نکات کلیدی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت 

اگر به‌عنوان مالک یک ساختمان کلنگی تصمیم قطعی‌تان را برای مشارکت در ساخت گرفته‌اید، باید مسائل متعددی را در نظر داشته باشید تا بتوانید به خوبی از پس این پروژه بزرگ بربیایید. یکی از مهمترین اقدامات، انتخاب یک سازنده مورداعتماد است و در عین حال باید برای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت دقیق و جامع دست به کار شوید.

لزوما قرار نیست که شخصا با نکات ریز و راهکارهای قانونی و حقوقی تنظیم قرارداد آشنایی داشته باشید، اما مشورت گرفتن و همکاری با مشاوران و کارشناسان حقوقی متخصص در این زمینه به شما کمک خواهد کرد تا قرارداد مشارکت در ساخت بی‌عیب و نقص و کاملی را تنظیم کنید.

در عین حال ما در این مقاله قصد داریم تا نکات مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد باید مدنظر داشته باشید را به شما یادآوری کنیم. پس با ما همراه باشید:

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

شما باید این را درنظر داشته باشید که سازنده، به‌دلیل تجربه بالایی که در این کار دارد، با ریزه‌کاری‌ها و جزئیات چنین تجارتی بیشتر آشناست و از همین رو شما هم باید حسابی اطلاعات و دانشتان را در این زمینه بالا برده و از مشاوره افراد متخصص بهره‌مند شوید تا خدای نکرده در قرارداد متضرر نشوید.

یکی از اصلی‌ترین نکاتی که در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید درنظر داشته باشید، این است که این قرارداد باید در مکانی رسمی مثل بنگاه مشاور املاک، دفتر وکیل و یا حتی دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا در اعتبار آن بحث و اختلافی وجود نداشته باشد. البته عموما دفترخانه‌ها چنین قراردادی را تنظیم نمی‌کنند و از همین رو، حضور مشاوران املاک در اینجا پررنگ‌تر می‌شود.

نکات کلیدی تنظیم در قرارداد مشارکت در ساخت

اصولا هر قرارداد کاری و تجاری، فرم مشخص و از پیش‌نوشته‌شده‌ای دارد؛ اما دراین قرارداد این‌گونه نیست و نمی‌توان فرمی مشخص را به این عنوان مطرح نمود ؛ چرا که اجزای تشکیل‌دهنده آنها یعنی سازنده، مالکین و زمین مورد نظر، هیچ‌گاه یکی و یکسان نیستند؛ فقط یک‌سری اصول و قواعد کلی وجود دارد که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، باید به آنها و جزئیات کلیدی و مهمش توجه کرده و دقت کنید که در مورد تک تک موارد مهم در قرارداد صحبت شده باشد و هیچ‌گونه ابهامی در قرارداد نباشد.

قبل از انجام معامله و تنظیم قرارداد، باید ارزش‌گذاری ملک به‌صورت دقیق انجام شود تا از هرگونه اختلاف احتمالی جلوگیری به عمل آید. این را مدنظر داشته باشید که نه افزایش قیمت ملک و نه افزایش قیمت مصالح ساختمانی در آینده، در اصل قرارداد مشارکت در ساخت، تاثیرگذار نخواهد بود. از همین رو طرفین باید در قرارداد متعهد شوند که در صورت افزایش قیمت ملک و یا مصالح، در پایان پروژه نباید سهم بیشتری را طلب کنند.

برخی از موارد مهم و کلیدی که باید در هنگام تنظیم قرارداد مدنظر داشت بدین ترتیب هستند:

• میزان آورده طرفین

در هنگام تنظیم قرارداد باید آورده‌های هریک از طرفین، با شفافیت و وضوح کامل مشخص شوند؛ اصولا ملک یا زمین، آورده مالک است که باید ارزش‌گذاری دقیق آن برطبق قیمت روز انجام شده و در قرارداد ذکر شود. به علاوه باید مطمئن شد که او صاحب ملک است و یا اجازه این کار را دارد و به علاوه ملک دارای سند رسمی است. در عین حال اگر زمین امتیاز خاصی مثل کنتور برق، چاه و… دارد که امکان انتقال آن به ساختمان جدید وجود دارد، باید این موارد نیز در قرارداد مطرح شده و جزو آورده ملک و مالکین محاسبه گردد.

از سوی دیگر قطعا سازنده هم آورده‌ای در پروژه خواهد داشت که آورده‌های او نیز باید دقیق و با جزئیات در قرارداد ثبت شوند. مهمترین آورده‌ سازنده، ساخت پروژه با ذکر جزئیات و ویژگی های مندرج در قرارداد است. پس از آن بحث دانش، مهارت و تخصص او نیز اهمیت بالایی دارد.

