فاکتورهای مهم در خرید یک خانه کلنگی به قصد ساخت و ساز

بیشتر افرادی که در بازار به دنبال خرید خانه کلنگی هستند، قصد سکونت و استفاده شخصی از آن را ندارند و اکثرا با هدف ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری به دنبال چنین ملکی هستند. اگر در نظر دارید تا با خرید و ساخت یک خانه کلنگی به سود برسید، باید در هنگام انتخاب خانه  کلنگی حسابی دقت کنید و فاکتورهای متعددی را مدنظر قرار دهید. این کار، در صورتی که انتخاب را به درستی انجام داده باشید، می‌تواند برای شما سود سرشاری را به همراه داشته باشد.

در همین راستا ممکن است سوالات متعددی برایتان پیش بیاید؛ اینکه خانه کلنگی چیست؟ به هنگام خرید و ساخت خانه کلنگی باید به چه نکاتی توجه کرد تا ملک بعد از ساخت، زیبا و جذاب باشد و سریع و به قیمت به فروش برود؟

ما در این مقاله قبل از هر چیز با مفهوم خانه کلنگی آشنا می‌شویم و سپس نکاتی که درهنگام خرید خانه کلنگی باید مدنظر قرار داد را یادآوری می‌کنیم. شما در هنگام خرید یک خانه کلنگی با هدف ساخت و ساز، باید فرآیند ساخت، جذابیت بنا بعد از ساخت، پسندیده شدن توسط مشتری و فروش راحت ملک را نیز مدنظر قرار دهید تا بتوانید از خرید و تخریب ملک کلنگی و انجام ساخت و ساز آپارتمانی تازه، بیشترین سود را ببرید.

خانه کلنگی چیست؟

طبق عرف بازار، خانه کلنگی به ملکی گفته می‌شود که به‌دلیل فرسودگی بنا و تاسیسات ساختمانی، قابل سکونت نباشد؛ البته این روزها، با توجه به کشش بالای بازار ساخت و ساز، ممکن است خانه‌هایی که قابل سکونت هستند و حتی تنها 30 سال از عمرشان گذشته نیز مورد توجه سازندگان ملک قرار بگیرند و تحت عنوان خانه کلنگی تخریب شوند.

در مجموع، با گذر زمان، سطح کیفیت هر خانه افت کرده و تدریجا فرسوده می‌شود، به تعمیرات اساسی نیاز پیدا می‌کند و همین مسئله سکونت در آن خانه را دشوار می‌کند؛ تا جایی که مالک یا مالکان خانه، با توجه به افت قیمت ملکشان، ممکن است تصمیم به تخریب یا فروش خانه کلنگی‌شان بگیرند.

فاکتورهای مهم در انتخاب و خرید خانه کلنگی

اگر قصد دارید تا برای خرید خانه کلنگی وارد عمل شوید، باید در هنگام انتخاب ملک مدنظرتان دقت زیادی به خرج دهید و فاکتورهای متعددی را مدنظر داشته و بررسی کنید تا بتوانید بهترین خانه کلنگی ممکن را انتخاب کرده و با ساخت و ساز اصولی، بیشترین سود ممکن عایدتان شود. برخی از این فاکتورها عبارتند از:

1- موقعیت و محله ملک:

یکی از مهمترین نکات، بررسی موقعیت ملک است؛ یعنی شما باید بررسی کنید و ببینید که محله‌ای که ملک در آن واقع شده، از نظر میزان رشد منطقه‌ای (سرعت رشد)، از نظر اجتماعی (میزان امنیت محله) و بافت (قدیم یا جدید بودن) چه موقعیتی دارد.

این را در نظر داشته باشید که نوع بافت منطقه در شرایط ساخت و ساز تاثیر زیادی دارد. مثلا اگر قصد ساخت و ساز در مناطق فرسوده شهر را داشته باشید، در صورتی که مساحت ملک 150 متر یا بیشتر باشد، از یک طبقه مضاعف در ساخت و ساز بهره‌مند خواهید شد.

