شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که ارزش خانه شما چقدر است و نحوه قیمت‌گذاری ملک به چه ترتیب صورت می‌گیرد؟ چه عواملی باعث افزایش یا کاهش ارزش خانه و املاک می‌شوند؟ برای یافتن پاسخ این پرسش‌ها باید بدانید که موارد زیادی از عرضه و تقاضا گرفته تا موقعیت ملک، امکانات و پروژه‌های دارای زیرساخت برنامه‌ریزی شده همگی روی ارزش ملک تاثیرگذار هستند.
برای اینکه بفهمید چه فاکتورهایی در قیمت‌گذاری یک ملک تاثیرگذار هستند و باعث افزایش یا کاهش قیمت املاک می‌شوند، در این مقاله از نیک بوم با ما همراه باشید.
عوامل موثر در ارزش خانه و ملک
عوامل متعددی در تعیین ارزش خانه و قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند؛ از موقعیتی که ملک در آن واقع شده گرفته تا ابعاد خانه، پتانسیل نوسازی و بازسازی آن و بسیاری فاکتورهای دیگر که در این مقاله در این رابطه بیشتر توضیح خواهیم داد تا بتوانید متوجه ارزش واقعی ملک خود شده و در هنگام قیمت‌گذاری خانه آنها را در نظر داشته باشید.
موقعیت ملک
یکی از مهمترین و تاثیرگذارترین فاکتورها در تعیین قیمت ملک، موقعیت آن است. آیا ملک موردنظر در مرکز شهر واقع شده؟ آیا در محله ای خوش منظره و زیبا قرار گرفته؟ یا در نزدیکی ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی، فروشگاه‌ها، مدارس و رستوران‌ها قرار دارد؟ مردم دوست دارند در نزدیکی محل کارشان اقامت داشته باشند یا در محلی ساکن باشند که بتوانند به سادگی از اوقات فراغت خود لذت ببرند. در نتیجه املاکی که در چنین مناطقی قرار دارند، قیمت بالاتری پیدا می‌کنند. البته املاک موجود در برخی از نواحی حومه شهر، به دلیل داشتن نرخ کم بیکاری و جرم و جنایت (و شهرت بهتر) از ارزش و قیمت بالاتری برخوردار هستند. دو خانه که در دو خیابان نزدیک به هم قرار دارند، ممکن است به خاطر شرایط و موقعیت این دو خیابان، قیمت‌های کاملا متفاوتی با یکدیگر داشته باشند.
عرضه و تقاضا
اگر تقاضای موجود در بازار بیش از میزان عرضه باشد، قیمت املاک افزایش پیدا می‌کند. دلیل این امر، کم بودن تعداد املاک فروشی و از طرف دیگر زیاد بودن تعداد خریداران است. به این ترتیب، میزان رقابت برای خرید خانه بیشتر شده و همین امر سبب افزایش قیمت‌ها و بالارفتن ارزش املاک در آن منطقه می شود.
زیبایی‌شناسی
جذابیت محله‌ای که خانه در آن واقع شده را هم نباید دست کم گرفت. اولین نگاه و اولین احساسی که در بیننده ایجاد می‌شود، اهمیت زیادی دارد. بنابراین ظاهر و نمای بیرونی خانه می‌تواند در یک نگاه ده‌ها هزار دلار به ارزش آن بیفزاید و یا از ارزش آن کم کند.
پتانسیل نوسازی/ بازسازی
پتانسیل رشد ملک، برای خریداران مسکن و سرمایه‌گذاران گزینه مهمی به شمار می‌رود. امکان اضافه کردن یک اتاق خواب یا یک طبقه بیشتر، امکان افزایش فضای کف خانه یا امکان اضافه کردن استخر و فضای سبز از جمله امتیازاتی است که در ارزش ملک بی‌تاثیر نیست. اگر خریدار از طریق نوسازی بتواند فضا را بهبود بخشیده و آن را شخصی‌سازی کند، ارزش فروش مجدد آن ملک افزایش پیدا می‌کند.
پتانسیل سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از عوامل موثر بر ارزش خانه و ملک، وجود قابلیت سرمایه‌گذاری در آن است. فاکتورهایی مثل اجاره دادن ملک، از جمله مواردی است که یک سرمایه‌گذار می‌تواند به کمک آن سرمایه خود را رشد دهد. در نهایت فروش ملک به قیمت بالاتر هم یکی دیگر مواردی است که یک سرمایه‌گذار به آن می‌اندیشد.
اندازه و امکانات ملک
مشخصات و اندازه کلی ملک هم روی ارزش آن اثر می‌گذارد. یک خانه چهار خوابه در مقایسه با یک خانه دو خوابه امکان فروش بهتری خواهد داشت. مشخصه‌هایی مثل سرویس بهداشتی و گاراژ اضافه، استخر و فضای سبز محوطه هم روی ارزش خانه تاثیر دارد. در شهرهای شلوغ، دارا بودن پارکینگ و حتی وجود یا فراوانی محل پارک در کوچه و خیابان‌های اطراف هم عامل مهمی محسوب می‌شود. کاربردی بودن خانه از لحاظ چیدمان هم موضوعی است که همیشه اهمیت خود را حفظ کرده است.
