اگر بار اولی است که قصد دارید تا برای خرید یک ملک اقدام کنید یا سالهاست که این کار را انجام نداده‌اید، قطعا یکی از نگرانی‌ها و دغدغه‌های ذهنی‌تان، طی کردن مراحل اداری و سند زدن ملک است؛ بدین معنا که نگران این هستید که پس از توافق با فروشنده و نهایی شدن معامله، چه مراحلی را باید برای انتقال سند ملک پشت سر بگذارید.
بعد از روزها و هفته‌ها گشتن در بنگاه‌های مشاور املاک، به‌دنبال خانه مناسب و یافتن خانه ایده‌آلی که با بودجه شما جور باشد، حالا وارد فاز جدیدی از خرید می‌شوید و باید بعد از توافق با فروشنده، نهایتا برای انتقال سند ملک وارد عمل شوید. در این مرحله است که واژه‌هایی مثل مبایعه‌نامه، بنچاق، قولنامه، سند رسمی، سند تک‌برگ و… به گوشتان خواهد خورد و اینجاست که آشنایی با مراحل سند زدن ملک و اقدامات قانونی که در این مسیر باید انجام دهید، به شما کمک خواهد کرد تا احتمال بروز هرگونه اشتباه را به حداقل برسانید. مهمترین چالش در این مرحله، اطلاع از نکات حقوقی موجود است.
به‌طور عمومی می‌توان گفت که انتقال مالکیت یک ملک از فروشنده به خریدار، شامل دو مرحله کلی است؛ مرحله اول، تنظیم یک سند عادی یا مبایعه‌نامه است که بعد از توافق نهایی فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود و مرحله دوم ثبت رسمی این معامله با صدور سند محضری است. در این مقاله درباره جزئیات این مراحل بیشتر توضیح خواهیم داد:
آشنایی با مراحل سند زدن ملک
بعد از آنکه شما ملکی را برای خرید پسندیدید، باید با فروشنده بر سر جزئیات خرید ملک مذاکره کنید. از نحوه پرداخت وجه ملک گرفته تا زمان تحویل کلید و… نهایتا تنظیم سند رسمی ملک به نامتان، باید در مورد تمام این جزئیات، با هم به توافق برسید.
پس از توافق با فروشنده، باید قراردادی عادی تحت‌عنوان مبایعه‌نامه میان دو طرف امضا شود تا در نهایت بتوان برای انتقال رسمی سند ملک وارد عمل شد. باید این را در نظر داشت که کارهای اداری، بعد از امضای مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری تازه آغاز می‌شود و انتقال نهایی سند رسمی ملک، از 1 هفته تا 2 ماه ممکن است به طول بیانجامد.
اما مراحل این کار به چه ترتیب است؟
1- توافق ابتدایی با فروشنده که عموما شفاهی صورت می‌گیرد.
2- توافق نهایی طرفین و تنظیم مبایعه‌نامه
3-ثبت معامله در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و دریافت کد رهگیری
4-مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ملک
5- استعلام از شهرداری و مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
6- ارائه مفاصا حساب و انتقال سند ملک
در ادامه در مورد هریک از این مراحل، با جزئیات بیشتری توضیح خواهیم داد. پس با ما همراه باشید:
مرحله اول: توافق ابتدایی با فروشنده
اولین قدم بعد از پسندیدن یک ملک، مذاکره با فروشنده و توافق با او درباره قیمت، زمان تحویل و همچنین مواردی است که همراه با خانه به شما منتقل خواهد شد.
ممکن است بعد از انجام این توافقات ابتدایی، متنی تحت‌عنوان قولنامه نیز بین طرفین نوشته شده و به امضا برسد. اما باید بدانید که تنظیم قولنامه برای قطعی کردن معامله اصلا کافی نیست و حتما باید در اولین گام برای انجام معامله، مبایعه‌نامه نیز تنظیم شده و کد رهگیری برای این معامله دریافت شود.
