اهل کار اشتراکی هستید؟ ساختمانسازی بدون انجام کار اشتراکی ناممکن است. در وضعیت کنونی اقتصادی منطقی نیست اگر تمام سرمایهتان صرف ساختوساز کنید. راهحل پیشنهادی برای کاهش ریسک حداقلی، ساختوساز مشارکتی است. همچنین با استفاده از فرمولهای مختلف سود و زیان را بین شرکا تقسیم کنید. فرمول مشارکت در ساخت بنا بهدلایلی در بازار مسکن متفاوت است و میزان مشارکت به قراردادی بستگی دارد که بین شما و دیگران منعقد میشود. در این مقاله درمورد فرمول مشارکت بیشتر صحبت میکنیم.
التهاب بازار مسکن و ترس از ساختوساز
تصور مالکان از قیمتهای آیندهی مسکن افزایشی است ولی در عینحال باتوجه به قیمت مصالح و دیگر بازارها نگران اختلال در ساختوسازند. براساس گزارش اخبار ساختمان بازگشت نامطمئن به بازار ساختوساز، فضای بازاری که قبلاٌ برمبنای توافق دو ضلع بازار ساختمان استوار بود بدل به صحنهی مچاندازی «مالک» و «سازنده» شده است. باوجود کاهش میزان مشارکت ساخت در نیمهی اول سال 1399 در شهر تهران بهدلیل شدتگرفتن نااطمینانی از شرایط بازار، نیمهی دوم سال تحت تاثیر قیمت بازارهای مختلف شاید به صحنه آمدن سازندگان برای مشارکت در ساخت مسکن بود.
علائم دریافتی از بازار مسکن نشان میدهد همزمان با بازگشت تورم قیمتها، میزان مشارکت در ساخت نسبت به نیمه دوم سال گذشته کمتر بوده است. همچنین بهدلیل وجود سه مزاحم عمده در بازار، سازندهها و مالکان زمین برای دستیابی به حقوق بیشتر در کشمکش با یکدیگر به سر میبرند. رصد بازار بالادست مسکن (بازار مشارکت در ساخت) نشان میدهد هماکنون فضای این بازار نیز مانند بازار معاملات مسکن، فضایی خاکستری را تجربه میکند. بهعبارت دیگر خوشبینیهای نیمه دوم سال گذشته در این بازار قابل مشاهده نیست.
ساختوساز: بازار بالادستی مسکن
درواقع بازار مشارکت در ساخت، بازار بالادستی مسکن بهحساب میآید. بررسی تحولات آن در تجزیه و تحلیل دقیق میانمدت بازار معاملات مسکن به کمک آن انجام میشود. بیش از ۹۰ درصد ساختوسازهای تهران بهخاطر کمبود شدید موجودی زمین، روی اراضی واحدهای مسکونی کلنگی بهصورت مشارکتی با مالکان اراضی و واحدها صورت میگیرد. هر تغییر کوچک در نبض معاملات بهطور مستقیم بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد. حساسیت بازار مشارکت در ساخت مسکن به دو دلیل بالاتر از بازار معاملات مسکن است: 1.کم بودن میزان عرضه؛ 2. اثرگذاری این بازار بر رکود، رونق، سطح قیمتها و حجم معاملات مسکن.
مهمترین اتفاق بازار بالادست مسکن
براساس نتایج بررسیها و تحقیقهاب میدانی در پاییز ۱۴۰۰، مهمترین اتفاق بازار مشارکت در ساخت مسکن، بازگشت نااطمینانی و انتظارات تورمی به این بازار در هر دو سمت عرضه (مالکان زمین) و تقاضای آن (سازندهها) است. مالکان که پیش از این بهدلیل انتظارات تورمی ناشی از ریسکهای غیراقتصادی نگران افزایش قیمت زمین در ماههای پیشرو بودند، با کاهش این ریسکها متمایل به انجام مشارکت و ساختوساز روی اراضی خود شدند. این تصمیم و اقدام سازندهها نتیجه خود را در آمارهای مربوط به تحولات قیمت زمین و واحدهای مسکونی کلنگی در زمستان ۹۹ نشان داد. در زمستان سال گذشته سرعت رشد فصلی قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی کاهش یافت و عرضه زمین در این فصل برای مشارکت بیشتر شد.
دو علامت بازگشت نااطمینانی ساخت و ساز مسکن
دو نگرانی مهم در سمت عرضه و یک نگرانی در سمت تقاضای بازار مشارکت، به کاهش فعالیت این بازار درمقایسه با پایان سال گذشته منجر شد. یک مزاحم فعال در مسیر ورود به مشارکت در ساخت در سمت عرضه (مالکان)، مربوط به انتظارات مالکان زمین از بابت تاخیر است. ارائه زمین به بازار مشارکت با انگیزه افزایش قیمت در ماههای پیشرو و کسب عایدی و سهم بیشتر از فرآیند مشارکت مربوط میشود. برخی از مالکان تصور میکنند هرچه واحدهای کلنگی و زمینهای خود را با تأخیر بیشتری به سازندهها عرضه کنند، میتوانند سهم خواهی بیشتری از فرآیند مشارکت داشته باشند. چون انتظار دارند که قیمت زمین و ملک کلنگی در ماههای آینده افزایش یابد.
