زندگی در یک خانه لوکس و مجهز، آرزوی هر فردی است. در این میان بسیاری از افراد وسوسه می‌شوند تا با کوبیدن خانه کلنگی‌شان، یک آپارتمان نوساز و شیک داشته باشند و قطعا با پیشنهاداتی برای مشارکت در ساخت روبرو می‌شوند.
اگرچه این پیشنهاد می‌تواند معامله پرسودی برای افراد باشد، ولی باید با مزایا و معایب آن و خطراتی که در این مسیر ممکن است افراد را تهدید کند، آشنا بود تا بتوان تصمیم درستی گرفت و با دانش کافی گام به این معامله گذاشت. مهمترین نکته این است که برای مشارکت در ساخت باید با سازنده‌ای معتبر و مورد اعتماد مشارکت کرد و درعین حال باید قرارداد دقیق و خوبی را تنظیم کرد. اما از آنجا که این اقدام، جزئیات و نکات فنی و حقوقی زیادی دارد، باید قبل از چنین تصمیمی، اطلاعات کافی در این‌باره کسب کرد.
در این مقاله از نیک بوم قصد داریم تا نکاتی کلیدی درباره مشارکت در ساخت و ساز، مزایا و معایب پیش‌رو و همچنین نکات مهمی که باید در هنگام مذاکره برای قرارداد مدنظر داشت را به شما یادآوری کنیم و پاسخ سوالات متداول در این رابطه را خواهیم داد:
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت یا تجمیع آپارتمان‌ها بدین معناست که مالک یک ملک کلنگی، ضمن امضای قرارداد با یک سازنده، ملک قدیمی یا زمینش را در اختیار او قرار می‌دهد و سازنده با هزینه خود، آپارتمانی را برطبق مفاد ذکر شده در قرارداد می‌سازد و طرفین در این آپارتمان نوساز با هم شریک خواهند شد.
چه افرادی به سراغ مشارکت در ساخت می‌روند؟
اکثرا، مالکانی که سرمایه کافی برای کوبیدن کلنگی و ساخت یک آپارتمان نوساز در همان مکان را ندارند یا اطلاعات کافی ندارند و یا قادر به دریافت وام بانکی نیستند، به سراغ مشارکت در ساخت می‌روند.
یکی دیگر از دلایلی که مالکان، مشارکت در ساخت را گزینه مناسبی برای تحقق هدفشان می‌دانند، این است که تخصص کافی در زمینه ساخت و ساز را ندارند و از همین رو ترجیح می‌دهند تا با مشارکت با فردی کار بلد، کار ساخت و ساز آپارتمان جدید را به او بسپارند.
سازنده را چطور انتخاب کنیم؟
از آنجا که ریسک امضای چنین قراردادی برای مالک، به مراتب بیشتر از سازنده است، باید در انتخاب سازنده دقت زیادی به خرج داد و به جای افراد سودجو و دلال، به سراغ سازنده‌های مورد اطمینان که سابقه کاری قابل قبولی دارند رفت.
با توجه به اینکه هزینه ساخت برعهده سازنده است، خیلی از سازندگان برای کاستن هزینه‌ها، از مصالح بی‌کیفیت و سطح پایین و یا استفاده از حداقل موارد مهندسی و یا غیره، جهت کاهش هزینه‌های خویش استفاده می‌کنند و یا نیروهای کار ارزان‌قیمت و بی‌تخصصی را به خدمت می‌گیرند. در بسیاری از مواقع حتی نمی‌توانند پروژه را در موعد زمانی تعهد شده به پایان ببرند و همه اینها نکات مهمی هستند که یک مالک باید در هنگام انتخاب سازنده مدنظر قرارداده و در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هم به تمام این جزئیات توجه کرده و آنها را درقرارداد ذکر کند.
چه بسا همین نکات پیش پا افتاده و ساده از یک سو و اطمینان و اعتماد به سازنده از سوی دیگر، باعث بسیاری از اختلافات و پایین و بالا رفتن از پله‌های دادگاه می‌شود .