نرخ بهره
تغییر سیاست پولی بانک مرکزی هم می‌تواند روی ارزش املاک تاثیر داشته باشد. اگر بانک نرخ بهره وام مسکن را افزایش دهد، افرادی که وام گرفته‌اند برای اقساط وام خود باید هزینه بیشتری بپردازند. این موضوع روی استطاعت مردم برای خرید خانه تاثیر عظیمی ایجاد می‌کند. در چنین موقعیتی، میزان رقابت در بازار املاک کاهش یافته و به دنبال آن قیمت‌ها پایین می‌آیند. در شرایط برعکس، وقتی نرخ بهره کم می‌شود استطاعت برای خرید و احتمالا قیمت ملک افزایش می‌یابد.
سوابق نشان می‌دهند که نرخ بهره ارزان‌تر و راحتی دسترسی به اعتبار (آسان شدن شرایط دریافت وام) باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
چشم‌انداز اقتصادی
عملکرد کلی اقتصاد هم روی بازار ملک تاثیرگذار است. رشد قوی اقتصادی، اشتغال‌زایی و بهتر شدن شرایط کار باعث می‌شود استطاعت مالی مردم برای خرید خانه افزایش یابد. به این ترتیب رقابت در خرید و قیمت ملک روندی صعودی پیدا می‌کند.
عملکرد بازار املاک
نحوه عملکرد بازار املاک و مستغلات در محله شما هم می‌تواند تاثیر زیادی روی ارزش خانه و ملکتان ایجاد کند. اگر در محله شما تقاضا برای خانه کم باشد، املاک در این منطقه با قیمتی کمتر از حد انتظار به فروش می‌رسد و در نتیجه احتمالا ارزش ملک در آن بازه زمانی در آن محله پایین خواهد بود.
جمعیت
هر چه تعداد افرادی که در یک حومه خاص زندگی می‌کنند بیشتر باشد تقاضا برای خرید ملک در آن ناحیه بیشتر خواهد بود. در عین حال، نوع مردمی که در آن منطقه زندگی می‌کنند هم روی ارزش ملک تاثیر دارد. برای مثال اگر خانواده‌های جوان اکثریت جمعیت را تشکیل بدهند خانه‌های چند خوابه نسبت به آپارتمان‌های کوچک تقاضای بیشتری پیدا می‌کنند.
بهره‌وری در مصرف انرژی
ملکی که از مصالح باکیفیت ساخته شده باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت؛ چون گرم کردن آن در فصول سرد و خنک نگهداشتن آن در فصول گرم نیازمند هزینه و انرژی کمتری خواهد بود. با توجه به قیمت بالای تعرفه برق و گاز، وجود گزینه‌هایی مثل پنل‌های خورشیدی، عایق بندی و پنجره‌های دو جداره می‌توانند ارزش و جذابیت بیشتری برای خانه ایجاد کنند.
ارزش‌گذاری ملک توسط بانک و ارزش‌گذاری بازار
وقتی به منظور دریافت وام مسکن به بانک درخواست می‌دهید بانک یا وام‌دهنده، ملک خریداری شده توسط شما را قیمت‌گذاری و ارزش‌سنجی می‌کند. اما بسیاری از خریداران خانه از ارزش‌گذاری بانک شگفت‌زده می‌شوند؛ چون رقم تعیین شده در ارزش‌گذاری بانک با قیمت خرید و فروش ملک مطابقت ندارد.
در بسیاری از موارد، ارزش‌گذاری انجام شده توسط بانک، کمتر از ارزش واقعی ملک در بازار است. در حقیقت بانک، ارزش ملک شما را بسیار محتاطانه تخمین می‌زند. نکته‌ای که بانک‌ها در هنگام قیمت‌گذاری خانه شما مدنظر قرار می دهند این است که اگر شما قادر به بازپرداخت وام نباشید، آنها باید سریعا خانه را بفروشند و در نتیجه به میزان سرعت فروش رفتن خانه هم توجه می‌کنند. بانک از این ارزش‌گذاری استفاده می‌کند تا بداند چقدر می‌تواند به شما وام دهد و از طرف دیگر در صورت کوتاهی از جانب شما، تا چه حد می‌تواند هزینه جبران دریافت کند.
نکته دیگر اینکه، قیمت‌گذاری ملک در بازار، ارزش واقعی ملک را، در زمان فروش و با توجه به شرایط بازار منعکس می‌کند.
چطور ارزش خانه خود را بسنجیم؟
اگر قصد خرید خانه یا فروش آن را دارید باید ارزش ملک خود را تخمین بزنید. ابزارهای آنلاینی به این منظور وجود دارند که می‌توانند به کمک شما بیایند؛ اما درنظر داشته باشید که ارزش‌سنجی و قیمت‌گذاری دقیقی انجام نمی‌دهند. گاهی در این سرویس‌ها، فاکتورهایی مثل متراژ ملک و ترندهای اخیر بازار هم در نظر گرفته می‌شوند؛ اما مسائل بسیار زیاد دیگری هم وجود دارند که روی ارزش خانه تاثیرگذار هستند. به همین دلیل هم نرم‌افزارهای نامبرده گزینه مناسبی برای تخمین دقیق ارزش خانه و ملک نیستند.
با توجه به این نکته، بهترین روش برای سنجش ارزش خانه این است که امکانات آن را لیست کرده و به ۲ یا ۳ مرکز املاک و مستقلات مراجعه کنید تا ارزیابی حرفه‌ای انجام و قیمت دقیق آن به شما ارائه شود. نمایندگان املاک دانش و تخصص کافی برای قیمت‌گذاری ملک در محله شما را دارند. آنها می‌توانند ارزش واقعی ملک را با درنظر داشتن تمام فاکتورها، از جمله مصالح به کار رفته در ملک را بسنجند.
منبع: finder