مرحله دوم: توافق نهایی طرفین و تنظیم مبایعه‌نامه
بعد از آنکه توافقات نهایی حاصل شد، نوشته‌ای کتبی به نام مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و شروط و توافقات طرفین در آن به‌صورت مکتوب ثبت می‌گردد.
مبایعه‌نامه در حقیقت قراردادی عادی بین خریدار و فروشنده است که در آن مشخصات ملک، شرح کلی و جزئیات مربوط به معامله، روش پرداخت و تمامی توافقات طرفین درج می‌شود. بهترین اقدام برای تنظیم مبایعه‌نامه این است که آن را در دفتر املاکی معتبر تنظیم کرده و در عین حال از کمک فردی کارشناس و متخصص در امور قراردادی و حقوق ملکی بهره بگیرید.
باید این را درنظر داشت که در صورتی که برخی موارد در مبایعه‌نامه ذکر نشده باشد، مشاور املاک نمی‌تواند آن را در سیستم ثبت املاک کشور ثبت کرده و برای معامله شما کد رهگیری بگیرد و اینجاست که اهمیت تنظیم یک مبایعه‌نامه دقیق و کامل مشخص می‌شود.
به‌طور کلی روند صدور مبایعه‌نامه بدین ترتیب است که عموما مشاور املاک با دست‌خط خود، تمامی موارد موردنیاز را در مبایعه‌نامه درج می‌کند. اما در تنظیم مبایعه‌نامه، ذکر چند مورد اجباری و الزامی است و برخی موارد دیگر نیز هستند که گرچه نوشتنشان در مبایعه‌نامه الزامی نیست، اما تاکید و ذکر آنها در مبایعه‌نامه، از بروز اختلافات و مشکلات آتی جلوگیری خواهد کرد.
نکات مهمی که باید در مبایعه‌نامه ذکر شوند:
در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه باید دقت کنید که این موارد حتما در متن آن ذکر شوند:
1-مشخصات فروشنده:
شامل نام، نام‌خانوادگی، شماره کارت ملی و مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس و کدپستی، تلفن همراه و تلفن ثابت
2-مشخصات خریدار:
شامل نام، نام‌خانوادگی، شماره کارت ملی و مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس و کدپستی، تلفن همراه و تلفن ثابت
3-موضوع معامله:
درج مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی و هندسی ملک و مساحت زمین و خانه
4-مبلغ مورد معامله:
ذکر جزئیاتی از جمله قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج مملکت (معادل ریال یا تومان)
5-زمان معامله:
در این بخش جزئیاتی مثل زمان و نحوه پرداخت (با ذکر جزئیاتی از جمله قسط‌بندی مبالغ و تاریخ هریک از پرداختی‌ها)، زمان حضور در دفترخانه وتنظیم سند ذکر می‌شود.
نکته- در مواردی که قرار است تا خریدار بخشی از مبلغ را بعد از انجام معامله پرداخت کند، توصیه می‌شود تا فروشنده از خریدار، چک دریافت کند.
این موارد را فراموش نکنید:
باید این را بدانید که اگر این پنج مورد در مبایعه‌نامه درج نشده باشند، مبایعه‌نامه شما ارزشی نخواهد داشت. از سوی دیگر می‌توان و حتی بهتر است که جزئیات و موارد بیشتری را در مبایعه‌نامه ذکر کرد تا شفاف‌سازی بیشتری صورت گیرد. چرا که با ذکر تنها همین 5 نکته، مبایعه‌نامه سست خواهد بود. پس توصیه می‌شود تا مواردی از جمله موارد زیر را در مبایعه‌نامه‌تان بگنجانید:
-
شرط پشیمانی:
تصور کنید که بعد از نوشتن مبایعه‌نامه، خریدار یا فروشنده بنا به هردلیلی از انجام معامله پشیمان شود؛ در اینجا تکلیف چیست؟
با در نظر داشتن این موضوع، بهترین کار این است که در مبایعه‌نامه با درنظر داشتن چنین شرایطی، یک بازه زمانی مشخص برای پشیمانی تعیین کنید و مثلا بنویسید که هریک از طرفین (فروشنده یا خریدار) حق دارد تا 48 ساعت بعد از امضای قرارداد پشیمان شود؛
بدین ترتیب هریک از طرفین در طول مدت تعیین شده، می‌توانند بدون آنکه عواقبی در انتظارشان باشد، پشیمانی‌شان را ابراز کرده و قراراد را فسخ کنند.
