بررسی ها حاکی است مستأجران و برخی کارشناسان اقتصاد مسکن از تعیین سقف اجاره بها در ستاد تنظیم بازار با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن، استقبال کرده اند.
مداخله دولت در بازار اجاره نتیجه نمی‌دهد
بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که با توجه به اینکه بازار مسکن یک بازار تقریباً ۱۰۰ درصد غیر دولتی است، مداخله دولت در این بازار و اقتصاد دستوری در آن نتیجه نمی‌دهد. با این حال در شرایط کنونی و بحرانی بازار مسکن خصوصاً بازار اجاره بها، به نظر می‌رسد اقدام اخیر دولت در تعیین سقف اجاره مسکن، فرآیند مؤثری باشد.
طرح تعیین سقف اجاره بها در مجلس
علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی اواخر فروردین امسال از آماده شدن طرحی برای کنترل اجاره بهای واحدهای مسکونی خبر داده بود.
به گفته خضریان:« یکی از اصلی‌ترین مشکلات عموم مستاجران، افزایش افسار گسیخته اجاره مسکن است. مردم پس‌انداز چندین سال خود را برای رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه متقبل می‌شوند به همین دلیل طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی آماده شده است.»
خضریان اعلام کرد: «در طرح آماده شده که طی روزهای آینده نهایی می‌شود، تلاش شده با بهره‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن را فراهم کرد.»
تعیین سقف اجاره بها در ستاد کرونا
برای نخستین بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستأجران را نداشتند.
این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجدداً تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند از جمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره اش، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند.
اثرگذاری مصوبه بر بازار اجاره
با این حال محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تأثیرگذاری ۶۰ درصدی مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها در جلوگیری از رشد اجاره بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ خبر داده بود.
هرچند که برخی مشاوران املاک مسکن با این ادعای وزارت راه و شهرسازی در خصوص کنترل اجاره بها در پی ابلاغ مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا خصوصاً برای سال ۱۴۰۰، موافق نیستند.
رشد بیش از ۴۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال گذشته
آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نیز از رشد بیش از ۴۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال گذشته حکایت دارد. رستم قاسمی چهارشنبه عصر ۲۱ اردیبهشت در پایان نشست ستاد تنظیم بازار به ریاست حجت الاسلام رئیس رئیس جمهور، از تصویب تعیین سقف اجاره بها در این جلسه خبر داد. به گفته قاسمی:« سقف اجاره بهای مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و در ستاد تنظیم بازار، برای شهر تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل و ویژه قراردادهای تمدیدی تعیین شد.»
واکنش ها به تعیین سقف اجاره بها
حمید یاری، کارشناس اقتصاد مسکن درباره تصویب تعیین سقف اجاره مسکن در ستاد تنظیم بازار گفت: «تعیین سقف اجاره بها می‌تواند کمک خوبی باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستأجران در مضیقه هستند.»
وی افزود: «در شرایط عادی هیچ اقتصاددانی از تعیین دستوری قیمت اجاره مسکن حمایت نمی‌کند اما در این شرایط، این مصوبه می‌تواند به مستأجران کمک کند به شرط اینکه سایر دستگاه‌های ذی ربط خصوصاً دستگاه قضائی و شوراهای حل اختلاف نیز با دولت همکاری کرده و در صدور احکام تخلیه، با تأمل بیشتری اقدام کنند.»
تعیین سقف اجاره بها، همان کارکرد دامنه نوسان را دارد
وی با بیان اینکه موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ مبنی بر عدم افزایش رقم اجاره بها بیش از ۲۵ درصد را باید از فعالان بازار املاک پیگیری کرد ادامه داد: »در بورس نیز چیزی به اسم دامنه نوسان داریم که اگر اتفاق غیر مترقبه ای رخ دهد، تأثیر ناگهانی بر بازار نگذارد و چند روز طول بکشد تا این اتفاق، بر بازار تأثیر بگذارد.»
یاری گفت: «البته در بسیاری از بورس‌های دنیا، دامنه نوسان نداریم و تنها در بورس ایران این موضوع دیده می‌شود؛ ولی می‌توان همین کارکرد دامنه نوسان را به مصوبه ستاد تنظیم بازار تعمیم داد؛ اما باید به این موضوع تأکید کرد که در شرایط عادی تعیین سقف اجاره مسکن قابل تأیید نیست. ولی در شرایط بحرانی می‌توانند مانند دامنه نوسان، رشد ناگهانی اجاره مسکن را به جای اثرگذاری در یک سال، به چند سال منتقل کند و به تأخیر بیندازد.»
کارکرد کوتاه مدت تعیین سقف اجاره مسکن
وی تأکید کرد: «اگرچه مداخله دولت به طور کلی در بازار اجاره مسکن اقدام بدی نیست و در بسیاری از کشورها نیز در شرایط غیر عادی اجرا می‌شود، اما باید این را در نظر داشت که این اقدامات برای کوتاه مدت نتیجه می‌دهد و در بلند مدت باید اقداماتی چون اجاره داری حرفه‌ای با مشوق‌های مالیاتی ترویج شود.»
کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: «یکی دیگر از راهکارهای کنترل اجاره بها، راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه (ریت ها) است.»
وی ادامه داد: «همچنین می‌توان از املاک تحت اختیار بانک‌ها برای ساماندهی بازار مسکن استفاده کرد. به عنوان مثال بیشتر بانک‌ها در پی تعیین سقف نرخ سود سپرده‌های مدت دار از سوی بانک مرکزی، به راه اندازی صندوق‌های با درآمد ثابت روی آورده اند که به نوعی دور زدن ابلاغیه‌های بانک مرکزی است؛ این صندوق‌ها حدود ۱۰ درصد نقدینگی را در اختیار دارند؛ املاک مسکونی در اختیار بانک‌ها، به این صندوق‌ها داده شود تا بتوانند با عرضه آنها در بازار اجاره مسکن، به کنترل اجاره بها کمک کنند.
استقبال از طرح مجلس برای تعیین سقف سالانه اجاره مسکن
یاری درباره تدوین قانونی برای تعیین سقف اجاره بها که طرح آن از سوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس پیگیری می‌شود، گفت: «در حال حاضر بسیاری از موجران و مستأجران نمی‌دانند که قرار است در سال بعد با چه نوع قراردادهایی مواجه شوند و اگر نرخ ثابتی در این خصوص وجود داشته باشد، راحت تر می‌توانند در خصوص قراردادهای سال‌های بعد تصمیم گیری یا پیش بنی قیمتی کنند.»
منبع: خبرگزاری مهر