این را مدنظر داشته باشید که درصورت ناکامی پروژه، میزان آورده هریک از طرفین در تعیین تکلیف پروژه در راستای فسخ قرارداد و مباحث مالی تعیین کننده خواهد بود.

• تعیین زمان اجرای قرارداد

نکته مهم دیگر تعیین مدت زمانی برای اجرا و اتمام پروژه است که باید به‌صورت دقیق مشخص شده و از درج بازه‌های زمانی تقریبی مثل “لغایت” یا “تا حدود” اجتناب شود.

در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، باید زمان اخذ مجوز ساخت، تحویل و بهره‌برداری آپارتمان و مدت زمان اجرای قرارداد و همچنین زمان استعلامات قانونی از جمله سند مستقل و یک برگی و سایر موارد دیگر نیز با درج تاریخ دقیق روز و ماه و سال تنظیم شود.

از سوی دیگر مالک هم باید زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل ملک به سازنده برای آغاز عملیات ساخت را به همین صورت ذکر و در قرارداد درج شود.

• تعیین تکلیف هزینه‌ها

قطعا یک پروژه مشارکت در ساخت هزینه‌های بالایی دارد. در هنگام تنظیم قرارداد، باید با جزئیات ذکر شود که هر بخش از هزینه‌ها برعهده کدام یک از طرفین خواهد بود ؛ در مقاله‌ای دیگر در نیک‌بوم که در مورد مشارکت در ساخت منتشر شده، ذکر کرده بودیم که برخی هزینه‌ها، از جمله پرداخت عوارض معوقه شهرداری و مالیات‌ها بر عهده مالک است ولی در مورد برخی دیگر از هزینه‌ها مثل هزینه صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری و عوارض متعلقه، صورت مجلس تفکیکی، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، هزینه بیمه کارکنان، هزینه‌های نصب انشعابات (به ویژه انشعابات مشاع) و صدور سند مالکیت باید تصمیم‌گیری شده و در قرارداد ذکر شود که این هزینه‌ها بر عهده کدامیک از طرف خواهد بود و به چه ترتیب پرداخت خواهند شد.

از سوی دیگر هزینه‌های پروژه، از هزینه ترسیم نقشه و هزینه مهندسی، کارگری، معماری و بنایی گرفته تا تهیه و تامین مصالح و نظارت بر اجرا، رعایت مسائل ایمنی و هزینه حوادث غیرمترقبه و خسارت‌های احتمالی و بیمه همگی بر عهده سازنده خواهد بود که درج این موارد به صورت جزء به جزء در قرارداد ضروری خواهد بود. پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده صد، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… نیز همگی برعهده سازنده خواهند بود.

• سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی دیگر از نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود، تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد یعنی سهم‌الشرکه است. یعنی باید تعیین شود که مالک و سازنده، هریک چه سهمی از کل ساختمان خواهند داشت و محل استقرار سهم هریک باید به‌صورت دقیق مطرح شود. در عین حال باید تعداد و محل استقرار واحدها و طبقات هریک از طرفین صراحتا درج شود.

باید مدنظر داشته باشید که سهم‌الشرکه در عین حال به‌صورت درصدی از کل پروژه و نه براساس طبقات ملک تعیین گردد و حتی توصیه می‌شود تا در بندی به این موضوع پرداخته شود که در صورت عملی نشدن ساخت و ساز در تعداد طبقات تعیین شده و یا دریافت تراکم مازاد، تکلیف سهم‌الشرکه به چه ترتیب خواهد بود. نسبت سهم طرفین در قرارداد به‌صورت درصد و براساس آورده‌های طرفین مشخص می‌شود. حتما نسبت قدرالسهم هر طرف در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها را نیز به‌صورت دقیق و جزئی ذکر کنید.

• انتقال سند

بسته به نوع توافق طرفین، انتقال سند ممکن است در چند حالت مختلف اجرا شود:

انتقال سند در اتمام پروژه:

طبق این حالت، طرفین توافق می‌کنند تا در ازای پرداخت چک تضمینی که معمولا مبلغ آن براساس آورده سازنده تعیین می‌شود، بعد از اتمام عملیات ساخت، انتقال سند انجام پذیرد.

انتقال سند در ابتدای پروژه:

طبق توافق طرفین، در ابتدای پروژه، سند به نام سازنده انتقال خواهد یافت و برعکس، این بار سازنده است که باید چک تضمین به مالک بدهد.