همچنین در بافت فرسوده، شهرداری‌ها جهت نوسازی و بهینه‌سازی تسهیلاتی از جمله رایگان بودن هزینه‌های جواز ساخت و دستور نقشه ارائه می‌کنند و همچنین بانک‌ها نیز در این راستا تسهیلاتی ارائه می‌دهند. در هر شهر، چند نوع بافت داریم؛ بافت جدید، بافت قدیم و… که ساختمان‌سازی در بافت قدیم، اگرچه امکان تراکم کمتری دارد ولی امتیازاتی مثل وام با سود کمتر را برایتان به همراه خواهد داشت.

2- قیمت ملک:

یکی دیگر از فاکتورهای مهم، قیمت ملک است؛ شما باید به دنبال ملکی باشید که از نظر قیمت، شرایط مناسبی داشته باشد و برایتان بیارزد.

در چنین معاملاتی، معیار سنجش قیمت ملک، ارزش زمین است که موقعیت قرارگیری زمین، نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت ملک کلنگی دارد. در مجموع تعیین قیمت یک ملک کلنگی به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله:

• متراژ، ابعاد و اندازه و مخصوصا بر ملک
• کاربری فعلی ملک
• امکان تغییر کاربری ملک
• احراز مالکیت و سند ملک
• امتیازات محل ملک
• مطابقت مشخصات ثبتی ملک، ابعاد و مساحت با مشخصات اعلام شده
• طرح‌های عمرانی مثل میزان عقب‌نشینی و اصلاحات احتمالی
• مناسب بودن جانمایی و موقعیت ملک نسبت به معابر و جهت‌های چهارگانه
• گذرهای مجاور ملک، چند بر بودن ملک و راه‌های دسترسی
• عرض گذر ورودی اصلی ملک
• بررسی پیشینه و موقعیت ملک کلنگی در آینده

علاوه بر این موارد، برخی نکات دیگر نیز برای یک خانه کلنگی امتیازات مثبتی هستند و ارزش ملک را بالا می‌برند، مواردی از جمله نزدیکی به وسایل نقلیه عمومی، نزدیکی به امکانات و خدمات رفاهی از جمله پارک و فضای سبز شهری، مراکز پزشکی و درمانی، دسترسی آسان به شریان‌های اصلی، نبود ترافیک در معابر اطراف.

3- متراژ ملک:

متراژ ملک و زمین مدنظرتان را به‌صورت دقیق بپرسید. این را در نظر داشته باشید که بازسازی و ساخت و ساز املاکی با متراژ بالا، هزینه بیشتری می‌طلبد. با کسب اطلاعات دقیق درباره متراژ ملک، می‌توانید دقیق‌تر هزینه‌ها و بودجه‌تان را بسنجید و ببینید که آیا این خانه کلنگی برایتان مناسب است یا خیر.

4- ابعاد ملک کلنگی:

ابعاد ملک کلنگی هم بسیار مهم است؛ چرا که این ابعاد مستقیما بر نقشه ملکی که قصد ساختش را دارید، تاثیرگذار خواهد بود. وقتی زمینی عرض کم و طول زیادی داشته باشد (به اصطلاح اتوبوسی باشد)، معمولا خانه‌ای که در آن زمین ساخته می‌شود، خانه‌ای بدنقشه از آب درخواهد آمد.

در یک زمین مربع، با فرض اینکه در 60%آن اجازه ساخت داشته باشید، عملا زیربنایی مستطیلی خواهید داشت که باز هم به سختی می‌توان در آن ملک خوش‌نقشه‌ای درآورد.

مثلا ملکی با ابعاد 20 در 10 متر، ملکی ایده‌آل‌تر از ملکی با ابعاد 25 در 8 متر است. در نظر داشته باشید که در زمینی با ابعاد 20 در 10 متر، امکان ایجاد پارکینگ‌های بیشتری در مقایسه با زمینی با ابعاد 25 در 8 متر خواهید داشت.

