تحلیل بازار مسکن شرق تهران حکایت از آن دارد که قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های کمتر از پنج سال ساخت در اغلب محله‌های واقع در محله‌های شرقی تهران در محدوده ۲۲ تا ۳۵ میلیون تومان است.
البته در شرایط فعلی بازار در رکود به سر می‌برد و بنا به گفته مشاوران املاک، نرخ‌ها به ثبات رسیده و بعضی فروشندگان پول لازم تخفیف‌های ۱۰ تا ۱۵ درصدی ارائه می‌دهند.
بازار کساد در معاملات مسکن در شرق تهران
بازار مسکن شرق تهران شامل مناطق ۴، ۸ و ۱۳ کساد است. در واقع معاملات در کل شهر تهران راکد شده و شرق تهران هم از این قاعده مستثنی نیست.
خرید و فروش مسکن در منطقه ۴، طی یک ماه اخیر ۳۵ درصد، منطقه ۸ به میزان ۱۹ درصد و منطقه ۱۳ معادل ۳۳ درصد افت کرده و قیمت ملک در منطقه ۴ و ۱۳ به ترتیب ۱.۵ درصد و ۵.۳ درصد کاهش پیدا کرده و در منطقه ۸ معادل ۱ درصد افزایش داشته است.
در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ بالغ بر ۳۳.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، در منطقه ۸ معادل ۲۸.۵ میلیون تومان و منطقه ۱۳ متری ۲۸.۳ میلیون تومان است و هر سه منطقه مذکور در محدوده هدف اقشار متوسط قرار دارد.
کمبود تقاضا در بازار مسکن شرق تهران
گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن شرق تهران از یک طرف با کمبود تقاضا و از طرف دیگر با کمبود فایل‌های مرغوب مواجه شده است. طی سه و چهار سال اخیر به علت کاهش قدرت خرید متقاضیان، سازندگان هم از تعریف پروژه‌های جدید خودداری کرده‌اند و همین مسئله باعث فقر آپارتمان‌های نوساز در شرق پایتخت و به طور کلی شهر تهران شده است.
طی هفت سال گذشته سهم معاملات واحدهای بالای ۵ سال در یک فرآیند افزایشی از ۴۲ درصد به ۶۷ درصد از کل معاملات رسیده و این نرخ حتی در اردیبهشت امسال نیز ۶۴% بود که در مهرماه به ۶۷% افزایش یافت.
خرید آپارتمان ۵سال ساخت با ۱.۵ میلیارد تومان
در شرایط فعلی می توان با نقدینگی حدود ۱.۵ میلیارد تومان در شرق تهران آپارتمان کمتر از ۵ سال ساخت خریداری کرد. سازنده یک بلوک ساختمانی ۷ طبقه ۴۲ واحدی در محله جوادیه تهرانپارس واقع در منطقه ۴، آپارتمان‌های نوساز خود را با قیمت متری ۳۳ میلیون تومان برای فروش عرضه کرده است.
یک واحد ۱۳۰ متری سه سال ساخت با آسانسور، پارکینگ و انباری در بلوار شاهد نیز متری ۲۷ میلیون تومان به فروش می‌رسد. در تهرانپارس غربی یک واحد ۷۶ متری هفت سال ساخت با آسانسور و انباری، متری ۳۳ میلیون تومان فروخته می‌شود.
بررسی‌ها حاکی از آن است که قیمت مسکن در شرق تهران به ثبات رسیده و در مواقعی کاهش یافته است. مشاوران املاک می‌گویند بعضا نرخ‌ها نسبت به اسفند گذشته کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی داشته و بسیاری از فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، املاک خود را زیر قیمت به فروش می‌رسانند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم از کاهش ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن در مرکز و جنوب شهر تهران خبر می‌دهد.
بازار مسکن چه زمانی به رونق می‌رسد؟
یکی از مهم‌ترین سوالات و ابهاماتی که این روزها در بازار مسکن ایجاد شده این است که آیا امکان منفی شدن نرخ رشد قیمت وجود دارد یا خیر؟
در جواب باید گفت که این موضوع مسبوق به سابقه است. بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان می‌دهد که در پس رشد سنگین قیمت‌ها، ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است. به طور مثال بازار مسکن شهر تهران بعد از جهش سال ۹۲، در سال ۹۳ با ثبات و سال ۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه شد.