از همین رو بسیار مهم است که در هنگام انتخاب یک سازنده، به سراغ فردی مورد اعتماد رفته و سوابق کاری او در پروژه‌های پیشین را بررسی کرده و به سراغ واحدهای مشارکتی که پیش از این ساخته رفته و از آنجا بازدید کرده و حتی با ساکنان آن ملک گفتگو کنید. درعین حال مشورت با مشاوران و کارشناسان حقوقی متخصص در این زمینه و وکلا هم به شما کمک شایانی خواهد کرد.
نکات مهم برای تصمیم‌گیری
قبل از آنکه تصمیم قطعی‌تان را برای مشارکت در ساخت خانه‌تان بگیرید، بهترین کار مشورت با چندین کارشناس زبده و کاربلد در حیطه‌های مختلف از جمله مشاوران املاک و مهندسان ساختمان و معماری و کارشناسان حقوقی و یا وکلای متخصص در امور ملکی و قراردادهاست. در عین حال باید برخی موارد را مدنظر داشته باشید:
-
گول وعده‌های نجومی را نخورید
دقت کنید که گول بساز بفروش‌ها و افراد سودجو که با پیشنهادات و وعده‌های نجومی و رویایی به سراغتان می‌آیند را نخورید و وسوسه نشوید؛ پیشنهاد ما به شما این است که در محل رفت و آمد کرده و با کمی تحقیق درباره عرف منطقه و شرایط ساخت و ساز در محله‌تان اطلاعات کافی کسب کنید.
حتما قراردادی دقیق و مطمئن تنظیم کنید تا جلوی مشکلات و اختلافات احتمالی را بگیرید. این را در نظر داشته باشید که ریسک مالک در چنین قراردادی به مراتب بیشتر از سازنده است. چرا که باید از خانه‌ای که سال‌ها در آن زندگی می‌کرده، دل کنده و زمینش را در اختیار سازنده‌ای قرار دهد که اگر فردی سودجو باشد، ممکن است دردسرهای زیادی برای مالک ایجاد کرده و او را متحمل ضرر و زیان‌های هنگفتی کند.
-
دربرخی املاک، مشارکت در ساخت به ضرر شماست
در مورد برخی از املاک، به خاطر عدم تامین متراژ اولیه از سوی مالک، پروژه مشارکت در ساخت برای مالک به‌صرفه نیست و در چنین شرایطی بهتر است که برای فروش ملکش اقدام کند تا اینکه وارد پروژه مشارکت شود.
-
هزینه‌هایی که باید بپردازید
اگر چه هزینه شروع و پیشروی پروژه، از هزینه مهندسی و معماری گرفته تا هزینه ترسیم نقشه، تامین مصالح، هزینه کارگر و بنایی و نظارت بر اجرا و رعایت نکات ایمنی و حوادث غیرمترقبه و بیمه و درنظر گرفتن خسارت‌های احتمالی همگی برعهده سازنده است، اما بخشی از هزینه‌ها از جمله پرداخت عوارض معوقه شهرداری و مالیات‌ها ملک‌های موجود در زمین و به طور کلی هزینه‌هایی که به خانه قبل از شروع پروژه تعلق می‌گیرد، برعهده مالک خواهد بود. پس این هزینه‌ها را هم مدنظر داشته باشید.
هزینه کمیسیون مشارکت در ساخت
بی‌تردید، یکی از هزینه‌هایی که به چشم خواهد آمد، هزینه کمیسیونی است که باید به دفاتر مشاوران املاک جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شود، است.