انتقال سند براساس پیشرفت کار:

در این حالت، براساس پیشرفت کار، مالک تدریجا قدرالسهم را به سازنده انتقال می‌دهد. در حال حاضر این نوع انتقال سند در پروژه‌های مشارکت در ساخت، متعارف‌تر است و معمولا بعد از نصب سقف پنجم، یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده، به نام او زده می‌شود. دانگ دوم بعد از اتمام نازک کاری و دانگ سوم بعد از اتمام پروژه به نام او زده خواهد شد. در عین‌حال برای هریک از این مراحل، چک تضمینی از سوی مالک به سازنده داده می‌شود.

• درج مشخصات عمومی ساختمان و متریال‌ها

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، علاوه بر ذکر مشخصات عمومی ساختمان و نوع سیستم‌های به کار رفته، تمام جزئیات، از نوع مصالح ساختمانی و قیمت هر یک گرفته تا جنس کاشی و کابینت و گاز و هود و سیستم گرمایش و سرمایش و… نیز ذکر می‌شود. هر چقدر این کار با جزئیات و دقت بیشتری انجام گیرد، احتمال وقوع اختلاف میان طرفین در جریان اجرای پروژه کمتر خواهد بود.

• انتخاب داور برای قرارداد مشارکت در ساخت

در جریان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و امضای آن، بهتر این است که فردی به عنوان داور تعیین شده و نام او در قرارداد ذکر شود و حدود اختیارات داور نیز با شفافیت تمام تعیین گردد.

علاوه بر این، باید تعیین کنید که رای داور در هنگام بروز هرگونه اختلافی، برای طرفین قطعی و لازم‌الاجرا خواهد بود.

به طور خلاصه و عامیانه داور، قاضی تعیینی طرفین قرارداد می‌شود و عموما اکثر اختیاراتی که یک قاضی پرونده در صورت بروز اختلاف و رسیدگی به آنها دارد را دارا خواهد بود. پس بدین ترتیب، تعیین داور از نکات بسیار مهمی است که باید مدنظر قرار داد و تا زمانی که قرارداد داور داشته باشد و داور بودن او پابرجا باشد، دیگر جهت حل اختلافات، نمی‌توان به قوه قضائیه و دادگاه‌ها رجوع کرد .

اگر داور هم در کار خود کوتاهی کرده و در زمان مقرر رای خود را صادر نکند، رای صادره او دیگر فاقد صلاحیت است و قابلیت اجرایی ندارد و چنانچه در دادگاه ثابت گردد که داور باعث ضرر و زیان به طرفین شده است، حتی ممکن است با حکم دادگاه سال‌ها از داوری محروم شود.

• حق پیش فروش ملک

اگر از سازنده‌ای که درحال امضای قرارداد با او هستید، شناخت کامل و دقیقی ندارید، توصیه می‌کنیم تا زمان پایان پروژه اجازه حق پیش فروش واحدها را به او واگذار نکنید.

• حق گرفتن وام

در بسیاری از مواقع، سازنده از مالک درخواست می‌کند تا برای دریافت وام اقدام کند. مالک باید این را درنظرداشته باشد که با موافقت برای دریافت وام از سوی سازنده، سند ملک در ازای وام، در رهن بانک قرار خواهد گرفت.

در صورتی که سازنده به تعهداتش عمل نکند یا به موقع اقساط وام را پرداخت نکرده و تسویه‌حساب را به موقع انجام ندهد، ملک به دلیل مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط، از سوی بانک مصادره خواهد شد. پس در هنگام تصمیم‌گیری برای دریافت وام به این نکته توجه کافی داشته باشید و تعهدات لازم را از سازنده دریافت کنید.

اگر این امر در قرارداد عنوان نشده باشد، به‌طور دقیق وکالت ابتدایی که جهت کار به سازنده داده می‌شود نیز باید کاملا مطالعه شود که مبادا این وسط سازنده شیطنت نکرده باشد و حق اخذ وام را در وکالت‌نامه از مالکین نگرفته باشد.

نکات مهم دیگری که باید مدنظر داشت

علاوه بر تمام موارد ذکر شده که در متن قرارداد مشارکت در ساخت، باید به صورت تک تک و با جزئیات به هریک از آنها پرداخته شود، این نکات را نیز مدنظر داشته باشید:

قبل از حضور بر میز جلسه: 

پیش از آنکه برای تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنید، حتما موارد زیر را مدنظر داشته و لحاظ کنید:

• ارزش‌گذاری ملک توسط کارشناسان و متخصصان رسمی
• پرداخت کلیه بدهی‌ها از جمله عوارض شهرداری، بدهی‌های برق، آب، گاز و تلفن قبل از تنظیم قرارداد و تحویل ملک به سازنده
• انتخاب مشاوری خبره جهت مذاکرات و عقد قرارداد و حضور او در همه جلسات در کنار شما؛ ترجیحا هم از مشاوران متخصص در زمینه املاک و کارشناسان حقوقی و یا وکلای متخصص در این زمینه بهره بگیرید.
• تحقیق درباره آخرین ضوابط و مقررات اجرایی  و کسب اطلاعات کامل و به روز
• تعیین تکلیف و جلب رضایت مستاجر ساکن در ملک، چه در مورد ملک مسکونی و چه در مورد ملک تجاری

در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:

در جریان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، در بالای همه صفحات، عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عناوین دیگری از جمله بیع، معامله، مشارکت مدنی و مبایعه‌نامه برای قرارداد استفاده نکنید.

