اختلاف میان ساکنان آپارتمان مسئله‌ای رایج در زندگی شهرنشینی است. بارها پیش می‌آید که افراد با همسایه‌ها به اختلافاتی بر می‌خورند و همین اختلافات ممکن است حتی به جاهای باریک کشیده و پای شکایت از همسایه‌ها را به میان بیاورد. اما در چنین شرایطی چه باید کرد؟ رایج‌ترین مسائلی که سبب بروز اختلاف میان ساکنان آپارتمان می‌شود چیست؟
در بسیاری از مواقع، عدم اطلاع مالکان و ساکنین ساختمان‌ها از فرهنگ آپارتمان‌نشینی و برخی قوانین ضوابط حقوقی و قضایی، در برخورد با اختلافات و مسائلی که در آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود، منجر به بروز عمده اختلافات در میان آپارتمان‌نشینان می‌شود و از همین رو ما قصد داریم تا در این مقاله به اصلی‌ترین عوامل اختلاف بین ساکنین آپارتمان‌ها بپردازیم. با نیک بوم همراه شوید:
موارد رایج اختلاف میان ساکنان آپارتمان
دلیل و ریشه اختلاف میان ساکنان آپارتمان‌ها مختلف و متفاوت است. گاهی وقت‌ها ممکن است بر سر پارکینگ اختلافاتی به وجود بیاید و گاهی نحوه استفاده از فضاهای مشاع در مجتمع‌های مسکونی دردسرساز می‌شود. ما در ادامه در مورد اصلی‌ترین علل اختلاف میان ساکنین آپارتمان‌ها صحبت خواهیم کرد. البته قبل از آن لازم است تا کمی با قوانین تملک آپارتمان آشنا شوید:
قانون تملک آپارتمان‌ها چیست؟
قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال۱۳۷۶ به تصویب رسیده، از جمله قوانینی است که به بسیاری از سوء تفاهم‌ها در مشاجرات ساکنین آپارتمان پایان می‌دهد. در این قانون به مسائل مربوط به ساختمان و مشاعات پرداخته شده و البته در مواردی که در این قانون، راجع به موضوع خاصی صحبت نشده، برای حل اختلافات از قواعد عمومی قانون مدنی استفاده می‌شود. در عین حال یک آئین‌نامه اجرایی هم در این راستا وجود دارد که می‌توان مطابق آن عمل کرد.
طبق این قانون، مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می‌شود: مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر قسمت‌های مشترک.
-
قسمت‌های اختصاصی ساختمان:
طبق قوانین، بخش‌های اختصاصی هر واحد، همان قسمت‌هایی هستند که در سند مالکیت ذکر می‌شوند، مواردی از جمله فضای داخلی واحد مسکونی، انباری و پارکینگ اختصاصی که استفاده از این قسمت‌ها، مختص ساکن همان واحد است.
-
قسمت‌های عمومی آپارتمان:
قسمت‌های عمومی که به اصطلاح فضاهای مشاع نامیده می‌شوند، شامل زمین ساختمان، ورودی، راهروها، لابی، پله، آسانسور، پارکینگ، شوفاژخانه، پشت‌بام، باغچه، حیاط و نمای ساختمان هستند و عموما بیشترین اختلاف میان ساکنان آپارتمان هم در مورد این فضاها رخ می‌دهد؛ یعنی فضاهایی از آپارتمان که در سند، مالک خاصی ندارند و به صورت مشترک توسط ساکنین مورد استفاده قرار می‌گیرد.
به طور کلی می‌توان عمده اختلاف میان ساکنان آپارتمان را به هزینه تعمیرات مشاعات و همچنین نحوه نگهداری و استفاده از مشاعات طبقه‌بندی کرد:
از آنجا که هزینه تعمیر، حفاظت و نگهداری مشاعات ساختمان به عهده تمامی ساکنان آپارتمان است، سهم هر واحد از این هزینه‌ها، مطابق متراژ آن تعیین می‌شود و تمام واحدها باید سهم خود را از این هزینه‌ها به مدیر آپارتمان بپردازند. در صورتی که یکی از مالکان یا مستاجر‌ها سهم خود از این هزینه‌ها را پرداخت نکند، دیگر ساکنان با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف می‌توانند برای حل مشکل وارد عمل شوند.