درعین حال بهتر این است که در قرارداد، مبلغی را تحت‌عنوان خسارت پشیمانی تعیین کنید؛ مثلا بنویسید که درصورت پشیمانی هر یک از طرفین تا 48 ساعت، فرد انصراف‌دهنده، باید فلان مبلغ را به عنوان جریمه و خسارت، به طرف مقابل بپردازد.
-
درج جزئیات:
در این بند باید به جزئیاتی که همراه با خرید ملک به خریدار منتقل می‌شود، اشاره کرد. مثلا باید ذکر کرد که همراه با خانه، کولر آبی، پکیج، شوفاژها، کابینت‌ها، یک خط تلفن و.. به خریدار منتقل خواهد شد.
باید در هنگام تنظیم این بند، کاملا دقت کرده و تمام موارد را تک تک و به‌صورت شفاف ذکر کنید؛ در صورتی که چنین بندی را در مبایعه‌نامه نیاورید، فروشنده می‌تواند در هنگام تحویل دادن خانه، حتی شوفاژ و کابینت‌ها را نیز باز کرده و با خود ببرد و خانه را کاملا خالی و بدون تجهیزات به شما تحویل دهد.
-
امکان فسخ قرارداد:
بیش از توضیح در این رابطه، لازم است که با یک اصطلاح حقوقی آشنا شوید؛ کلمه‌ای به اسم “خیار” که به‌طور کلی به‌معنی توانایی و اختیار یکی از طرفین قرارداد برای فسخ معامله است و انواع مختلفی مثل خیار شرط (که بنا بر یک شرط مشخص، به یکی از طرفین قرارداد در طول مدت معینی اجازه فسخ داده می‌شود)، خیار عیب (امکان فسخ قرارداد درصورتی که ملک دارای عیب و ایرادی باشد)، خیار تسلیم (فسخ قرارداد در صورتی که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند)، خیار تدلیس (امکان فسخ قرارداد درصورت حقه‌بازی و نیرنگ‌کاری یکی از طرفین) یا خیار غبن (به معنی فسخ قرارداد در صورتی که قیمت مورد معامله با آنچه واقعیت دارد، تفاوت فاحشی داشته باشد).
به‌طور کلی در مبایعه‌نامه‌ها، طرفین خیارات را از خودشان ساقط کرده و درج عبارت “اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” در مبایعه‌نامه، به معنی آن است که طرفین با علم به اینکه چنین اتفاقی نیفتاده، معامله کرده و تحت هیچ شرایطی امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت.
اما باید درنظر داشت که وقتی خریدار یا فروشنده، اختیار خیار را از خود ساقط کرده باشد، اگر بعد از معامله متوجه شود که در هر زمینه ای فریب خورده، دیگر اجازه برهم زدن معامله را نخواهد داشت. از همین رو در هنگام سند زدن و یا حتی تنظیم مبایعه‌نامه، دقت کنید که چه خیاراتی را می‌پذیرید و با نوشتن و امضای عبارت “اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” اجازه فسخ معامله در هرشرایطی از شما سلب خواهد شد.
-
تعیین تاریخ و روزهای جایگزین:
در مبایعه‌نامه، تاریخ مراجعه به دفترخانه را درج کنید و دقت کنید تاریخ و روزهایی که برای این کار یا برای واریز پول تعیین میکنید، با تعطیلات رسمی یا غیررسمی (روزهای جمعه) مصادف نباشند.
