آشنایی با قوانین بین المللی مشاعات ساختمان

درگیری بین همسایه ها سر موضوعاتی مثل جا پارک، وسایلی که در گوشه پارکینگ یا حیاط رها شده اند یا حیوانات خانگی پرسرو صدا در بسیاری از آپارتمانها موضوعی رایج است. اما اگر افراد با قوانین مشاعات ساختمان آشنا باشند، می توان از بسیاری از این اختلافات کاست.

احتمالا تا به حال عبارت فضاهای مشاع ساختمان به گوشتان خورده؛ این‌ فضاها همان‌طور که از اسمشان پیداست، به صورت مشترک در اختیار همه ساکنان ساختمان و مجتمع های مسکونی قرار دارند و به همین دلیل، هزینه‌های مرتبط با مشاعات ساختمان می بایست توسط تمامی ساکنان پرداخت شوند. طبق حقوق و قوانین آپارتمان نشینی ، هریک از مالکان واحدها، مالک فضاهای مشاع هم به شمار می‌روند و طبق تعاریف و قوانین بین‌المللی، این فضاها به صورت مساوی بین همه مالکان تقسیم می‌شود. در این مقاله قصد داریم تا به معرفی برخی از قوانین مشاعات ساختمان در عرصه بین المللی بپردازیم. پس با ما همراه باشید.

آشنایی با قوانین مشاعات ساختمان

قبل از اطلاع از قوانین مشاعات ساختمان، می بایست در ابتدا با فضاهای مشاع آشنا شوید تا بدانید که این قوانین در مورد چه بخشهایی از ساختمان یا مجتمع مسکونی حکمفرما هستند و هزینه های مشاعات به چه معناست. طبق تعاریف بین‌المللی، فضاهای مشاع در ساختمان شامل موارد زیر می‌شوند:

• کل زمین زیربنای ملک
• راه‌پله‌ها، آسانسورها، لابی‌های راه‌پله‌ها و آسانسورها، خروجی اضطراری و ورودی‌ها و خروجی‌های معمول ساختمان
• تراس‌ها و زیرزمین‌ها، پارک‌ها، مناطق بازی، پارکینگ روباز، پشت بام و انباری‌های مشترک

هزینه های مشاعات ساختمان هم این موارد را در بر می گیرد:

• هزینه افرادی که برای نگهداری از ساختمان استخدام می‌شوند، از جمله هزینه اسکان نگهبانان
• هزینه تمامی امکانات تجاری ساختمان
• هرگونه سرویس مرکزی، مانند برق، گاز، آب و فاضلاب، تهویه هوا، سیستم‌های حفظ آب و انرژی‌های تجدیدپذیر
• مخزن آب، چاه‌ها، موتورها، کمپرسورها، فن‌ها، مجراها، و تمامی تجهیزاتی که برای استفاده مشترک به کار می‌روند
• بخش‌های دیگر پروژه ساختمانی که برای نگه‌داری، ایمنی، و مسائل دیگر ساختمان ضروری هستند.

حالا و بعد از آشنایی با فضاهای مشاع و هزینه های مشاع در ساختمان، بهتر است به مرور برخی از قوانین مهم بین المللی درباره مشاعات ساختمان بپردازیم و نکته های مهم در این رابطه را بررسی کنیم.

قوانین بین‌المللی درباره فضاهای مشاع

تا زمان تشکیل هیئت مدیره ساختمان و برعهده گرفتن وظایف و مسئولیت‌های مجتمع مسکونی، سازنده وظیفه حفظ فضاهای مشاع را بر عهده دارد. البته به طور کلی، مسئولیت نگهداری از مشاعات ساختمان به عهده همه ساکنان آن است.

