملک تجاری، به معنی در اختیار داشتن کاربری تجاری نخواهد بود. تفاوت یک ملک با کاربری تجاری، با ملکی اداری اینجاست که املاک تجاری، حق سرقفلی دارند.
لازم به ذکر است که واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز جزو واحدهای تجاری دسته‌بندی می‌شوند و باید دارای کاربری تجاری باشند. مغازه، انبار و.. از زیرمجموعه‌های کاربری تجاری هستند که در مورد یک مغازه تجاری باید این نکته را مدنظر داشت که اگرچه یک ملک با کاربری تجاری است ولی حتما باید به فضای بیرون دسترسی مستقل داشته و داخل آن کاملا دیده شود.
4- کاربری خدماتی:
ساختمانی با کاربری خدماتی، دقیقا مثل ملکی با کاربری تجاری، محل کسب درآمد است که تفاوتش با کاربری تجاری در این است که از آنجا که کاربری خدماتی، فعالیتی عام‌المنفعه است، برای اخذ مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه ندارد و کاربری انتفاعی نیز نامیده می‌شود.
البته اگر زمانی مالک ملکی با کاربری خدماتی، تصمیم به تغییر کاربری بگیرد، باید هزینه‌های مربوط به تبدیل کاربری را بپردازد. یک مثال خوب برای ملکی با کاربر خدماتی می‌توان به گرمابه‌های عمومی اشاره کرد که از آنجا که در راستای سلامت عمومی فعالیت دارند، برای اخذ مجوز شهرداری هزینه‌ای نمی‌پردازند.
5- کاربری صنعتی:
یک قطعه زمین یا ساختمانی با کاربری صنعتی، عملا مجوز هر گونه فعالیت صنعتی از تولید گرفته، تا انبار و توزیع را خواهد داشت. کارخانه‌ها، کارگاه‌های تولیدی و تعمیرگاه‌ها از جمله املاک با کاربری صنعتی به حساب می‌آیند که معمولا در شهرک‌های صنعتی یا در خارج از شهرها قرار دارند.
در صورتی که با گسترش شهرها، املاکی با کاربری صنعتی داخل حریم شهری شوند، معمولا دستگاه‌های مسئول حکم انتقال این املاک به خارج از شهر را صادر می‌کنند.
6- کاربری کشاورزی:
کاربری کشاورزی برای دو نوع زمین صادر می‌شود: یکی زمین‌های زراعی و دیگری باغ‌ها. منظور از زمین زراعی، زمینی است که در آن محصولات زودبازده (یک تا دوساله) مثل ذرت، صیفی جات و گندم کاشت می‌شود و معمولا در روستاها و شهرهایی که قبلا روستا بوده‌اند یافت می‌شود.
باغ نیز زمینی است که دارای درختان متعددی (از جمله درخت میوه) است؛ مجوز صادره برای این زمین‌ها از سوی شهرداری، مجوز کاربری کشاورزی خواهد بود.
7- کاربری معدن:
احداث معدن در زمین‌هایی امکان‌پذیر است که در آن ماده‌ای قابل استخراج و باارزش از جمله انواع سنگ‌های قیمتی و ساختمانی، انواع فلزات یا خاک‌های قابل استفاده در فعالیت‌های صنعتی، ساختمانی و یا قابل تبدیل توسط روند فرآوری به یک محصول ارزشمند وجود داشته باشد.
پس از اطمینان از وجود یکی از مواد فوق، زمین به عنوان معدن به ثبت خواهد رسید و در این صورت، صاحب ملک اجازه برداشت از آن را خواهد داشت. اگر فردی در زمینی بدون مالک، یک معدن کشف کند و به ثبت برساند، مالک آن زمین خواهد شد.
8- کاربری ورزشی
کاربری ورزشی معمولا برای احداث زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی، استخرهای روباز و سرپوشیده و استادیوم‌های ورزشی که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند، صادر می شود.
لازم به ذکر است که تا پیش از این، اکثرا کاربری ورزشی برای املاک دولتی صادر می‌شد اما حالا بخش خصوصی نیز در این حوزه ورود پیدا کرده که اکثرا به باشگاه‌های کوچک ورزشی تعلق دارد.
9- فاقد کاربری
برخی املاک در هیچ یک از این دسته‌بندی‌ها قرار نمی‌گیرند و از آنها به‌عنوان زمین‌های فاقد کاربری یاد می‌شود که یا تحت‌عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته می‌شوند و یا طرح جامع و تفصیلی‌ای برای آزادسازی‌شان ارائه نشده و در نتیجه مجوز شهرداری به آنها اختصاص نمی‌یابد.
10- کاربری آموزشی
یکی دیگر از انواع کاربری ساختمان، کاربری آموزشی است که این کاربری به مدارس و آموزشگاه‌های دولتی اختصاص پیدا می‌کند.
11- سایر موارد
علاوه بر دسته‌بندی‌های مذکور ، کاربری‌های دیگری نیز تعریف شده‌اند که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کاربری حمل و نقل (شامل ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه آهن و ترمینال‌های اتوبوس)
- کاربری پارکینگ (شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های درسطح)
- کاربری فضای سبز (شامل فضای سبز، میادین و کمربندی سبز شهری، پارک، پارک کودک)
- کاربری خدمات شهری (شامل آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری، مراکز زباله و…)
- کاربری تجهیزات شهری (شامل تاسیسات زیربنایی شهری از جمله آب، برق، فاضلاب شهری، گاز و تلفن)
- کاربری بهداشتی- درمانی (شامل کلینیک، درمانگاه و بیمارستان)
- کاربری فرهنگی- مذهبی (شامل گورستان، حسینیه، مسجد، سینما، تئاتر و کتابخانه)
جمع‌بندی
کاربری ساختمان و زمین، در حقیقت تعیین کننده نوع بهره‌برداری و استفاده از زمین یا ملک است که طبق طرح تفصیلی شهرداری و با درنظر داشتن تراکم فعالیت شهری در محدوده ملک تعیین می‌گردد.
آشنایی با انواع کاربری ساختمان و زمین به شما کمک می‌کند تا بهتر بتوانید در مورد نحوه بهره‌برداری از املاک خود تصمیم‌گیری کنید؛ به‌عنوان مثال و درحالت کلی استفاده از ملکی با کاربری مسکونی، به عنوان دفتر تجاری قانونی نیست. به طور کلی تغییر کاربری ملک، برطبق کمیسیون ماده 100 شهرداری، اقدامی غیرقانونی است؛ اما گاهی با درنظر داشتن شرایط منطقه ای و درمورد برخی موارد استثنا، امکان تغییر کاربری ملک فراهم می‌گردد.
انواع مختلف کاربری ساختمان در طرح‌های تفصیلی شهرداری‌ها پیش‌بینی و تعیین شده و اصلی‌ترین انواع کاربری ساختمان شامل سه نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری است. البته دربرخی مواقع، کاربری برخی املاک کاربری مختلط است که درمقاله‌ای دیگر دراین باره بیشتر توضیح خواهیم داد.