در عین حال بهتر است که علاوه بر تاریخ‌های تعیین شده، تاریخ‌های جایگزینی نیز مشخص کنید تا در صورت وقوع هر اتفاق غیرمترقبه یا تعطیلی به یک‌باره ادارات و دفاتر بنا به دلایل و حوادث غیرقابل پیش‌بینی، قرار به روز دیگری موکول شود.
-
عدم انتقال سند:
درصورتی که سند ملک در گروی بانک باشد، یا ملک در طرح ساخت و ساز قرار داشته باشد یا موظف به عقب‌نشینی باشد، اگرچه بعد از تنظیم مبایعه نامه، برای آن کد رهگیری صادر خواهد شد، اما امکان انتقال و نهایی کردن سند ملک وجود نخواهد داشت.
به همین خاطر بهتر است که با در نظر داشتن چنین احتمالی، بندی را در این رابطه در مبایعه‌نامه درج کرده و از پیش برای وقوع چنین اتفاقاتی، ادعا و درخواست خسارت کنید؛ چرا که فروشنده و حتی مشاوراملاک می بایست از ابتدا از وضعیت ملک مطلع بوده و سپس اقدام به معامله نماید.
-
تعیین تکلیف هزینه‌های سند زدن ملک:
بهتر است در مبایعه‌نامه، نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند و تکلیف پرداخت کننده آن درج شود تا بعدها در این رابطه اختلافی رخ ندهد. بسته به توافق طرفین، گاهی این هزینه‌ها با فروشنده ملک و گاهی با خریدار است.
-
پرداخت بدهی‌های ملک توسط فروشنده:
این را درنظر داشته باشید که فروشنده باید تا روز تحویل ملک، تمام بدهی‌های ملک از مالیات و عوارض شهرداری گرفته تا هرگونه بدهی اعم از هرگونه قبض‌های خدماتی را پرداخت کرده باشد. از سوی دیگر خریدار نیز از روزی که خانه را تحویل می‌گیرد، مسئول تمام هزینه‌های ملک خواهد بود (این نکته درمواردی صادق است که مثلا شما امروز خانه را تحویل گرفته و ماه‌ها بعد انتقال سند آن را انجام می‌دهید.)
در صورت نیاز، باید دراین رابطه در مبایعه‌نامه، نکات مدنظر را درج کنید.
-
امضاهای موردنیاز:
با تنظیم مبایعه‌نامه، طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده باید آن را امضا کنند. البته این کافی نیست و مبایعه‌نامه باید دست کم به امضای دو شاهد دیگر نیز برسد.
اما تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟
اگرچه قولنامه و مبایعه‌نامه در کل، یک هدف مشخص را دنبال می‌کنند و هدف اصلی در نگارش هریک از این دو، ثبت توافقات میان خریدار و فروشنده است؛ اما نکته مهم در این راستا، اعتبار حقوقی توافق‌نامه امضا شده است.
باید بدانید که قولنامه، بار حقوقی و قدرت اثباتی ندارد و در صورت بروز اختلاف میان طرفین، تا حدودی متزلزل است و در دادگاه تنها با کمک مدارک و ادله‌‌های دیگر می‌توان به آن استناد کرد.
اما مبایعه‌نامه که توسط طرفین نوشته شده و یا مسئولیت نوشتن آن به بنگاه املاک سپرده می‌شود، در حقیقت یک سند غیررسمی اما معتبر است که می‌توان به آن استناد کرد و تمام توافقات طرفین قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ثبت رسمی سند، در آن درج می‌شود.
جالب اینجاست که حدود صدسال پیش، شیخ یا ملای شهر یا محله، مسئولیت ثبت معاملات ملکی افراد را عهده‌دار بود و با علم به اصول فقهی، مبایعه‌نامه‌ای برای این‌گونه معاملات تنظیم می‌کرد؛ اما با گذر زمان، مردم تدریجا با سواد شدند و از همین رو قولنامه را شخصا تنظیم می‌کردند ولی باید دانست که قابل‌اطمینان‌ترین اقدام بعد از توافق خریدار و فروشنده یک ملک، تنظیم یک مبایعه‌نامه مطمئن است.