علاوه بر ابعاد زمین، باید بدانید که در زمین ملک کلنگی، واحدهای چند متری می‌توان ساخت. مثلا در یک زمین 20*10 به وسعت 200 مترمربع و 60% اجازه ساخت در زمین، می‌توان واحدهای 120 متری ساخت که متراژ منطقی و خوبی است و در یک زمین 500 متر مربعی، با 60% اجازه ساخت، واحدهای 300 متر مربعی می‌توان ساخت. یعنی یا آپارتمان‌های تک واحدی 300 متری یا دو واحدی 150 متری که بسته به کشش منطقه باید درمورد آن تصمیم‌گیری کرد.

5- طول و تعداد بر ملک:

به هر میزان که عرض زمین یا طول بر بیشتر باشد، خانه کلنگی، خانه جذاب‌تری برای سازنده‌ها خواهد بود. در زمینی با عرض زیاد، دست سازنده در طراحی نقشه‌های متنوع و انتخاب بهترین نقشه ممکن باز است و درنهایت، ساخت یک ملک خوب به معنی زودتر و بهتر فروش رفتن ملک است.

در عین حال عرض بیشتر زمین، این امکان را برای سازنده ایجاد می‌کند که بتواند پارکینگ‌های بیشتری در بیاورد و همچنین می‌تواند پنجره‌های بیشتری کار کرده و نور بهتری را در واحدها فراهم کند.

به علاوه، هرچه عرض زمین بیشتر باشد، سازنده با پیشروی (خلاف کردن) می‌تواند متراژ بیشتری بسازد. از آنجا که سازنده می‌تواند بین 100 تا 120 سانتی‌متر پیشروی (خلاف) کند، این میزان پیشروی در زمینی با عرض 6 متر، معادل 7 متر و بیست سانتی‌متر خواهد بود و در زمینی با عرض 10 متر، به منزله 12 متر زیربنای بیشتر است!

6– شمالی یا جنوبی بودن ملک:

ملکی که در ضلع جنوبی خیابان یا کوچه قرار گرفته، ملک جنوبی و ملکی که در ضلع شمالی خیابان است، ملک شمالی نامیده می‌شود. به طور کلی، ملک‌های جنوبی به خاطر نورگیر بهتر و روشنایی مطلوب‌ترشان، در بین خریداران پرطرفدارتر هستند و در نتیجه فروش خانه‌های جنوبی راحت‌تر خواهد بود و با قیمت بهتری نیز به فروش می‌رسند که در نتیجه سود بیشتری نیز عاید سازنده خواهد کرد.

پس شمالی یا جنوبی بودن ملک کلنگی، در سود ناشی از ساخت و ساز آن تاثیرگذار است؛ درعین حال باید به این نکته توجه کرد که از آنجا که یک ملک شمالی، نورگیر کمتری دارد، طبق اصول ساختمان‌سازی و تصمیمات شهرداری، سازنده موظف خواهد بود تا 6% از مساحت زمین یک ملک شمالی را به‌عنوان نورگیر مرکزی درنظر بگیرد و این به معنی کاهش فضای مفید در هر واحد خواهد بود. اما در یک ملک جنوبی نیازی به اختصاص دادن این 6%نخواهید داشت.

در ادامه در مورد ساختمان شمالی و جنوبی بیشتر توضیح می‌دهیم:

• ساختمان شمالی:

ساختمان‌های شمالی، در ضلع شمالی خیابان یا کوچه واقع شده‌اند و در هنگام ورود به این خانه‌ها، ابتدا از حیاط عبور کرده و سپس به خود ساختمان رسید. در ساخت خانه‌های شمالی، به‌خاطر نورگیر کمتر، باید 6% از مساحت زمین را به عنوان نورگیر مرکزی درنظر گرفت؛ یعنی بخشی از مساحت زمین برای ساخت نورگیر صرف می‌شود. در نتیجه متراژ مفید کمتری در مقایسه با یک زمین جنوبی خواهید داشت.