تا چند سال قبل، نرخ‌نامه قانونی و مصوبی در این زمینه از سوی مراجع ذی‌صلاح و یا اتحادیه املاک اعلام نشده بود و متاسفانه یا خوشبختانه، بر مبنای عرف و عادت، هزینه‌هایی بابت کمیسیون مشارکت در ساخت دریافت می‌شد که عموما چشمگیر بود؛ ولی امروزه با توجه به تصویب نرخ‌نامه مصوب مورخ 99.07.05 بدین‌صورت محاسبه خواهد شد: از هر یک از طرفین (سازنده و مالک) دو دهم ارزش قرارداد و آورده طرفین به عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت اخذ می‌گردد.
حالا این به چه معناست ؟ همانطور که می‌دانید آورده عبارت است از وجه نقد، سرمایه و یا عمل. پس با توجه به این تعریف، آورده مالکین همان قیمت زمین‌شان است که دو دهم آن محاسبه خواهد شد ولی بحث درباره آورده سازنده کمی متفاوت خواهد بود.
بخشی از آورده سازنده، وجه نقد است (از جمله هزینه ساخت، مصالح مصرفی، فیش‌های پرداختی به شهرداری بابت جواز ساخت و …) ، بخشی دیگر هزینه اخذ برخی تائیدیه‌ها و پس از آن هم دانش، تخصص و مهارتی است که بابت ساخت مورداستفاده قرار می‌گیرد و در این رابطه کمی جای بحث است؛ ولی چنانچه در این خصوص توافقی حاصل نشود، می‌توان از یک کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین میزان آورده سازنده، کمک گرفت تا میزان آورده سازنده را مشخص نماید.
نحوه تقسیم سهم مشارکت در ساخت
برای تقسیم سهم هریک از طرفین در پروژه مشارکت در ساخت، قیمت روز هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه را ملاک و مبنای کار قرار می‌دهند و به طور کلی و طبق عرف، تقسیم سود بین مالک و سازنده، بدین ترتیب است که ۵۵% سود برای مالک درنظر گرفته شده و ۴۵% سود برای سازنده خواهد بود. البته این نسبت‌ها، طبق عرف فعلی بازار است و در نهایت تعیین سهم طرفین از هر پروژه به‌صورت توافقی صورت می گیرد.
در شرایط فعلی، معمولا مبلغی از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تحت‌عنوان “بلاعوض” درنظر گرفته شده و با توجه به رشد قیمت مسکن تعیین می‌شود و هدف از پرداخت آن، این است که مالک بتواند تا زمان اتمام و تحویل پروژه، خانه‌ای برای خود تدارک دیده و در آنجا ساکن شود. مالک هرگز قرار نیست که این مبلغ بلاعوض را به سازنده پس دهد.
برخی سازنده‌ها نیز شرایطی را تحت‌عنوان “حق اسکان” برای مالک در نظر می‌گیرند؛ بدین‌معنا که سازنده متعهد می‌شود تا در طول مدت زمان پروژه محل سکونتی برای مالک فراهم کرده و مبلغ رهن و اجاره این ملک که در اختیار مالک قرار می‌گیرد را سازنده پرداخت خواهد کرد.
فواید مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت فواید متعددی برای مالک آپارتمان دارد که شاید مهمترین آن، نوساز شدن ملکی است که فرد در آن سکونت دارد. در ادامه در مورد مهمترین این فواید نکاتی را یادآور خواهیم شد:
-
افزایش سرمایه:
اگر فردی خانه کلنگی خود را به فروش برساند، عملا تنها از فروش زمین آن، به سود می‌رسد. اما با مشارکت در ساخت و کوبیدن ملک کلنگی و ساختن آپارتمانی نوساز و شیک، در هنگام فروش ملک، علاوه بر سود زمین، مبلغ قابل توجهی هم به عنوان ارزش بنای نوساز عاید او خواهد شد و بدین ترتیب ارزش ملک افزایش خواهد یافت.
با بازسازی خانه، سرمایه‌تان را افزایش خواهید داد و حتی اگر نخواهید در آن زندگی کنید هم از فروش آن سود بیشتری به شما خواهد رسید.