البته در بسیاری از مواقع توصیه می‌شود که بعد از توافق فروشنده و خریدار، حرف‌ها و قول و قرارهایشان ابتدا به‌صورت کتبی و در قالب یک قولنامه تنظیم شود تا در مرحله بعد یعنی تنظیم مبایعه‌نامه بتوان به آن استناد کرد.
مرحله سوم: ثبت معامله در سامانه ثبت املاک و دریافت کد رهگیری
این‌طور نیست که با تنظیم مبایعه‌نامه کار تمام شده باشد؛ چرا که مبایعه‌نامه سندی رسمی نیست و حتی با تنظیم آن نیز فروشنده می‌تواند خانه‌اش را به چندین نفر بفروشد.
پس گام بعدی در مسیر سند زدن ملک ، این است که بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، باید طرفین به یک بنگاه معاملات ملکی رسمی و دارای جواز کسب، معتبر و مجاز مراجعه کرده و مبایعه‌نامه را در سیستم نرم‌افزاری جامع یعنی سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت کنند که با انجام این کار، برای معامله کد رهگیری صادر می‌شود.
از آنجا که این سیستم نرم‌افزاری سراسری است، با ثبت مشخصات ملک و مشخصات فروشنده و خریدار در این سامانه و صدور کد رهگیری، دیگر امکان فروش ملک به فردی دیگر وجود نخواهد داشت و حتی اگر فروشنده بخواهد با نیرنگ، ملک را به فرد یا افراد دیگری بفروشد، سیستم مانع از انجام این کار خواهد شد.
از سوی دیگر با ورود اطلاعات در این سیستم و صدور کد رهگیری برای مبایعه‌نامه، شما مطمن خواهید شد که فروشنده پیش از این، خانه مورد نظر را به هیچ شخصی نفروخته ؛ چرا که در چنین شرایطی، سیستم خطا می‌دهد.
در مجموع، صدور کد رهگیری به منزله تائید معامله و معتبر بودن کد دفتری مشاور املاک و تضمین کننده سلامت معامله است. حالا و با ثبت کد رهگیری در بالای مبایعه‌نامه، وارد مرحله بعد که مراجعه طرفین به دفترخانه است، می‌شوید.
آیا برای صدور کد رهگیری پول بپردازیم؟
اتحادیه املاک و مستغلات کشور، در بخشنامه‌ای در این رابطه تاکید کرده که فروشنده و خریدار برای اخذ کد رهگیری در تمامی معاملات (خرید، فروش، رهن و اجاره) نباید هیچ مبلغی را به دفتر مشاور املاک بپردازند؛ یعنی صدور این کد رایگان و از وظایف دفتر مشاور املاک است.
باید بدانید که اخذ کد رهگیری هزینه‌ای برای دفتر مشاور املاک به همراه نخواهد داشت و آنها برای اخذ این کد، تنها یک پرداختی ده هزار تومانی در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور انجام می‌دهند.
درعین حال طرفین قرارداد می‌توانند در ازای پرداخت کمیسیون خرید و فروش ملک، از دفتر مشاور املاک، رسید سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور را دریافت کنند که این رسید در حقیقت فاکتور پرداخت حق‌الزحمه با احتساب قانونی کمیسیون بنگاه همراه با مالیات و ارزش افزوده است. البته پرداخت این کمیسیون ضروری است و در مقاله‌ای جداگانه، نحوه محاسبه کمیسیون خرید و فروش ملک را آموزش داده‌ایم.
مرحله چهارم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای سند زدن ملک
بعد از دریافت کد رهگیری هنوز کار سند زدن ملک به پایان نرسیده و مرحله بعد، مراجعه طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی است. فروشنده و خریدار در روزی که توافق شده و تاریخ آن در مبایعه‌نامه قید شده است، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند تا معامله را به صورت رسمی ثبت نمایند.