البته ذکر این نکته ضروری است که اگر واحدی به تنهایی باعث خرابی یا آسیب بخشی از مشاعات شده باشد، فقط همان واحد وظیفه دارد تا هزینه تعمیر را بپردازد.
اما عمده اختلافات میان ساکنان آپارتمان‌ها را می‌توان این‌گونه برشمرد:
مشکلات مربوط به پارکینگ
اختلاف برسر پارکینگ در آپارتمان‌های مسکونی، یکی از رایج‌ترین موضوعاتی است که ممکن است باعث بروز اختلافات شدیدی میان ساکنان آپارتمان‌ها شود و اینجاست که آشنایی با قوانین مربوط به پارکینگ اهمیت پیدا می‌کند.
یکی از مسائل رایج در ارتباط با نحوه تصرف پارکینگ در آپارتمان‌ها، مربوط به ساختمان‌هایی است که در آن تعداد پارکینگ‌ها، کمتر از تعداد واحدهای مسکونی است؛ یعنی تعدادی از واحدها دارای پارکینگ هستند و چند واحد دیگر در سند مالکیت ملک، فاقد پارکینگ هستند.
اما طبق قانون اساسی و مدنی هیچ‌کسی نمی‌تواند اعمال خود را به‌گونه‌ای انجام دهد که منجر به ضرر و زیان دیگران شود. این بدان معناست که تنها واحدهایی که در سند مالکیتشان، دارای پارکینگ هستند، حق استفاده و تصرف فضای پارکینگ را دارند و طبق قانون، سایر مالکان چنین حقی نخواهند داشت.
بنابراین اگر واحدی که فاقد پارکینگ است، اجازه ندارد تا خودرویش را در پارکینگ پارک کند، حتی وقتی که یک پارکینگ خالی باشد؛ یعنی شما می‌توانید یک پارکینگ از همسایه گرفته یا از او اجاره کنید و از این بابت مشکلی نخواهد بود؛ اما طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی‌اش، باید شما ساکن همان ساختمان باشید و فردی خارج از ساکنین نمی‌تواند پارکینگی در آپارتمان شما اجاره کند.
درصورتی که فردی با پارک خودرویش، مزاحمتی برای سایرین ایجاد کند، مالکان آپارتمان می‌توانند با طرح شکایت در دادسرا، برای رفع مزاحمت و برخورد با افراد خاطی اقدام کنند.
مخالفت یک‌طرفه با نوسازی ساختمان
این مشکل بیشتر در آپارتمان‌های کلنگی و قدیمی به وجود می‌آید؛ در چنین آپارتمان‌هایی، گاهی تعدادی از مالکان با درنظر داشتن قدمت و کلنگی بودن ساختمان، تصمیم به نوسازی آپارتمان می‌گیرند؛ اما برخی دیگر با تخریب و نوسازی مخالفت می‌کنند.
در این شرایط قانون چه می‌گوید؟ طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر بنا به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری، فرسوده باشد و تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان داشته باشد، در صورت مخالفت برخی مالکان، سایرین می‌توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند. ولی حتی در چنین شرایطی نیز دادگاه نمی‌تواند اجازه فروش ملک را صادر کند.
اختلاف میان ساکنان آپارتمان بر سر مشاعات
مشاعات ساختمان، بخشی است که مالکیت آن طبق سند در اختیار واحد خاصی نیست و به تمامی ساکنان تعلق دارد و در بسیاری مواقع، اختلافاتی در این رابطه میان مدیر ساختمان و مالک یا ساکنین آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود.
باید این را در نظر داشت که مالک هر یک از واحدها، حق تصرف در فضای مشاع بدون کسب اجازه از مدیر ساختمان را ندارد و این موضوع برای مالکان ایجاد محدودیت می‌کند؛ اختلافات از اینجا شروع می‌شود که یک یا چند تا از مالکان بخواهند در خارج از واحد مسکونی‌شان و در فضای مشاع تغییراتی ایجاد کنند و با مخالفت مدیر ساختمان مواجه می‌شوند.
لازم به ذکر است که براساس قانون تملک آپارتمان‌ها هرگونه تصرف در قسمت‌های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان یا دیگر مالکان ساختمان باشد و در صورت بروز هرگونه مشکلی، باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرد.