دومین مزاحم عرضه زمین به بازار مشارکت از سمت مالکان به نگرانی آنها از بابت «خطر عمل نکردن سازنده به تعهدات خود» مربوط میشود. مالکان نیز حالا با مشاهده تورم ساختمانی و روند رو به رشد هزینههای ساخت نگران هستند مبادا سازنده نتواند با قیمت توافقشده و همچنین در زمان مشخصشده تعهدات خود را به انجام برساند.
نگرانی سازندگان مسکن از مشارکت در ساخت
از این رو در واگذاری زمینهای خود به سازندهها و ورود به پروسه مشارکت در اصطلاح دودل هستند و تردید دارند. اما سازندهها نیز یک نگرانی عمده برای ورود به ساختوسازهای مشارکتی دارند. عمده نگرانی آنها از بابت «احتمال استمرار رشد شدید قیمت در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینههای ساخت بیش از ارقام برآورد شده از سوی آنها» است. میانگین قیمت مصالح ساختمانی در شرایط فعلی نسبت به ابتدای سال جاری دستکم ۳۰ درصد افزایش داشته است. هزینه دریافت جواز ساختمانی نیز بنا بر اعلام سازندههای فعال در شهر تهران در سال جاری نسبت به سال گذشته حداقل دوبرابر است.
یک نگرانی مهم سازندهها این است که نتوانند به حاشیه سودی که در ابتدای فرآیند مشارکت محاسبه کرده و انتظار دارند، دست یابند. بررسیها نشان میدهد سازندههایی که اوایل سال ۹۹ وارد پروژههای مشارکت در ساخت مسکن شدند، حال که پس از گذشت بیش از یک سال و نیم از ورود به این پروژهها، واحدها را تکمیل و روانه بازار کردهاند، این واحدها را بهطور متوسط بین ۵ تا ۶ درصد ارزانتر از آنچه در ابتدای شروع به کار محاسبه کرده بودند، به فروش رساندهاند.
سؤالهایی که بیجواب ماندهاند
درواقع قیمتی که هماکنون سازندهها براساس آنها اقدام به فروش واحدها کردهاند، بهطور میانگین ۵ تا ۶ درصد از قیمت محاسباتی آنها کمتر است. قیمت محاسباتی سازنده ترکیبی از هزینه ساخت، حاشیه سود و ارزش جایگزینی است. اینکه سازنده با چه هزینهای واحد را خواهد ساخت، چه میزان سود از این فرآیند برای وی حاصل میشود و برای ساخت پروژههای جدید که منابع آن از محل فروش این واحدها تامین میشود چقدر باید هزینه کنند، موارد مهمی است که باعث شده است هماکنون سازندهها با توجه به آنها رغبت چندانی به مشارکت در ساخت از خود نشان ندهند.
در حال حاضر سازندهها نگران هستند نتوانند بهدلیل ادامه رشد قیمت مصالح ساختمانی، پروژهها را در موعد زمانی مشخصشده و با هزینه برآوردشده به اتمام برسانند. آنها نسبت به بهدست آوردن حاشیه سود محاسبهشده و انتظار خود در این زمینه تردید دارند. از سوی دیگر آنها همواره این سوال را از خود میپرسند که حتی در صورتی که بتوانند واحدها را در زمان مشخصشده بسازند و سود مورد انتظار خود را نیز بهدست بیاورند، آیا قادر خواهند بود با منابع حاصل از این فعالیت و فروش واحدها، پروژههای جدید خود را آغاز کنند؟ این انتظارات و نااطمینانیها تا حدی است که برخی از سازندههای تازهکارتر که تمکن مالی و سوابق طولانی مدت مشارکت در ساخت مانند کهنهکارهای این بازار را ندارند حداقل و بهطور موقت به دو زمینه دیگر تغییر شغل دادهاند.
بیم و امید
برخی از سازندگان مسکن به سپردهگذاران بانکی تبدیل شدند و فعالیتی در بازار ساختوساز ندارند. این گروه از سازندهها ترجیح دادهاند به جای آنکه ریسک ورود به پروژههای مشارکت در ساخت در شرایط مهآلود فعلی از بابت هزینههای ساختوساز را متحمل شوند، منابع مالی خود را در بازار پول یا سایر بازارها وارد کنند و از این طریق اقدام به حفظ ارزش داراییها و ارتقای آن کنند. آنها امیدوارند بتوانند با از بین رفتن شرایط مهآلود بازار ساختوساز مجدد و در آینده به این بازار بازگردند.
همچنین برخی دیگر از سازندهها که آنها نیز امیدوارند بتوانند در آینده به بازار ساختوساز و مشارکت در ساخت بازگردند، فعلا مشغول واسطهگری ملکی هستند تا از این طریق بتوانند در بازار بمانند و در زمان مناسب مجدد به بازار ساختوساز وارد شوند. آنها هماکنون به جای اینکه سرمایههای خود را در بازار ساختوساز بهکار بگیرند و عرضه جدید به بازار ملک را تقویت کنند، مشغول خریدوفروش واحدهای مسکونی هستند. هر چند این اقدام آنها در نهایت به زیان بازار مسکن است.