• ساختمان جنوبی:

این ساختمان‌ها ممکن است حیاط داشته باشند و یا نه. در بدو ورود به یک آپارتمان جنوبی، از همان ابتدا وارد ساختمان می‌شوید و حیاطی پیش روی شما نیست و در صورت وجود حیاط، پشت آپارتمان قرار می‌گیرد.

مزیای ملک جنوبی برای سازنده

علاوه بر آنکه در یک ملک جنوبی، در مقایسه با یک آپارتمان شمالی، متراژ مفید بالاتری برای سازنده حاصل می‌شود، خانه‌های جنوبی راحت‌تر و با قیمت بهتری به فروش می‌روند و سود بیشتری برای سازنده به همراه خواهند داشت و البته خانه‌های جنوبی، مزایای دیگری نیز برای سازنده دارند:

در یک ملک شمالی، از آنجا که حیاط و کوچه در یک سمت هستند، سازنده فقط از یک سمت می‌تواند پیشروی کند؛ ولی در یک ملک جنوبی، حیاط در یک سمت و کوچه در سمت دیگر است و در نتیجه سازنده می‌تواند از هر دو جهت پیشروی (خلاف) کرده و بدین ترتیب زیربنای مفید بیشتری خواهد داشت که این نیز به منزله سود بیشتر برای سازنده خواهد بود.

7- میزان تراکم:

منطقا بعد از تخریب یک خانه کلنگی به قصد ساخت و ساز، هر چقدر بتوان بنای بیشتری در آن ساخت، سود بیشتری به دست خواهد آمد و در نتیجه سرمایه‌گذاری بهتری خواهد بود. از همین رو، بررسی میزان تراکمی که به خانه کلنگی تعلق می‌گیرد، نکته بسیار مهمی در هنگام انتخاب ملک است.

لازم به ذکر است که شهرداری در محله‌های مختلف، میزان تراکم متفاوتی برای املاک می‌دهند و از همین رو ممکن است در یک محله بتوانید تراکم بیشتری بگیرید و در محله‌ای دیگر، تراکمی کمتر.

8- ضریب سطح اشغال:

ضریب سطح اشغال بدان معناست که شما در چه میزان از زمین، اجازه ساخت و ساز خواهید داشت. هر چقدر زیربنای مفید ساخته شده در یک ملک بیشتر باشد، سود بیشتری نصیب سازنده خواهد شد. پس در هنگام انتخاب ملک کلنگی برای خرید، ضریب سطح اشغال هم به اندازه تراکم، اهمیت بالایی خواهد داشت.

در عین حال به این نکته توجه کنید که همسایه‌ها در ساخت و ساز به چه میزان خلاف کرده‌اند؛ این بدان معناست که شما هم به همان اندازه می‌توانید خلاف کنید و این یعنی زیربنای مفید بیشتر در ملک نوساز و سود بیشتر برای شما.

9- شناسایی پهنه ملک:

پهنه ملک متشکل از یک حرف انگلیسی و چند عدد است که هرکدام از این حروف یا اعداد، یکی از خصوصیات ملک را توضیح می‌دهند. هریک از انواع پهنه ملک، دارای ضوابط خاصی برای ساخت و ساز هستند که در طرح‌های تفصیلی شهرداری، کامل مشخص شده‌اند و میزان تراکم و ضریب اشغال مجاز ساخت و ساز براساس پهنه تعیین می‌شود.

پس بررسی شناسایی پهنه ملک در انتخاب و خرید خانه کلنگی و تصمیم‌گیری در مورد نوع ساخت وساز و میزان تراکم به شما کمک زیادی خواهد کرد.