نکات زیر از جمله مهمترین قوانین مشاعات ساختمان در اصول بین المللی هستند:

مشاعات را نمی‌توان تقسیم کرد

فضاهای مشاع قابل تقسیم نیستند و مالکان یا ساکنین آپارتمان یا مجتمع مسکونی نمی‌توانند درخواست بدهند که یکی از بخش‌های مشاع متعلق به آنها شود. هر درخواستی از این جنس رد می‌شود. مالکان نمی‌توانند در زمینه مشاعات ساختمان به حقوق دیگر ساکنین تخطی کنند.

نقش مجمع عمومی ساختمان

انجام کارهایی مثل نگه‌داری، تعمیر و کارهای مشابه ساختمانی باید توسط مجمع عمومی ساختمان و در ساعات قابل قبولی از روز انجام شود و انجام این گونه کارها باید مطابق با مقررات و قوانین آیین نامه داخلی ساختمان و همچنین قوانین شهرداری و شهری مربوطه صورت گیرد.

آیا فضاهای مشاع قابل انتقال هستند؟

فضاهای مشاع و امکانات این فضاها از طریق فروش، رهن، اجاره، هدیه یا معاوضه آپارتمان، همراه با سود تقسیم نشده مشاعات، قابل انتقال به فرد جدید هستند و او هم سهمی مشترک با بقیه در فضاهای مشاع خواهد داشت که البته جزو اموال غیرمنقول به حساب می آیند.

 آیا در مناطق مشاع می‌توان مانع گذاشت؟

مالکان آپارتمان‌ها می‌توانند مقابل درب واحدشان مانع بگذارند.

چه کسی مسئول نگه‌داری فضاهای مشاع است؟

فضاهای مشاع و نگهداری از آنها، مسئولیت جمعی ساکنان آپارتمان یا مجتمع مسکونی است. طبق قوانین به صورت ماهانه از ساکنان واحدها مبلغی به عنوان شارژ گرفته می‌شود و برای هزینه‌های نگه‌داری از فضاهای مشاع صرف می‌شود. تا زمانی که مجمع عمومی ساختمان تاسیس نشده، سازنده ملک مسئولیت ارائه خدمات ضروری و نگهداری فضاهای مشاع را به عهده خواهد داشت. همه ساکنین آپارتمان یا مجتمع مسکونی می بایست به موقع مبالغ موردنیاز (یا به صورت لیست هزینه ها یا مبلغ تعیین شده به عنوان شارژ) برای مراقبت و نگهداری از فضاهای مشاع را بپردازند.

پرداخت شارژ در صورت استفاده نکردن از مشاعات

بله، این اجباری است و همه مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه نگهداری فضاهای مشاع و امکانات مشاعات را بپردازند، حتی اگر زیاد از آنها استفاده نمی‌کنند؛ یا حتی اگر در آپارتمان سکونت ندارند. طبق قوانین، هیچ مالک آپارتمانی نمی‌تواند وظیفه خود را نادیده بگیرد، حتی اگر برای مدتی در آن واحد زندگی نکرده است.

مالک یا مستاجر؛ چه کسی باید شارژ بدهد؟

مالک از روز اول دریافت واحد خود مسئولیت پرداخت شارژ مشاعات را دارد. اما اگر آپارتمان اجاره داده شود، این هزینه به دوش مستاجر می‌افتد. مجمع عمومی ساختمان نمی‌تواند جداگانه هم از مستاجر و هم از مالک مبالغی دریافت کند.

شناسایی فضاهای مشاع

در اسناد رسمی متعلق به ساختمان، باید زمینی که ساختمان بر روی آن ساخته شده و مناطق و امکانات مشاع ذکر شود. همچنین باید مشخص شود که ساختمان مالکیت مطلق دارد یا این که زمین آن اجاره‌ای است و مدت‌ زمان اجاره چقدر است. در عین حال باید به درصد سود تقسیم نشده مربوط به آپارتمان در فضاهای مشاع و امکانات آن اشاره شود و تکلیف مناطق و تسهیلات مشترک محدود نیز باید روشن شود.