-
نوسازی و افزایش استحکام خانه:
وقتی عمر خانه بالای 25 سال برود، خانه شما ملکی فرسوده به حساب می‌آید. با بالا رفتن عمر ساختمان، مقاومت آن در برابر بلایای طبیعی، نشست زمین و زلزله کاهش می‌یابد. در نتیجه بازسازی ملک، امری لازم و ضروری خواهد بود.
باید این را در نظر داشت که در دهه‌های قبلی نظارت دقیقی بر مقاوم‌سازی در ساخت و ساز انجام نمی‌شد و در نتیجه ساختمان‌های قدیمی مقاوت بالایی در مقابل زلزله یا نشست زمین ندارند.
با توجه به اینکه کشورمان در کمربند زلزله قراردارد، زندگی در یک ساختمان نوساز و مقاوم در برابر زلزله، گزینه خیلی خوبی خواهد بود. چرا که در حال حاضر سازمان نظام مهندسی بر اجرای آئین‌نامه‌های مرتبط با ساخت و ساز نظارت زیادی دارد و مسائل متعددی از مقاوم بودن بنا در مقابل زلزله تا پایه‌های ساختمان و مقاومت خاک را با دقت بالایی بررسی می‌کند.
-
فروش راحت‌تر و سریع‌تر:
اگر مالک، قصد فروش ملکش را داشته باشد، قطعا فروش یک آپارتمان نوساز، علاوه بر سود بیشتر، راحت‌تر از فروش یک خانه قدیمی و کلنگی خواهد بود. چرا که تنها افراد سازنده، به دنبال خانه و زمین کلنگی خواهند بود.
باید این را هم درنظر داشت که فروش خانه‌ای قدیمی کار سختی است؛ اما خانه‌های نوساز همیشه مشتریان دست به نقد خود را به دلیل نیاز به مسکن دارند.
-
بهره‌گیری از امکانات مدرن و به‌روز:
با ساخت یک آپارتمان نوساز به جای یک ملک کلنگی، از شر مشکلات فراوانی مثل نداشتن آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش قدیمی، فرسودگی مصالح ساختمان، نشت لوله‌ها و سیم‌کشی فرسوده خانه قدیمی راحت خواهید شد.
بی تردید امکانات یک ساختمان قدیمی نیز مثل خودش قدیمی است و ممکن است حتی از امکانات ساده‌ای مثل آسانسور، توالت فرنگی و.. بی‌بهره باشد.
اما در احداث جدید خانه، می‌توان از امکانات مدرن و خوبی در خانه بهره‌مند شد؛ از آسانسور گرفته تا سرویس بهداشتی فرنگی، جکوزی و…
-
صرفه‌جویی در هزینه‌ها:
با گذر زمان، مصالح ساختمانی هر ملک دچار فرسودگی شده و ساکنین ملک را به دردسر می‌اندازند. هر چند ماه یک بار، لوله آب نشت داده یا می‌ترکد، ایزوگام پشت‌بام فرسوده شده و سقف چکه می‌کند؛ موتورخانه دچار مشکل می‌شود و هزاران هزار دردسر و هزینه‌هایی از این دست. اما با کوبیدن خانه کلنگی و ساخت یک آپارتمان نوساز و استقرار در آن، دیگر از این مشکلات و دردسرها خبری نخواهد بود.
در عین حال مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بسیار بالاست؛ مثلا یک موتورخانه قدیمی، برای گرم کردن فضای خانه انرژی به مراتب بیشتری مصرف می‌کند و نمود آن را می‌توان در قبض‌های نجومی آب، برق و گاز دید. پنجره‌ها دوجداره نیستند و سروصدا، گرد و خاک و سرما و گرمای بیشتری به داخل خانه نفوذ می‌کند.