10- قناس بودن زمین:

قناس بودن زمین یک ملک کلنگی در حکم یک شمشیر دولبه برای سازنده است. بی تردید، قناسی زمین برای خریدار همیشه بد است؛ اما برای یک سازنده لزوما بد نخواهد بود.

درصدی از زمین که امکان ساخت و ساز در آن وجود دارد، با در نظر داشتن ضریب سطح اشغالی که شهرداری در هر محله تعیین می‌کند، مشخص می‌‌شود. اما با در نظر داشتن اینکه هر ملک باید همباد ملک‌های همسایه ساخته شود، نوع قناسی زمین ملک کلنگی، ممکن است امکان ساخت و ساز در مساحت بیشتری را برای سازنده فراهم کند.

یعنی گاهی نوع قناسی زمین، شاید مساحت بیشتری را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار دهد. اما در مجموع قناسی زمین از سه نظر برای سازنده مشکل ایجاد می‌کند:

• احتمال دیرتر فروش رفتن ملک به دلیل دید منفی خریدار
• سخت‌تر شدن تهیه نقشه مناسب برای زمین
• سخت‌تر شدن کار ساخت و ساز

البته اگر نوع قناسی زمین به نحوی باشد که امکان ساخت زیربنای بیشتری را برای سازنده فراهم کند، با توجه به سود بیشتری که عاید سازنده خواهد شد، این موارد قابل چشم پوشی هستند.

11- عقب‌نشینی:

اگر چه عقب‌نشینی ملک، باعث متضرر شدن مالک می‌شود، اما همین موضوع برای سازنده حسابی سودمند خواهد بود. قبل از خرید خانه کلنگی به قصد ساخت‌وساز، موضوع عقب‌نشینی و میزان آن را از شهرداری استعلام کنید.

این را در نظر داشته باشید وقتی ملکی عقب‌نشینی داشته باشد، سازنده پول کمتری بابت زمین می‌پردازد و عقب‌نشینی روی زیربنای مفید سازنده، اثرگذار نخواهد بود.

پس خرید ملکی با عقب‌نشینی برای سازنده، به منزله هزینه‌ای کمتر بدون کاهش سود خواهد بود. البته باید این را نیز درنظر داشت که عقب‌نشینی باعث خواهد شد تا قدرالسهم زمین آپارتمانی که در آن ساخته می‌شود، کمتر شود؛ ولی این موضوع تاثیر چندانی فروش ملک نخواهد داشت.

تسهیلات شهرداری برای املاکی با عقب‌نشینی

همچنین با توجه به اینکه در این بین، قسمتی از متراژ زمین کاسته می‌شود، شهرداری‌ها برای جبران این موضوع، تسهیلاتی از جمله ارائه تخفیف در پرداختی‌های جواز ساخت یا دستور نقشه و… ارائه می‌دهند یا اینکه به اصطلاح در ارتفاع و تعداد طبقات جبران می‌کنند؛ یعنی یا طبقه اضافی می‌دهند یا سطح اشغال بیشتری می‌دهند؛

البته در بعضی از زمین‌های خاص و یا املاکی که در حریم‌های خاص (مثل حریم رودخانه) قرار دارند، خریدار باید پس از عقب‌نشینی، مقداری پول بپردازد که این موضوع به ضرر مالک خواهد بود و این بدین دلیل است که بحث حریم آن ناحیه دستخوش تغییر می‌شود و برای اصلاح آن هزینه بردار خواهد بود.

12– دریافت دستور نقشه:

به طور کلی، دستور نقشه خلاصه‌ای از مشخصاتی از جمله: محل واقع شدن ملک، اطلاعات متقاضی احداث بنا، ابعاد زمین طبق وضع موجود، ابعاد زمین طبق سند، ابعاد اصلاحی، ابعاد بر، نحوه احداث بنای جدید در حدود ملک، میزان تراکم، تعداد طبقات، میزان پیشروی یا عقب‌نشینی است.