البته قبل از آن روز، فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند ملک و بنچاق، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و لیست مدار ک موردنیاز برای تشکیل پرونده را تحویل بگیرد.
پس از آن فروشنده و خریدار باید با در دست داشتن مدارک موردنیاز، در روز موعد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
البته اگر خریدار و فروشنده در زمان تعیین شده در دفترخانه حضور یافته و فروشنده مدارک را به دفترخانه ارائه داد، با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه، کار سند زدن ملک به نام خریدار انجام خواهد شد. هزینه حق تحریر به صورت مساوی بین خریدار و مالک تقسیم خواهد شد و هریک از طرفین، نیمی از این مبلغ را پرداخت خواهند کرد.
باید این نکته را درنظر داشته باشید که با توجه به یکپارچه بودن سیستم دفاتر اسناد رسمی و سامانه شهرداری و زمین شهری، درصورتی که ملک مورد معامله دارای سند وکالتی باشد یا در طرح ساخت و ساز واقع شده باشد و یا سند آن به خاطر وام در گروی بانک باشد، این انتقال در سیستم ثبت نشده و نمی توان انتقال سند را انجام داد.
اگر فروشنده برای سند زدن ملک حضور نیافت؟
اگرچه حضور خریدار در این روز الزامی نیست؛ اما اگر فروشنده نیز در آن روز به دفترخانه نرود، خریدار باید تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بماند تا بتواند گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند.
درصورتی که در طول آن روز خریدار نتواند به هیچ ترتیبی فروشنده را پیدا کند، گواهی عدم حضور فروشنده در پایان ساعت اداری همان روز صادر خواهد شد و از آنجا که این گواهی دارای اعتبار قانونی است، خریدار می‌تواند با مراجعه به دفاتر قضایی و دادگاه صالح، خسارت و هزینه پشیمانی را از طرف مقابل گرفته و پول خود را پس بگیرد.
مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک :
در روزی که برای سند زدن ملک به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنید باید این مدارک را به همراه داشته باشید:
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی بنچاق:
بنچاق دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است در معاملات قبلی پرداخت شده و در حقیقت داستان ملک است
هر دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. در صورتی که فروشنده بنچاق نداشته باشد، دفترخانه‌ای که به آن مراجعه می‌شود، از دفترخانه قبلی می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برای آنها ارسال کند. البته بنچاق از لحاظ اعتبار، سندی درجه دوم محسوب می‌شود و می توان بدون آن هم معامله کرد .
- شناسنامه فروشنده و خریدار و کپی آنها
- کارت ملی فروشنده و خریدار و کپی آنها
- اصل و کپی وکالت‌نامه
- اصل و کپی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری
- صورت جلسه تفکیکی آپارتمان
- اصل و تصویر انحصار وراثت و اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در صورت ورثه‌ای بودن ملک)
- کدپستی ملک معامله شده
- گواهی مفاصاحساب عوارض و دیگر مخارج ملک:
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه می‌کند، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) درباره بدهی ملک استعلام بگیرد که این کار مفاصا حساب نامیده می‌شود و با انجام این کار، فروشنده نامه‌ای از دفتر اسناد رسمی دریافت می‌کند تا مراحل بعدی کار را برای انتقال سند ملک انجام دهد. با این نامه، فروشنده باید از شهرداری استعلام گرفته و عوارض را پرداخت کند.
مرحله پنجم: استعلام از شهرداری و مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
در این مرحله فروشنده با در دست داشتن نامه دریافت شده از دفتر اسناد رسمی، مراحل بعدی را طی کرده و استعلام‌هایی را دریافت می‌کند تا احراز کند که ملک موردنظر بدهی ندارد که به این کار مفاصا حساب گفته می‌شود و پس از آن می‌توان گام نهایی را برای سند زدن ملک به نام خریدار برداشت.
در عین حال دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد (اگر ملک در طرح ساخت و ساز باشد، اجازه معامله داده نخواهد شد.)
