تا به‌حال اصطلاح معاوضه ملک به گوشتان خورده؟ چه اطلاعاتی در این باره دارید؟ اگر شرایط و امکان معاوضه ملکتان با ملکی دیگر برایتان فراهم شود، می‌دانید که در این معامله و در هنگام تنظیم قرارداد معاوضه ملک باید به چه نکاتی دقت کنید؟ در این مقاله ما قصد داریم تا در این باره بیشتر صحبت کنیم.
قبل از هرچیز لازم است بدانید که معاوضه ملک در حقیقت همان روش مبادله کالا به کالای ملک است. یعنی همان روند معامله و مبادله دو ملک به‌صورت قدیمی و سنتی انجام می‌شود. البته امروزه این معاملات نیز شکل قانونی و امروزی به خود گرفته و دارای قوانین خاص و ویژه‌ای است که در خصوص آن توضیحات بیشتری ارائه خواهیم کرد:
هرآنچه باید درباره قرارداد معاوضه ملک بدانید:
معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است؛ اما در اصطلاح حقوقی، معاوضه معنای مبادله کالا به کالا می‌دهد. طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی، معاوضه به عقدی می‌گویند که طی آن، یکی از طرفین در ازای مالی، مالی دیگر از طرف مقابل می‌گیرد؛ بدون اینکه مبیع و ثمنی مشخص شود.
با یک مثال، متوجه معنای دقیق این اصطلاح حقوقی خواهیم شد: فرض کنید فردی زمینی داشته باشد و بخواهد زمین خود را با خانه‌ای معاوضه کند، این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود که با خرید و فروش یا معاوضه بیع متفاوت خواهد بود. لازم به ذکر است که در این روش، ارزش اقتصادی کالاها چندان مورد توجه نیست، چرا که هدف هر دو طرف این است که کالاهایشان را با هم مبادله کنند.
نکات مهم پیش از معاوضه
اما اگر قصد انجام معامله‌ای به صورت معاوضه ملک را دارید، باید از قوانین موجود مطلع باشید و بامدنظر قرار دادن نکات مختلفی، پای میز معامله بنشینید. پس لازم است بدانید که قبل از اقدام به معامله از نوع معاوضه ملک، براساس قانونی ۱۹۰ مدنی باید شرایط متعددی برقرار باشد که از جمله مهمترین آنها عبارتند از:
- رضایت طرفین اهمیت بالایی دارد؛ مثلا اگر یکی از طرفین مست باشد، معامله باطل است.
- موضوع مورد معامله باید معین باشد؛ هر دو طرف معامله باید دقیقا بدانند که چه چیزی را می‌خواهند و متراژ و موارد و جزئیات دیگر روشن و مشخص باشد.
- هدف هر دو طرف از معامله، مشروع باشد.
- هر دو طرف معامله باید بالغ و عاقل بوده و به رشد کامل رسیده باشند و به اصطلاح از اهلیت برخوردار باشند. برطبق این قانون، افراد زیر ۱۸ سال صلاحیت امضای عقد هیچ معامله‌ای را ندارند. درنتیجه بهترین کار این است که قبل از انجام هرمعامله ای، از هویت شخصی طرف قرارداد مطمئن بوده و مدارک شناسایی او را ببینید.
در این میان نکات و مسائلی هم هستند که توصیه می‌شود حتما آنها را مدنظر قرار دهید:
- پروانه ساخت و پایان کار شهرداری ملک مورد نظر را بررسی کنید.
- پای معامله ملکی که سند ندارد، نروید و حتما قرارداد را در بنگاه‌های معتبر امضا کنید.
- دقت کنید که اگر ملک شما وام‌دار باشد، (مثل وام مسکن) ممکن است بانک شما را برای فروش ملک، قبل از به پایان رسیدن دوره وام جریمه کند. البته شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف، متفاوت است؛ پس بهتر است با مسئولین مالیاتی و مشاور مسکن و امورمالی مشورت کنید.
مسائل مهم در هنگام عقد قرارداد
این سه مسئله در عقد معاوضه وجود دارند و بهتر است با این اصطلاحات آشنا شویم.
- عقد لازم است: این جمله به این معناست که برای فسخ معاوضه، اراده هر دو طرف معامله نیاز است.
- عقد معوض است: این عبارت یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.
- عقد تملیکی است: بدین معناست که طرفین هر یک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری می‌شوند.
تفاوت معاوضه ملک با معاوضه بیع چیست؟
بیع در لغت به معنای خرید و فروش کردن است. در قانون، بیع را در مواردی به کار می‌برند که مالکیت را به شخص مشخصی دهند. طبق این عبارت، معامله در برابر هر عوض، یعنی چه پول، چه کالا و چه خدمت، بیع است و وجود پول برای اینکه معامله را بیع بدانیم، شرط کافی نخواهد بود. اکنون تفاوت بین بیع و معاوضه دشوار می‌شود و باید دید که چگونه می‌توان این دو را از هم تشخیص داد.
حقیقت این است که معاوضه ملک با معاوضه بیع با یکدیگر شباهت‌هایی دارند، اما همه احکام معاوضه بیع که بسیار زیاد است، در آن اجرا نمی‌شود. یکی از روش‌ها این است که قصد طرفین معامله را در نظر گرفت. اگر دو طرف معامله هیچ امتیازی در تعویض املاک خود در نظر نگیرند، این معاوضه املاک است اما اگر یکی از موضوعات مورد معامله را مبیع و دیگری را ثمن بدانند معامله مورد نظر بیع است.
چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک آورده می‌شود؟
شاید برایتان این سوال مطرح شود که در هنگام تنظیم قرارداد معاوضه ملک چه اطلاعاتی باید درج شود. مهمترین اطلاعاتی که باید در این قرارداد ذکر شود، عبارتند از:
- تاریخ قرارداد و مشخصات کامل طرفین که یکی از اولین مواردی است که در قرارداد معاوضه ملک آورده می‌شود.
- در قسمتی به عنوان عوضین، مشخصات کامل ملک‌های دو طرف از جمله آدرس دقیق، متراژ و … درج شده را مشخص می کنند.
- تعهدات و توافقات دو طرف از جمله مواردی است که در این قرارداد ذکر می شود. موارد مهمی مثل زمان تحویل املاک به یکدیگر یا تقبل برخی هزینه‌های مرتبط و …
- نشانی دقیق طرفین باید به طور کامل ذکر شده و هرگونه تغییر آدرس اطلاع داده شود.
- شیوه‌ها و مراجع موردنظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.
- تعداد نسخ در این قرارداد ذکر شده و به امضای طرفین خواهد رسید.
