اگر در جستجوی محلی برای خرید یا اجاره به‌عنوان دفتر کار هستید، احتمالا در بدو ورود به اولین بنگاه مشاور املاک، اولین سوالی که از شما پرسیده می‌شود این است که به‌دنبال چه هستید؟ یک ملک اداری یا موقعیت اداری؟ قطعا اگر این اولین تجربه شما در اجاره یا خرید دفتر کار باشد، برایتان این سوال پیش می‌آید که این دو با هم چه تفاوتی دارند. سوال بعدی هم احتمالا این خواهد بود که این دفتر کار را برای چه حرفه و تجارتی مدنظر دارید؟
حتی اگر مشاور املاک شما وارد جزئیات نشد و درمورد نوع تجارت شما سوالی نپرسید، حتما خودتان دراین باره به او توضیح دهید تا بتوانید اطلاعات مفیدتری از او بگیرید. مشاوران نیک بوم، به خاطر مسئولیت اجتماعی مجموعه، با ارائه مشاوره‌های تخصصی در زمینه‌های مختلف، پس از دریافت اطلاعات کافی از مشتریان، بهترین ملک را از نظر نوع کاربری، متراژ، موقعیت ملک و … به او پیشنهاد می‌دهند.
این را بدانید که با دانستن زمینه شغلی‌تان و انتخاب اینکه ملک اداری مناسب کار شماست یا ملکی با موقعیت اداری، می‌توان خیلی سریع از بهترین گزینه‌ها برای شروع یک کسب وکار جدید بازدید کرده و بهترین انتخاب را برای دفتر کاری آتی‌تان داشته باشید.
در این مقاله ما قصد داریم تا به بررسی تفاوت‌های یک واحد اداری با واحدی با موقعیت اداری بپردازیم و قطعا بعد از مطالعه این مقاله، می‌توانید تصمیم دقیق و درستی در راستای انتخاب دفتر کارتان بگیرید. پس با ما همراه باشید.
ملک اداری یا موقعیت اداری ! مسئله این است
برای اینکه بتوانیم دقیق و درست پاسخ این سوال را بدهیم، بهتر است در ابتدا، تعریف مختصری از املاک اداری و سپس املاکی با موقعیت اداری داشته باشیم و پس از آن، به بررسی تفاوت‌های موجود و مزایای ملک اداری یا موقعیت اداری خواهیم پرداخت:
تعریف ملک اداری
املاک اداری که عموما به شکل واحدهای آپارتمانی هستند، برای انجام فعالیت‌های کاری مورد استفاده قرار می‌گیرند و از شهرداری مجوزی اداری (تحت عنوان “پایان کار اداری”) اخذ کرده‌اند و در نتیجه می‌توان از یک ملک اداری، به‌صورت کاملا رسمی و قانونی به‌عنوان دفتر کار در زمینه‌های مختلف استفاده کرد.
در یک ملک اداری، افراد حقیقی و حقوقی مشغول به کارند و فعالیت اداری و حقوقی خود را با حضور ارباب رجوع انجام می دهند. لازم به ذکر است که کاربری یک ملک اداری، در پروانه ساخت و اسناد ساختمان درج شده و چنین ملکی تنها چه توسط مالک و چه توسط مستاجر، در موقعیت‌های اداری قابل استفاده خواهد بود.
تعریف ملکی با موقعیت اداری
داستان یک ملک با موقعیت اداری، با یک ملک اداری کاملا متفاوت است. ملکی که موقعیت اداری دارد، ملکی است که در جواز ساخت و پایان کارش، کاربری اداری درج نشده، اما با درنظر داشتن موقعیت مکانی و محل قرارگیری‌اش (به عنوان مثال به خاطر قرار گرفتن در بر خیابان و یا در کنار خیابان‌های پرتردد و اصلی)، حسابی در کانون توجه است.
این بدان معناست که املاکی با موقعیت اداری، عموما املاکی با کاربری مسکونی هستند که می‌توان در برخی شرایط خاص، از آنها استفاده اداری کرد. اما این شرایط خاص چه هستند؟ در ادامه برایتان خواهیم گفت:
شرایط خاص فعالیت اداری در یک ملک مسکونی
کاربری و مجوز هر ساختمان، قبل از شروع به ساخت آن، توسط شهرداری و با درنظر گرفتن طرح‌های توسعه شهری صادر می‌شود و اکثر ساختمان‌های شهر، دارای کاربری اداری، تجاری یا مسکونی هستند.
بدین ترتیب، افراد در شرایط کلی این اجازه را نخواهند داشت که از ملکی با یک مجوز خاص، به منظور دیگری استفاده کنند و از همین رو، فعالیت اداری در واحدهایی با کاربری مسکونی ممنوع است و شهرداری هم با جدیت با این موضوع برخورد کرده و دفاتر کاری که در واحدهای مسکونی مشغول به کار باشند، جریمه و حتی پلمپ خواهند شد.