این زیان از دو سمت به بازار مسکن آسیب وارد میکند. یکی از ناحیه کاهش عرضه جدید به بازار مسکن که باعث افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا و در نتیجه تشدید التهاب قیمتی در بازار املاک میشود و دیگری از بابت افزایش خریدوفروشهای غیرمصرفی با نیت کسب سود که از این جهت نیز اثر منفی بر سطح قیمتها در بازار ایجاد خواهد شد.
تحت تاثیر این نگرانیها و انتظارات و موانع، هنوز فضای بازار مشارکت در ساخت وجود ندارد. در فضای باز مشارکت در ساخت یکی از طرفین (اعم از مالک زمین و سازنده) به نفع طرف دیگر از برخی منافع خود صرفنظر کند. یا فضای بازار هماکنون بهگونهای نیست که یکی از طرفین بتواند نظر خود را بر طرف دیگر غالب کند و با دریافت امتیاز بیشتر از او به فرآیند مشارکت ورود کند. هماکنون فضای بازار مشارکت در ساخت را میتوان به عرصه مچاندازی مالکان و سازندهها تشبیه کرد. فضایی که هر کدام از طرفین سعی در جلب منافع بیشتر برای خود دارند.
تغییر فرمول مشارکت در پایتخت
بررسیها نشان میدهد فرمول مشارکت در ساخت در پایتخت تغییر کرده است. هر چند ممکن است این تغییر در نگاه اول به این بازار چندان محسوس و مشهود نباشد. میانگین قیمت زمین نسبت به اواخر سال گذشته در برخی از مناطق شهر تهران کمتر از تورم مسکن در همین فاصله و در برخی مناطق معادل تورم مسکن افزایش یافته است. تورم مسکن در این فاصله حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است که در برخی از مناطق تورم زمین معادل همین مقدار و در برخی دیگر کمتر از این میزان بوده است. اما این تصویر از تحولات قیمت زمین و ارتباط آن با تورم مسکن تمام ماجرا نیست.
اگرچه تغییرات قیمت زمین و مسکن در تهران تقریبا برابر یا در برخی محلات کمتر از آن است. اما فرمول مشارکت در ساخت در این مدت تغییر کرده است. تحقیقات میدانی از تازهترین تحولات بازار مشارکت در ساخت مسکن نشان میدهد. در پایتخت میانگین مشارکت در ساخت براساس سهم ۶۰ درصدی مالک زمین و سهم ۴۰ درصدی سازنده از فرآیند مشارکت است. این فرمول ساخت همان نسبت ۶۰ به ۴۰ خواهد بود.
تأثیر قیمت مسکن بر میزان مشارکت در ساخت
باوجود گرانی مسکن در محلهها و مناطقی مثل شمال تهران، در برخی محلههای دیگر، نسبتهای ۷۰ به ۳۰ به نفع مالک نیز مشاهده میشود. با این وجود تغییر فرمول مشارکت در ساخت، به تغییر مبلغ بلاعوض مربوط میشود. محاسبه رقم مبلغ بلاعوض، براساس درصدی از قیمت فروش یک واحد نوساز در منطقه انجام میشود. این مبلغ را سازنده در ابتدای فرآیند مشارکت به مالک زمین پرداخت میکند. بهعبارت دیگر این مبلغ بهازای هر مترمربع زمین و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در همان منطقه، محاسبه میشود.
عرف این مبلغ در سال جاری دچار تغییر شده است. هماکنون بهطور متوسط مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت در شهر تهران نسبت به سال گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است. بخشی از این افزایش ناشی از افزایش قیمت فروش واحدهای نوساز از یکسو و انتظارات تورمی از سوی دیگر است. به این معنا که نه تنها افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این زمینه موثر بوده است. بلکه انتظار از بابت رشد مجدد قیمتها در پایان دوره مشارکت نیز بر روند تعیین این مبلغ اثرگذار بوده است. هماکنون میانگین مبلغ بلاعوض پرداختی از سوی سازندهها به مالکان زمین و واحدهای مسکونی کلنگی از مترمربعی پنج میلیون تومان شروع میشود. در مناطق ۴ و ۵ و برخی از محلههای منطقهی دو به میانگین ۱۱ تا ۲۲ میلیون تومان برای هر متر مربع نیز میرسد.
کلام آخر
برای رسیدن به بهترین نتیجه استفادهی درست و بهموقع از فرمول مشارکت در ساخت میتواند راهگشای بسیاری از موانع باشد. هرچند که در تمامی مراحل ساختوساز و فروش واحدهای مسکونی استفاده از مشاورین باتجربه و قابل اطمینان بهترین گزینه است. مشاورانی که از قوانین حقوقی و دیگر مسائل مربوط به ساختوساز مطلع و از قیمتهای روز باخبر باشند.