اغلب ماه‌های سال ۱۳۹۴ نرخ رشد ماهیانه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ به‌طوری که در آذرماه آن سال، نرخ رشد قیمت ۱.۲ درصد و در دی ماه ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن کاهش پیدا کرد.
برای بررسی وضعیت فعلی به دوره جهش قیمت‌ها در سال‌های ۷۴ و ۹۱ مراجعه می‌کنیم. رونق سال‌های ۷۴ و ۹۱، بین ۱۸ تا ۲۰ ماه (حدود شش فصل) طول کشید؛ در حالی که دوره رونق سال‌های ۹۶ تا ۹۹ که با جهش سنگین قیمت‌ها مواجه بود، به درازا انجامید و حدود ۳۶ ماه زمان بُرد. بنابراین ممکن است رکود مقطع فعلی نیز طولانیتر از دو مقطع سال‌های ۷۴ و ۹۱ باشد.
می‌توان در انتظار منفی شدن قیمت‌ها بود
اگر با همین روند جلو برویم می‌توانیم حتی انتظار منفی شدن قیمت‌ها در بازار را داشته باشیم. کما اینکه برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود بازار مسکن که از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده، دست کم ۱۰ تا ۱۲ فصل (۳۰ تا ۳۶ ماه) به طول خواهد انجامید. دوره رکود قبلی از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا آذرماه ۱۳۹۶ حدود ۴۵ ماه طول کشید.
اواخر سال ۱۳۹۵، سه نشانه از تکمیل دوره رکود بازار مسکن دیده شد؛ اما در حال حاضر چنین نمایه‌هایی وجود ندارد. دی ماه سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن در تهران به ۴.۵ میلیون تومان رسید که در مقایسه با سال قبل از آن ۳.۲ درصد رشد داشت. معاملات نیز ۱۶ هزار و ۷۴۹ فقره شد که ۴۱.۶ درصد در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۴ رشد کرد.
نرخ رشد قیمت مسکن در آن مقطع به تورم نزدیک شد؛ در حالی که هم‌اکنون قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد پایین‌تر از تورم عمومی است.
از طرف دیگر با توجه به تجربه رونق و رکود سال‌های ۷۴ تا ۷۸، به تکمیل شدن ۳۰ تا ۳۶ ماهه دوره رکود بازار مسکن نزدیک شدیم؛ در حالی که هم‌اکنون فقط ۸ ماه از دوره رکود سپری شده است.
افت شدید توان خرید؛ نقطه اشتراک هر سه مقطع
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر ورود به فاز رکود در هر سه مقطع سال‌های ۷۴، ۹۱ و ۱۴۰۰ کاهش توان خرید متقاضیان است. از این جهت هر سه بازه زمانی دارای نقطه اشتراک هستند.
تا زمانی که توان متقاضیان از طریق پس‌انداز، منابع و تسهیلات امکان پوشش‌دهی قیمت‌ها در بازار مسکن را نداشته باشد انتظار خروج از رکود، غیرممکن است.
در شرایط فعلی وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید زوجین در شهر تهران جوابگوی حدود یک دهم قیمت واحد ۵۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران و یک ششم مناطق جنوبی تهران است.
البته سقف تسهیلات از طریق خرید اوراق به همراه وام جعاله برای زوجین در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته که به دلیل نرخ سود بالا و اقساط سنگین ماهیانه آن تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد.
وجه تمایز این سه بازه زمانی در بازار مسکن
البته بازه زمانی فعلی یک تفاوت با مقاطع قبلی دارد. در شرایط کنونی نرخ تورم عمومی به حدود ۴۵ درصد رسیده که اثر تورمی بر نهاده‌های ساختمانی ایجاد کرده و احتمالا با فاصله زمانی مقداری بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
بنابراین مقایسه زمان کنونی با سال‌های ۷۴ و ۹۱ صرفا از باب سابقه بازار و جهت یادآوری ارائه شده است. وضعیت بازار مسکن در هر مقطع باید با شرایط و متغیرهای مقطع خود از جمله نرخ تورم، اثر بازارهای موازی شامل ارز، طلا و بورس، تحریم‌ها، انتظارات فعالان بازار ملک، نرخ رشد نهاده‌های ساختمانی، تیراژ ساخت و ساز و پروژه‌های بزرگ مسکونی مقایسه شود.
منبع: خبرگزاری ایسنا