مشاغل استثنا:
اگرچه در حالت کلی، امکان استفاده از یک آپارتمان مسکونی به عنوان واحد اداری وجود ندارد؛ حتی وقتی که ملک شما موقعیت اداری داشته باشد. اما در این میان چند استثنا وجود دارد؛ بدین معنی که امکان راه‌اندازی یکی از دفاتر زیر در یک ملک مسکونی با موقعیت اداری، وجود خواهد داشت.
مستند به ماده ۵۵ قانون شهرداری نامه‌های شماره 813/1180822 مورخ 97/10/25 و شماره 813/1296930 مورخ 97/11/21 و شماره 813/1459159 مورخ 97/12/25 اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه درباره مشاغل مجاز در ملک مسکونی و به استناد قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی و آئین‌نامه‌های مصوب هیئت وزیران و آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری کاربردهای مجاز به استقرار در اماکن مسکونی به شرح زیر هستند:
- مطب پزشکان
- حرفه‌های وابسته به امور پزشکی و داروخانه
- لابراتوارهای دندان‌سازی
- دفتر مطبوعات (روزنامه و مجله)
- دفتر مهندسی
- مهندسین مشاور
- دفتر اسناد رسمی
- دفتر ازدواج و طلاق
- دفتر وکالت
- کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری
- مشاغل خانگی
- مهدکودک‌ها
- مدارس ابتدایی و متوسطه دولتی
- مدارس و مراکز آموزشی و پرورشی غیردولتی
- آموزشگاه های دارای تائیدیه از سایر مراجع ذیصلاح
- دفاتر خدمات الکترونیک و دفاتر پیشخوان دولت
- پانسیون
- شرکت‌های دانش بنیان
- شرکت‌های فناوری اطلاعات و شرکت‌های رایانه‌ای
- کاربری‌های فرهنگی هنری و رسانه‌ای شهر تهران
لازم به ذکر است که برای راه‌اندازی هریک از این دفاتر، در ملکی مسکونی با موقعیت اداری، نیازی به اخذ اجازه از شهرداری نیست و داشتن مجوز صنف مربوطه، کافی خواهد بود.
فقط و فقط خود مالک و بس!
نکته مهم در مورد استفاده خاص از املاک مسکونی به‌عنوان دفتر کار این است که فقط و فقط مالک آپارتمان می‌تواند از امکان راه‌اندازی یک دفتر اداری در یک ملک با کاربری مسکونی و با موقعیت اداری بهره ببرد و استفاده از این امکان در صورت اجاره دادن ملک، برای مستاجر وجود نخواهد داشت.
یعنی اگر فردی یک ملک با موقعیت اداری را اجاره کرد و در آن مطب پزشکی، یا دفتر وکالت دایر کند، قطعا به دردسر خواهد خورد و ممکن است حتی دفتر کارش پلمپ شود. پس فقط خود مالک ملک اجازه دارد تا از ملک مسکونی خود با موقعیت اداری، آن هم تنها به‌عنوان دفتر اسناد رسمی، دفتر روزنامه، دفتر مهندسی، دفتر وکالت یا مطب استفاده کند.
مزایای خرید یا اجاره واحد اداری
اگر شرایط انتخاب یک ملک با موقعیت اداری را دارید و در راستای انتخاب بین یک ملک اداری یا موقعیت اداری دچار تردید هستید، شاید بهتر باشد تا به بررسی مزایا و معایب هر یک از دو گزینه بپردازید. مزایای یک ملک اداری بدین ترتیب هستند:
- داشتن مجوز برای انجام هرنوع کار دفتری و فعالیت اداری، بزرگ‌ترین مزیت یک واحد اداری است که این امکان درمورد املاکی با موقعیت اداری وجود ندارد. از املاکی با موقعیت اداری، تنها می‌توان برای موارد خاص (دفتر وکالت، دفتر اسنادرسمی، مطب پزشک، دفتر روزنامه و دفتر مهندسی و سایر موارد مذکور) استفاده کرد. اما در یک ملک اداری می‌توانید هرگونه فعالیت اداری انجام دهید و محدودیتی در مورد نوع فعالیت‌تان نخواهید داشت.
- یک ملک اداری، علاوه بر داشتن مجوز، اجازه نصب تابلو نیز خواهد داشت.
- ارزش یک واحد اداری در هنگام فروش یا اجاره، به مراتب بالاتر از یک واحد با موقعیت اداری است.
- یک ملک اداری از لحاظ طراحی، هماهنگی بیشتری با کاربری اداری خواهد داشت. چون دقیقا برای کاربری اداری طراحی شده ولی واحدی با موقعیت اداری، چون برای کاربری مسکونی طراحی شده، ممکن است نیاز به انجام تغییرات و هزینه‌های مضاعف داشته باشد.
- امکان استفاده اداری از یک ملک اداری، هم برای مالک و هم برای مستاجر احتمالی ملک وجود دارد. اما از یک ملک با موقعیت اداری، تنها مالک و آن هم برای مشاغل خاص که در بالا ذکر شد می‌تواند استفاده کند.