بعد از تشکیل پرونده شهرسازی و بازدید کارشناسان شهرداری از ملک، برگه‌ای حاوی اطلاعات پایه نحوه ساخت بنای جدید در ملک صادر می‌شود که دستور نقشه نامیده می‌شود. از همین رو توصیه می‌شود تا قبل از انجام معامله و خرید خانه کلنگی مدنظرتان، با مراجعه به شهرداری محل ملک یا دفتر خدمات الکترونیک شهرداری، دستور نقشه را اخذ کنید تا درصورتی که محدودیتی در ساخت وجود دارد، قبل از خرید ملک، متوجه آن بشوید.

مدارک موردنیاز برای اخذ دستور نقشه

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین
• در صورتی که مالک شخص حقوقی است، ارائه معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت
• در صورت مراجعه وکیل، اصل و تصویر وکالت‌نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل (منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می‌کند؛ مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می‌دهند.)
• اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
• در صورت فوت مالک (اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث)
• نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است. در املاک دارای اشکال خاص و یا شیب‌های بسیار تند و یا بیش از ۳۰۰۰ مترمربع، ارائه نقشه ۲۰۰۰/۱ با تأیید مهندس ذی‌صلاح الزامی است.
• در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
• اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند.
• ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
• جهت درخواست‌های صدور پروانه حضور کلیه مالکین و یا وکیل قانونی ایشان الزامی است.

13- پرونده شهرسازی ملک:

قبل از قطعی کردن خرید خانه کلنگی، با مالک به اداره شهرسازی شهرداری مراجعه کرده و از آخرین وضعیت پرونده شهرسازی مطلع شوید.

این پرونده شامل اطلاعاتی از جمله پهنه ملک در طرح تفصیلی، میزان ضریب اشغال مجاز، نوع کاربری تراکم، میزان عقب‌نشینی ملک، قرار داشتن یا نداشتن در طرح‌های عمرانی شهرداری، تخلفات احتمالی ساختمان و تعداد درختان ثبت شده و… است.

14– کیفیت خاک:

شاید برایتان عجیب به نظر برسد، ولی بررسی کیفیت خاک، یکی از اقداماتی است که قبل از خرید خانه کلنگی باید انجام دهید؛ چرا که شما قصد دارید در این زمین و بر روی همین خاک، یک آپارتمان چند طبقه بسازید و از همین رو باید کیفیت خاک را آزمایش کرده و از کارشناسان متخصص در این رابطه مشورت بگیرید.

قبل از انجام ساخت و ساز و حتی طراحی نقشه، باید کیفیت خاک و زمین کاملا بررسی شده باشد و خصوصیت‌ها، قابلیت‌ها و نقاط ضعف و قوت آن سنجیده شود.

طراح پروژه، باید از توپوگرافی، عوارض طبیعی و مصنوعی زمین و موقعیت محلی ملک از نظر شرایط آب و هوایی و نوع مصالح، وضعیت فرهنگی- اقتصادی منطقه و نوع ساختمان‌های مجاور مطلع بوده و آنها را در پروژه لحاظ کند.

15- محدودیت‌های ساخت و ساز:

قبل از خرید خانه کلنگی برای ساخت و ساز، باید قابلیت ساخت در ملک را بررسی کرد؛ چرا که گاهی ممکن است بنا به دلایل مختلفی اجازه ساخت در آن زمین یا ملک کلنگی داده نشود.

گاهی به دلیل مجاورت ملکی در نزدیکی برخی مکان‌ها، مانند ابنیه تاریخی، آثار ملی و میراث فرهنگی یا پادگان‌های نظامی یا مکان‌های امنیتی، ممکن است محدودیت‌هایی در ساخت و ساز وجود داشته باشد؛ پس قبل از خرید هر ملک کلنگی باید از عدم وجود چنین محدودیت‌هایی اطمینان حاصل کرد.