اما فروشنده برای مفاصا حساب باید چه اقداماتی انجام دهد؟ بیشتر توضیح خواهیم داد:
-
مراجعه به شهرداری:
فروشنده با نامه دفترخانه به شهرداری مراجعه کرده و شهرداری بررسی خواهد کرد که آیا ساختمان طبق پروانه ساخته شده یا خیر. درصورتی که ساخت و ساز طبق پروانه انجام نشده باشد، فروشنده مجبور به پرداخت جریمه خواهد بود.
-
پرداخت عوارض نوسازی:
فروشنده باید عوارض نوسازی ساختمان و زمین، عوارض پسماند (جمع‌آوری زباله‌ها) و هزینه کمک به آموزش و پرورش را به شهرداری بپردازد و تائیدیه را اخذ کند. شهرداری نیز بایستی برگه مفاصاحساب خود را مهر و امضا شده تحویل فروشنده دهد.
-
مراجعه به اداره دارایی و پرداخت مالیات نقل و انتقال:
در این مرحله فروشنده باید به اداره دارایی مراجعه کرده و طبق قانون، 4 درصد قیمت ملک را تحت‌عنوان مالیات نقل و انتقال بپردازد. البته منظور از 4% قیمت ملک، قیمت واقعی ملک نیست، بلکه قیمت منطقه‌ای است که بسیار کمتر از قیمت واقعی ملک درنظر گرفته می‌شود.
مثلا ممکن است فروشنده، خانه خود را متری ده میلیون فروخته باشد، ولی قیمت منطقه‌ای آن متری 5 هزارتومان تعیین می‌شود. روند کاری اداره دارایی تقریبا 3 روز کاری به طول خواهد کشید که شامل تحویل مدارک به دارایی، مشخص شدن مبلغ مالیات جهت پرداخت و در روز آخر دریافت گواهی مفاصاحساب اداره مالیات و دارایی است که حتما باید دقت کنید که این گواهی، ممهور بوده و به امضا رسیده باشد.
در صورتی که ملک مسکونی شما تا پیش از این در اختیار مستاجر بوده باشد، می‌بایست مبلغی را نیز تحت‌عنوان مالیات بر اجاره به اداره دارایی پرداخت کنید. این امر بیشتر در مواردی اتفاق می‌افتد که قرارداد اجاره رسمی و در دفاتر اسناد رسمی منعقد شود و عموما این اتفاق توسط کدرهگیری نخواهد افتاد.
-
دریافت تائیدیه بیمه تامین اجتماعی در صورت تجاری بودن ملک:
درصورتی که ملک مورد معامله، تجاری باشد، فروشنده باید برای دریافت تائیدیه به بیمه تامین اجتماعی نیز مراجعه کرده و تائیدیه دریافت کند.
مرحله ششم: ارائه مفاصا حساب و سند زدن ملک
بعد از آنکه تمامی مراحل اداری طی و مفاصا حساب‌ها دریافت شد، طرفین باید با در دست داشتن مدارک شناسایی، مفاصاحساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، سند مالکیت، کپی مبایعه‌نامه و کد رهگیری، گواهی پایان‌کار، استعلام ثبتی و کدپستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و در نهایت سندی مطابق با شرایط توافق دو طرف معامله در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد.
هزینه‌های سند زدن ملک
ممکن است این سوال برایتان پیش بیاید که هزینه انتقال سند ملک چقدر است و سند زدن یک ملک شامل چه هزینه‌هایی خواهد بود؟
باید گفت که پاسخ به این سوال به سادگی امکان‌پذیر نیست؛ چرا که این هزینه، مبلغ ثابتی نیست و به فاکتورهای متعددی بستگی دارد و در عین حال شامل هزینه‌های مختلفی از حق کمیسیون مشاور املاک گرفته تا هزینه دارایی، مالیات نقل و انتقالات و مبالغی که باید به شهرداری و دفتر اسناد رسمی پرداخت شود، خواهد شد.