- با اجاره یا خرید ملکی با سند اداری، صاحبان کار می‌توانند بدون آرامش و استرس، به فعالیت بپردازند؛ چرا که با در اختیار داشتن مجوز مربوطه، به‌صورت قانونی فعالیت می‌کنند و ترسی از شکایت همسایگان یا پلمپ شدن دفتر توسط شهرداری وجود نخواهد داشت.
مزایای خرید یا اجاره ملک با موقعیت اداری
شاید بتوان تنها مزیت و برتری اصلی ملکی با موقعیت اداری، درمقایسه با یک ملک اداری را در قیمت آن دانست. چرا که ملکی با موقعیت اداری، قیمتی تقریبا هم‌رده با املاک مسکونی دارد و از یک ملک اداری به مراتب ارزان قیمت‌تر است. چون برای دریافت مجوز اداری برای ساختمان‌ها، باید مبالغ بالایی را هزینه کرد و از همین رو خرید، رهن و اجاره یک ملک اداری سنگین و بالاست.
تاسیس دفتر در ساختمان‌های مسکونی برای مالکان در شاخه‌های کاری کمتری کاربرد دارد و محدود به دفاتر وکالت، مهندسی، روزنامه و اسناد رسمی و همچنین مطب پزشکان است و برای هر استفاده‌ای غیر از موارد ذکر شده، باید املاک اداری مورد استفاده قرار گیرند.
آیا امکان تغییر کاربری ملک وجود دارد؟
شما به عنوان مالک یک ملک مسکونی و یا ملکی با موقعیت اداری، در شرایط مشخصی می‌توانید برای ملکتان کاربری اداری دریافت کنید و برای انجام این کار باید روال آن را از طریق شهرداری انجام دهید. اصلی‌ترین و مهم‌ترین موضوع در این راستا، اخذ رضایت رسمی از تمام مالکان ساختمان، آن هم در دفترخانه اسناد رسمی است.
بعد از این کار و شروع روند تغییر کاربری، باید هزینه‌های متفاوتی به‌عنوان هزینه‌های پایان کار به شهرداری بپردازید.
ملک اداری یا موقعیت اداری ؛ کدام را بخریم؟
برای تصمیم‌گیری درباره اینکه آیا برای اجاره یا خرید یک واحد اداری اقدام کنید یا واحدی با موقعیت اداری را خریداری کنید، باید به فعالیت کاری‌تان توجه کنید. اگر هدفتان از اجاره یا خرید دفتر کار، برای راه‌اندازی یک دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر مهندسی، دفتر روزنامه و سایر موارد مذکور است، قطعا ملکی با موقعیت اداری برایتان به صرفه‌تر خواهد بود. اما اگر فعالیت دفتر کار شما، جزو این موارد نیست، باید به‌دنبال ملکی اداری باشید.
این نکته را درنظر داشته باشید که در هنگام خرید یا اجاره، اصلا تحت‌تاثیر صحبت‌های مالکان ملک‌هایی با موقعیت اداری قرار نگیرید.
اگر فعالیت دفتر شما جزو مشاغلی با شرایط خاص ملکی با موقعیت اداری (دفاتر وکالت، مهندسی، اسناد رسمی، ازدواج وطلاق و مطب پزشکی) نیست، ممکن است صاحب ملک به شما بگوید که “مشکلی وجود ندارد”، “شهرداری متوجه نخواهد شد”، “مستاجر قبلی هم شرایط شما را داشت و مشکلی پیش نیامد” و صحبت‌هایی از این دست.
این را در نظر داشته باشید که شهرداری با دقت فعالیت‌ها را درنظر دارد و حتی ممکن است رقبای کاری‌تان، استفاده غیرقانونی‌تان از ملک را گزارش دهند و در نتیجه با جریمه‌های سنگین یا خطر پلمپ شدن دفتر کارتان مواجه شوید.
جمع‌بندی
در این مقاله سعی کردیم تا با ارائه توضیحاتی درباره ملک اداری یا موقعیت اداری و مقایسه مزایا و معایب هریک، به سوالات شما در این زمینه پاسخ دهیم.
به‌طور خلاصه، در پروانه ساخت و سند یک ملک اداری، کاربری اداری درج شده و در نتیجه انجام هرگونه فعالیت کاری در آن مجاز است؛ اما در یک ملک با کاربری اداری که عموما کاربری مسکونی دارد، تنها مالک ملک مجوز فعالیت اداری آن هم در چند حوزه خاص را خواهد داشت و طبق قانون تنها قادر به دایر کردن دفتر ازدواج و طلاق، دفتر اسناد رسمی، دفتر مهندسی و سایر موارد مذکور دراین مقاله در این ملک خواهد بود.
پس اگر کسب و کار شما در حوزه های ذکر شده نیست، برای اطمینان خاطر باید به سراغ املاک اداری بروید. چرا که در املاک اداری که مجوزهای لازم شهرداری را دارا هستند، به مشکلی برنخواهید خورد.