اگر قرارداد مابین چند مالک یا چند سازنده است (قرارداد تضامنی)، باید طوری تنظیم شود که همه طرفین ضامن انجام کل تعهدات باشند. در عین حال این موارد را در تنظیم قرارداد مدنظر داشته باشید:

• تنظیم متن و ذکر تمام جزئیات:

در مجموع نحوه تنظیم قرارداد باید به نحوی باشد که سازنده برای هر اقدام مرتبط با قرارداد، باید نیازمند امضای مالک باشد.

در متن قرارداد، تمام شرایط و تعهدات از آورده طرفین گرفته تا مدت زمان پروژه، میزان سود و زیان، ضمانت عدم اجرای قرارداد و سایر موارد از جمله امکان پیش‌فروش، اخذ وام، احتمال افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین و تصمیم‌گیری درباره هزینه‌ها و در نهایت مبلغ بلاعوض پرداختی برای اسکان مالک و نحوه انتقال سند را با جزئیات و به صورت واضح در قرارداد درج کنید

فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط برای استفاده در ملک را با جزئیات کامل از جمله نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و …را ذکر کنید.

مرحله‌بندی دقیق درباره مدت زمان انجام پروژه را فراموش نکنید. در متن قرارداد، زمان پایان هر مرحله از پروژه را تعیین و ذکر کرده و مثلا تاریخ دقیق خاک‌برداری،‌ اسکلت‌بندی،‌ سفت‌کاری و نازک‌کاری و در نهایت تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی را در قرارداد بنویسید و برای تعدی از تاریخ‌ها حتما ضمانت اجرا و یا خسارت در نظر بگیرید.

در نهایت تک تک توافقات طرفین به صورت کتبی صورتجلسه شده و به امضای هردو طرف قرارداد می‌رسد و ترجیحا دو نفر قابل اعتماد از سوی طرفین، به‌عنوان شاهد، زیر قرارداد را امضا کنند.

• اضافه کردن تصمیمات جدید:

اگر بعد از تنظیم قرارداد، هر تصمیم جدیدی در رابطه با نحوه همکاری یا پیشروی پروژه اتخاد شد، این تصمیمات را به‌صورت مکتوب در قرارداد ذکر کرده و در قالب متمم به آن اضافه کنید. اگر قرار است در زمان‌بندی پروژه تغییری ایجاد شود، با توافق کتبی طرفین انجام و در قرارداد اضافه شود.

•  مسائل مالی در قرارداد مشارکت در ساخت:

از چک‌هایی که در زمان امضای قرارداد و در طول زمان پروژه صادر می‌شوند، کپی گرفته و همراه مدارک‌تان نگهداری کنید. این چک‌ها، جنبه کیفری ندارند و فقط جنبه حقوقی خواهند داشت.

دریافت وجه بلاعوض برای سکونت موقت مالک در طول مدت اجرای پروژه، با چک بانکی انجام شود و در متن قرارداد برای احتمال وصول نشدن این چک‌ها ، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

این را در نظر داشته باشید که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تاثیر ندارد. طرفین باید متعهد شوند که مالک در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد، خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.

سخن آخر

در سال‌های اخیر مشارکت در ساخت در کشور رونق زیادی گرفته و بسیاری از صاحبان خانه‌های کلنگی برای کوبیدن و ساخت آپارتمانی نوساز به سراغ این شیوه می‌روند. در صورتی که قرارداد سفت و سخت و دقیقی تنظیم شود، چنین معامله‌ای برای طرفین سودمند خواهد بود؛ ولی به شرط آنکه در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تمام نکات مذکور لحاظ شده تا از احتمال وقوع اختلاف و مشکلات در هنگام اجرای پروژه جلوگیری شود.

نکته دیگری که باید به آن توجه داشت این است که هرگز پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت ، وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. توجه داشته باشید که در صورت نیاز تنها به جهت انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از وکالت دادن خودداری کنید. در نهایت با دریافت رسید کتبی، ملک را به سازنده تحویل دهید.

در صورتی که تجربه مشارکت در ساخت را دارید و مواردی درمورد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مدنظرتان است که کاربردی خواهد بود، حتما تجربیاتتان را با ما در میان بگذارید.