تکلیف فضاهای مشاع بعد از تخریب ساختمان

اگر یک ساختمان آسیب ببیند و تخریب شود، و اگر مجمع عمومی آپارتمان نخواهد آن را تعمیر یا بازسازی کند، در این صورت ملک به صورت مشترک متعلق به همه مالکان آپارتمان‌ها تلقی می شود و سود تقسیم نشده در چنین املاکی که مالکیت مشترک دارد، درصد سود تقسیم نشده ای است که قبلا تحت مالکیت مالکان در فضاهای مشاع و تسهیلات مشترک بوده.

تبدیل فضاهای مشاع به فضاهای دیگر

فضاهای مشاع را می‌توان برای اهداف دیگر استفاده کرد، اما یک فرد نمی‌تواند آن را برای منافع شخصی خود به فضای دیگری تبدیل کند. ساکنان، چه مالک و چه مستاجر، نباید دسترسی دیگران به فضاهای مشاع را قطع کنند؛ چرا که آن فضا مالکان متعددی دارد و یک مالک یا مستاجر نباید حق افراد دیگر را نادیده بگیرد؛ مگر آن که اجازه این کار را از مجمع عمومی ساختمان گرفته باشد.

آیا حق استفاده از پشت بام را می‌توان فروخت؟

فروش یا خرید حق استفاده از تراس یا پشت بام غیرقانونی است. اگر تراس در داخل یک واحد قرار نگرفته باشد، متعلق به همه ساکنان خواهد بود. یک تراس تنها در حالتی خصوصی است که از فضاهای مشاع نتوان به آن دسترسی داشت. تراس‌های مشاع را نمی‌توان فروخت و خرید. اگر یکی از مالکان مجتمع مسکونی تصمیم به چنین اقدامات غیرقانونی ای بگیرد، دیگر مالکان می‌توانند موضوع را به مجمع عمومی اطلاع داده و یا حتی علیه او شکایت کرده و کار را از طریق مراجع قضایی دنبال کنند. البته توصیه می‌شود که ساکنین ابتدا با اعضای مجمع عمومی آپارتمان تماس بگیرند.

تعمیرو نگهداری مشاعات در املاک تجاری

قوانین تعمیر و نگهداری مشاعات در مورد املاک تجاری هم صدق می کند. برخی از این هزینه ها عبارتند از حق بیمه ساختمان، تعمیرات و نگهداری از ساختمان، شارژهای اداری، سرویسهای سمپاشی و ایمنی که مالکان هریک از واحدها می بایست هزینه های مربوطه را پرداخت کنند؛ چه در مجتمع های مسکونی و چه در مجتمع های تجاری.

سوالات متداول

در ادامه به بررسی تعدادی از سوالات متداول در خصوص قوانین مشاعات ساختمان می پردازیم:

• اگر یکی از مالکان شارژ و هزینه های تعمیر و نگهداری را نپردازد، چه باید کرد؟

مجمع عمومی ساختمان و مالکان می توانند علیه فرد طرح شکایت کرده و از طریق مراجع قضایی موضوع را دنبال کنند.

• آیا مجمع عمومی ساختمان می تواند از مالکان بخواهد تا بخش مشخصی از فضای مشاع را برای اهداف مشخصی تفکیک و مجزا کنند؟

تا زمانی که این عمل غیرقانونی و ناعادلانه نباشد، بله. مجمع عمومی ساختمان می تواند فضای مشخصی از مشاعات را برای هدف مشخصی جداسازی و نشانه گذاری کند.

• آیا در مراکز خرید هم فضاهای مشاع وجود دارند؟

بله.. واژه مشاعات تنها به آپارتمانها و مجتمع های مسکونی تعلق ندارد و در فضاهای دیگری مثل شهرک های مسکونی، تعاونی ها و مناطق تجاری مثل مراکز خرید نیز فضاهای مشاع داریم.

منبع: housing