-
زیبایی ساختمان:
ساختمان‌هایی که چند دهه از عمرشان می‌‌گذرد، دیگر زیبایی خاصی ندارند و فرسوده و کثیف به نظر می‌رسند. اما با نوسازی ساختمان، شما هم در زیباشدن چهره شهر گام بزرگی برخواهید داشت و هم در خانه‌ای شیک، زیبا و نوساز زندگی خواهید کرد و از آن لذت بیشتری خواهید برد.
معایب، چالش‌ها و خطرات مشارکت در ساخت
همانطور که گفته شد مشارکت در ساخت خطرات و معایبی هم دارد که در ادامه قصد داریم تا به برخی از عمده‌ترین مشکلات و خطرات پیش رو بپردازیم:
-
عدم تحویل به موقع واحدها
اگرچه در قرارداد تنظیم شده برای مشارکت در ساخت، زمان تحویل واحدها تعیین می‌شود و سازنده از این بابت متعهد خواهد بود، اما این امکان وجود دارد که تحویل واحدها در موعد مقرر صورت نگیرد و همین برای مالک دردسرساز خواهد شد.
برای اجتناب از این مشکل، بهتر است که در قرارداد شروط مشخصی دراین رابطه درج شود. از جمله اینکه ضمن تعیین مهلت تحویل، برای تاخیر سازنده در تحویل واحدها، ضمانت اجرایی از جمله خسارت (یا به‌صورت ثابت و یا روزانه) تعیین شده و یا از سازنده ضمانت‌نامه‌ای (ضمانت‌نامه بانکی، چک یا سفته) دریافت شود. البته این را درنظر داشته باشید که اکثرا سازندگان، به دادن ضمانت‌نامه بانکی تن در نمی‌دهند.
-
اختلاف در تقسیم واحدها
تقسیم واحدها بعد از اتمام پروژه، موضوعی است که در بسیاری از مواقع باعث ایجاد اختلاف بین طرفین می‌شود؛ پس بهترین کار این است که در هنگام تنظیم قرارداد، با دقت فراوانی به این موضوع توجه شود.
در عین حال این را مدنظر داشته باشید که در کنار تقسیم واحدها، طرفین باید درباره مالکیت پارکینگ‌ها و انباری‌ها با هم توافق کرده و این را نیز در قرارداد ذکر کنند. برای تقسیم واحدها بین مالک و سازنده، چند فرمول و مدل مختلف وجود دارد که می توان از یکی از این روش‌ها بهره برد:
1- تقسیم معمولی:
طبق این مدل، هر یک از طرفین، براساس میزان آورده‌اش، بدون آنکه واحدها را تقسیم کنند، سهمی از درصد کلی سهم‌الشرکه را برمی‌دارند. یعنی بعد از فروش واحدهای آپارتمان نوساز، هریک از طرفین، طبق درصد سهم تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم خود را از پول واصله برمی‌دارند.
این نوع تقسیم به دلیل اینکه بر مبنای آورده افراد صورت می‌گیرد و آخر سر متراژ واحدها محاسبه می‌شود، کمی مشکل‌ساز خواهد شد؛ چرا که بعدها طرفین نسبت به کم یا زیاد بودن متراژهای بنای جدید باید با هم سر مبلغ و اختلاف آورده‌ها توافق نمایند .
2- تقسیم واحدی:
مالک و سازنده، با درنظر داشتن تعداد واحدها، مرغوبیت آنها و متراژ هر واحد، آنها را بین خود تقسیم می‌کنند؛ مثلا دو طبقه اول برای مالک و دو طبقه بالاتر برای سازنده. برای انجام این گونه تقسیم‌بندی، باید مساحت هریک از واحدها و مرغوبیت و محبوبیت آنها را مدنظر داشت تا حق هیچ کدام از طرفین ضایع نشود. عموما در اصطلاح عامیانه به این نوع تقسیم واحد، تقسیم واحدی به‌صورت ضربدری می‌گویند که طرفین به یک اندازه در مرغوبیت و یا نامرغوبی واحدها با هم یکسان شریک خواهند شد.