در عین حال اگر ملک مورد معامله، در اختیار مستاجر بوده، باید مالیات بر اجاره نیز پرداخت کنید و اگر ملک تجاری یا اداری باشد، باید با اداره بیمه نیز تسویه حساب کنید و تاخیر در پرداخت هریک از این مبالغ، جرایمی را نیز برایتان به همراه خواهد اشت. اما به طور کلی هزینه‌هایی که دراین مسیر باید انجام شوند عبارتند از:
-
هزینه دفتر مشاور املاک:
دفتر مشاور املاک در ازای خدمات ارائه شده برای این معامله، کمیسیونی را دریافت می‌کند. به علاوه، برای ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری بنگاه معاملاتی، برای کلیه معاملات مطابق نرخ نامه جدید که مصوب 1399/07/05 است، مبلغ بیست و پنج صدم درصد ارزش معامله به انضمام 9 درصد مالیات ارزش افزوده خواهد بود.
البته پرداخت تمامی این مبالغ در صورتی است که مشاور املاک، دست خریدار و فروشنده را در دست هم گذاشته باشد و درغیر این صورت، تنها باید هزینه کمیسیون پرداخت شود.
-
هزینه خلافی، نوسازی و پسماند:
این هزینه‌ها توسط فروشنده به شهرداری پرداخت خواهد شد.
-
هزینه نقل و انتقالات:
فروشنده هزینه نقل و انتقالات را به اداره دارایی پرداخت خواهد کرد که حدود 4درصد ارزش ملک است. و درصورتی که ملک قبلا در اجاره بوده باشد، اداره دارایی، مالیات بر اجاره را نیز دریافت خواهد کرد.
-
هزینه حق‌التحریر:
حق‌التحریر (هزینه دفتر خانه) معمولا بین دویست هزار تومان تا دو میلیون تومان خواهد بود که به صورت پیش فرض این هزینه و هزینه انتقال سند برعهده فروشنده است ولی معمولا و طبق عرف، بین خریدار و فروشنده به‌طور مساوی تقسیم می‌شود.
البته بهتر این است که در مبایعه‌نامه درباره پرداخت این هزینه، بندی ذکر شود که پرداخت آن به چه ترتیب خواهد بود که معمولا به‌صورت مشترک یا درصدی بین خریدار و فروشنده پرداخت می‌شود.
-
هزینه بیمه تامین اجتماعی:
هزینه بیمه تنها در صورتی از شما اخذ خواهد شد که ملک شما تجاری-اداری بوده باشد. این را درنظر داشته باشید که در صورتی که ملک خود را تحت‌عنوان موقعیت اداری اجاره داده باشید و بیمه متوجه این موضوع شود، احتمالا باید جریمه‌ای را نیز به اداره بیمه پرداخت و با آنان نیز تسویه کنید.
سخن آخر در راستای سند زدن ملک
اگر در آستانه خرید یا فروش ملکی هستید، قطعا آشنایی با روند سند زدن ملک به شما کمک خواهد کرد تا با مراحل این کار آشنا باشید و با صرف کمترین زمان و هزینه، این روند را پشت سر گذاشته و در عین حال جلوی بروز اختلافات و مشکلات احتمالی را گرفته و این موضوع منجر به از دست رفتن خانه مدنظرتان یا ضرر و زیان مالی شما نشود.
به طور خلاصه، بعد از توافق فروشنده و خریدار، باید برای تنظیم مبایعه‌نامه با حضور و امضای چند شاهد و طرفین اقدام کرد و سپس مبایعه‌نامه باید در دفتر مشاور املاک ثبت شده و برای آن کد رهگیری دریافت شود.
پس از آن، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، فروشنده باید برای پرداخت بدهی‌های ملک به شهرداری و دارایی و دریافت مفاصا حساب اقدام کند و در نهایت، مرحله نهایی که سند زدن ملک و انتقال سند به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی است، انجام خواهد شد.