از سوی دیگر مثلا در شهر تهران، در زمین‌هایی که در ارتفاع بالاتر از 1800 متر از سطح دریا واقع شده‌اند، اجازه ساخت و ساز داده نمی‌شود.

16- واقع شدن ملک در مسیر قنات:

در بسیاری از مواقع ممکن است قنات از زیر ملک شما عبور کرده باشد و مالک از این موضوع بی‌اطلاع باشد. اما در هنگام ساخت و ساز، اگر ملکی بر روی قنات قرار داشته باشد، در زمان گودبرداری مشکلاتی به وجود خواهد آمد.

پس به عنوان یک خریدار قبل از خرید ملک کلنگی به قصد ساخت و ساز، از شهرداری منطقه دراین باره استعلام کنید.

17- بررسی احتمال قطع درختان:

عموما درختانی که در محدوده یک ملک قرار دارند، در پرونده شهرسازی و فضای سبز ملک ثبت شده‌اند و درنتیجه درصورت قطع کردن این درختان، با جریمه مواجه خواهید شد. یعنی اگر قبلا درختی در ملک خصوصی یا بر گذر آن وجود داشته باشد و مالک بدون مجوز درخت را قطع کند، در هنگام اخذ پایان کار جدید شهرداری، مالک جدید برای قطع درختان جریمه‌ خواهد شد که این جریمه به صورت سانت به سانت اعمال می‌شود.

مثلا جریمه پایه قطع درختی با بن 15 تا 30 سانتی متر، حدود 650 هزار تومان است که با ضریب سه محاسبه شده و دوبرابر محیط بن درخت باید کاشته شود.

18 – بر اصلاحی:

برخی از املاک نیاز به عقب‌نشینی دارند و آن حدی از زمین که مشرف به گذر است و از قسمت عمق مستلزم عقب‌نشینی است را بر اصلاحی می‌گویند.

عقب‌نشینی ملک معمولا در هنگام تجدید بنا اعمال می‌شود و اگر تخریب شامل قسمتی از بنا باشد، سند اولیه ابطال شده و سند مالکیت جدید، طبق وضعیت جدید صادر خواهد شد.

پس در هنگام خرید یک ملک کلنگی، این موضوع را نیز بررسی کنید؛ چرا که ممکن است در سند جدید، متراژ بر (عرض) یا عمق (طول) زمین کمتر شده و این در تعداد تراکم و متراژ بنا تاثیرگذار خواهد بود.

19- امکان تجمیع:

در برخی شرایط امکان تجمیع چند زمین کنار هم وجود دارد و همین امتیازات و تخفیفاتی را از سوی شهرداری به همراه خواهد داشت. پس اگر قصد خرید یک خانه کلنگی را دارید، بهتر این است که در هنگام خرید، امکان تجمیع ملک را هم بررسی کنید و ببینید که آیا می‌توان زمین ملک کلنگی را با املاک همسایه تجمیع کرد یا خیر.

نکات حقوقی مهم در خرید خانه کلنگی

علاوه بر تمام نکات ذکر شده، در هنگام خرید یک خانه کلنگی، باید به برخی نکات حقوقی توجه ویژه‌ای داشته باشید که در ادامه کار به مشکل نخورید. در ادامه برخی از این نکات را به شما یادآوری خواهیم کرد:

• احراز مالکیت:

از آنجا که خانه‌های کلنگی قدیمی هستند، حتما باید احراز مالکیت انجام دهید تا مطمئن شوید که فردی که به‌عنوان فروشنده با او طرف هستید، مالک خانه باشد.

اگر ملک کلنگی وراثتی است، حتما با همه وراث آشنا شوید و هدف آنها از انجام این معامله را بپرسید و اطمینان حاصل کنید که همه وراث راضی به فروش ملک هستند؛ چرا که یا همه این اشخاص جهت امضا قرارداد باید حاضر باشند یا دارای وکالت‌نامه باشند که در آن به این منظور صریحا اشاره شده باشد.