3- تقسیم واحدی احتسابی:
در این نوع تقسیم‌بندی، مالک و سازنده علاوه بر تعیین واحدهایشان، توافق می‌کنند تا بعد از اتمام پروژه، درباره مساحت ملک و کیفیت ساخت براساس قیمت مندرج در قرارداد یا قیمت روز ملک در بازار، مصالحه کنند.
-
کلاهبرداری و پیش فروش آپارتمان‌ها
یکی دیگر از معایب و حتی خطراتی که مالک را در پروژه مشارکت در ساخت تهدید می‌کند، واگذاری حق پیش‌فروش واحدها قبل از اتمام پروژه یا تحویل واحدها و یا حتی تنظیم سند به سازنده است.
چرا که در این صورت، در بهترین حالت، سازنده انگیزه‌اش را برای اتمام پروژه از دست می‌دهد و اگر فردی سودجو باشد، ممکن است با پیش‌فروش چند واحد به چند نفر و دریافت مبلغ هنگفتی پول، متواری شود. پس مالک باید یا از دادن حق پیش‌فروش به سازنده، اجتناب کرده یا با رعایت حداقل‌ها، این شرط را بپذیرد.
-
خسارات جانی و مالی:
در یک پروژه ساخت و ساز، با توجه به سختی کار و شرایط دشوار، احتمال وقوع خسارات مالی و جانی بالاست و همین می‌تواند دردسرهای زیادی را به همراه داشته باشد؛ راهکار منطقی برای اجتناب از مشکلات این چنینی این است که در قرارداد، سازنده متعهد شود تا ساختمان، همسایگان و کارگران را در برابر حوادث احتمالی بیمه کند. البته حتما می‌بایست سازنده محل پروژه را نیز بیمه حوادث کند و این جزو الزامات قانونی است.
درعین حال باید بیمه‌ای برای خسارات احتمالی وارده به اشخاص ثالث، از جمله مالکان آپارتمان‌های مجاور صادر شود. بیمه‌ای معتبر برای کارگران و کارکنان ساختمان در قبال حوادث ناشی از کار صادر گردد و بیمه‌ای تحت‌عنوان ضمانت کیفیت ساختمان نیز مدنظر قرار گیرد.
سخن آخر
اگرچه مشارکت در ساخت گزینه ایده‌آلی برای سرمایه‌گذاری و در عین حال بهبود شرایط زندگی در خانه‌ای نوساز و مدرن برای مالک خواهد بود، اما خطرات و چالش‌هایی را نیز با خود به همراه دارد که با اطلاع از تک تک این مشکلات و دردسرهای احتمالی و مدنظرقراردادن آنها در قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توان ریسک این مسائل را به حداقل رساند.
در صورتی که قصد دارید تا با کوبیدن منزل کلنگی‌تان و با مشارکت در ساخت مالک آپارتمان جدیدی شوید، در کنار تمام نکاتی که ذکر شد، به دنبال یک سازنده معتمد، شناخته شده و متعهد باشید و همچنین از مشاوره‌های مشاوران املاک و کارشناسان متخصصان حقوقی و وکلا غافل نشوید و گول وسوسه‌های سازندگان سودجو را نخورید. در هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت نیز، ضمن مشورت با یک مشاور املاک باتجربه، تمام مواردی که ممکن است در آینده مورد اختلاف قرار گیرند را در قرارداد ذکر کرده و درموردشان صحبت کنید تا روند ساخت و ساز به بهترین نحو ممکن پیش رفته و جلوی اختلافات و مشکلات احتمالی را بگیرید که همیشه پیشینیان ما نیز بر این باور بوده‌اند که جنگ اول به از صلح آخر است .
درصورتی که در مشارکت در ساخت به مشکلاتی برخوردید و تجربیات مشابهی دارید، حتما در بخش نظرات، تجربیاتتان را با ما به اشتراک بگذارید.