نصب حفاظ‌های آهنی؛ آری یا نه؟
یکی از این محدودیت‌ها، مخالفت برخی مدیران ساختمان برای نصب حفاظ‌های آهنی مقابل درب‌های ورودی واحدهای مسکونی یا پنجره‌هاست.
البته باید دانست که فضای نصب حفاظ، جزو مشاعات ساختمان در نظر گرفته نمی‌شود و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ساکنان، چنین اقدامی ضروری است.
پس در صورت بروز اختلافات در چنین مواردی، مالکان می‌توانند از شورای حل اختلاف محل کمک گرفته و با جلب نظر کارشناس برای تائید ضرورت نصب حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکان مشاعی اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنند .
قرار دادن وسایل در راه‌پله‌ها، پاگردها و پارکینگ
خیلی وقت‌ها، تعدادی از ساکنین ساختمان‌ها، در راه‌پله‌ها و یا سایر فضاهای مشاع وسایلی قرار می‌دهند و به اصطلاح فضای مشاع را تبدیل به انباری شخصی منزلشان می‌کنند. اما طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، این امر خلاف قانون است و از آنجا که فضاهایی از جمله پاگردها، پارکینگ، زیرپله و پشت‌بام، جزو مشاعات ساختمان محسوب شده و مطابق قانون، متعلق به همه ساکنین است، این اقدام خلاف قانون تلقی می‌شود.
قراردادن گلدان در پاگردها و راه‌پله‌ها نیز شامل همین موضوع است.
پس اگر در آپارتمان‌تان با چنین مشکلی مواجه هستید، سعی کنید شخصا یا از طریق مدیرساختمان، با همسایه‌ای که وسایل شخصی‌اش را در مشاعات قرار داده، صحبت کرده و از او بخواهید تا این وسایل را جمع کند و در صورتی که این اتفاق نیفتاد، در نهایت می‌توان از طریق دادگاه و یا دادسرا بسته به نوع مشکل، پیگیری‌های لازم را انجام داد.
قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات، گاهی در موارد اضطراری و یا در صورت بروز حادثه‌هایی نظیر آتش‌سوزی یا زلزله، ممکن است باعث مشکلاتی در ارائه خدمات امدادرسانی و نجات شود و درصورتی که چنین مسئله‌ای به وجود بیاید و سد معبر کردن در مشاعات مانع از امداد و نجات شود، فرد آسیب‌دیده می‌تواند از طریق دادگاه و با جلب نظر کارشناس از فرد خاطی خسارت دریافت کند.
قرار دادن وسایل اضافی در بالکن یا پشت‌بام و یا نما
گاهی پیش می‌آید که بعضی از ساکنان، بدون رعایت اصول فنی و مهندسی و ایمنی، گلدان و یا تجهیزات کولر گازی و یا آنتن، دیش و سیم‌کشی‌های مربوط به آنها را در بالکن قرارداده و یا از روی نمای ساختمان برای نصب یا قراردادن این تجهیزات استفاده می‌کنند.
طبق قوانین، اگر قصد نصب کولرگازی، آنتن یا دیش برروی نمای ساختمان را دارید، باید این اقدام با جلب رضایت تمام ساکنان ساختمان صورت گیرد.
در این موارد می‌بایست علاوه بر دادگاه و یا دادسرا، از شهرداری منطقه نیز پیگیری‌های لازم را جهت اخطار و حذف انجام داد.
اختلاف میان ساکنان آپارتمان بر سر تعویض پنجره‌ها
در تمامی ساختمان‌ها، شکل و قالب درها و پنجره‌ها، یکسان و مشابه هم هستند تا ساختمان جلوه‌ای یکدست و شکیل داشته باشد؛ اما چنانچه شخصی بخواهد بدون دلیل قانونی و یا منطقی، اقدام به تعویض پنجره‌های منزلش کند، مطابق قانون چنین اجازه‌ای نخواهد داشت.
چرا که نمی‌تواند بدون جلب رضایت ساکنین و شهرداری، تغییری در نمای تائید شده و موجود در شهرداری و اداره نما ایجاد کند. در صورت بروز چنین مشکلی، می‌بایست هم از طریق دادگاه و هم از طریق شهرداری منطقه پیگیری‌های لازم را انجام داد.