• پرداخت عوارض و مالیات:

در بسیاری از املاک کلنگی، سالهاست که مالیات و عوارض شهرداری پرداخت نشده و از آنها که پرداخت این موارد برعهده مالک است، باید پیش از تنظیم سند، مالیات و عوارض ملک، توسط مالک قبلی پرداخت شده باشد.

• زمین‌های غیرمحصور و متروکه:

در خرید زمین‌های غیرمحصور و املاک کلنگی متروکه، بیش از پیش دقت کنید؛ چرا که در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و.. به مراتب بیشتر خواهد بود.

• زمین‌ها و املاک فاقد رای کمیسیون‌ها:

از خرید زمین و املاک کلنگی که آرای کمیسیون‌های مرتبط در معاملات املاک را ندارند، اجتناب کنید. این کمیسیون‌ها شامل ماده 5 شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک)، کمیسیون ماده 7 شهرداری (متصدی تعیین کاربری های فضای سبز، باغ و باغچه)، کمیسیون ماده 12 زمین شهری (متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و…)، کمیسیون ماده 100 (تعیین وضعیت ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با و بدون پروانه) هستند که باید قبل از معامله مورد بررسی قرار بگیرند.

• املاک با قول‌نامه‌های بلندمدت و وکالتی و پرونده‌دار:

خرید املاک کلنگی با قول‌نامه‌های بلند مدت و وکالتی، بسیار پرریسک هستند و بهتر است از خرید چنین املاکی دوری کنید. در عین حال از معامله املاک کلنگی که دارای پرونده‌های قضایی از جمله پرونده‌های ثبتی، حقوقی و کیفری هستند اجتناب کنید.

• استعلام ملک در نهادهای مختلف:

قبل از خرید یک خانه کلنگی، از نهادها و سازمان‌های ذی‌ربط مثل منابع طبیعی، اداره اوقاف (ازنظر وقف خاص و عام بودن)، شهرداری، سازمان ملی زمین، سازمان مسکن و شهرسازی، دادگاه انقلاب، دفتر تعاونی مسکن، اداره ثبت، سازمان زمین شهری و… درباره وضعیت ملک مدنظرتان استعلام بگیرید.

در عین حال از مالک بخواهید تا از شهرداری استعلام بگیرد و آن را به دقت بررسی کنید و ببینید که ملک در طرح شهرداری نباشد و کاربری ملک به شما درست اعلام شده باشد. این امر بسته به منطقه‌ای که می‌خواهید در آن ساخت و ساز کنید، دارد و عموما این موارد بیشتر در منطقه یک شهرداری مشاهده می‌شوند.

• بررسی سند ملک:

اگر برای یک ملک قدیمی و کلنگی، سند جدیدی صادر شده، حتما دلیل آن را بپرسید؛ چرا که ممکن است ملک مصادره‌ای یا وراثتی بوده یا شامل تفکیک، افراز یا تقسیم ملک مشاع شده باشد. تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک، یکی از مهمترین دلایلی است که نیاز به این راستی‌آزمایی را ضروری می کند.

سخن آخر

برای خرید یک ملک کلنگی به قصد ساخت و ساز، باید به فاکتورهای متعددی توجه کنید تا بتوانید بهترین انتخاب را داشته باشید.

یکی از مهمترین این نکات، مدنظر قراردادن قیمت و ابعاد ملک کلنگی است. باید درنظر داشته باشید که متراژ مفید در یک ملک جنوبی بیشتر از یک ملک شمالی است. در عین حال باید شرایط مختلف ملک از نظر موقعیت سنجیده و قبل از خرید، استعلام‌های موردنظر را انجام دهید.

در عین حال باید نکات حقوقی که در راستای خرید خانه کلنگی ممکن است برایتان دردسرساز شوند را مدنظر داشته باشید تا بتوانید احتمال بروز هرگونه مشکل را به حداقل برسانید.