هر آنچه باید درباره فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی بدانید

با امضای قرارداد اجاره یک ملک، خیال موجر و مستاجر تا حدود زیادی راحت می‌شود. مستاجر، از اینکه توانسته ملک مدنظرش را برای مدت زمان مشخصی اجاره کند نفس راحتی می‌کشد و موجر هم از این بابت که ملکش را اجاره داده و در ازای آن مبلغ مشخصی دریافت می‌کند، خوشحال خواهد شد. اما همیشه اوضاع به همین خوبی پیش نمی‌رود و در برخی شرایط، ممکن است مالک یا مستاجر بنا به دلایلی برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کنند.

همیشه این احتمال وجود دارد که مالک یا مستاجر بنا به هردلیلی، از امضای این قرارداد پشیمان شده و تصمیم به فسخ قرارداد اجاره بگیرند و ممکن است این اتفاق ساعاتی بعد از امضای قرارداد رخ دهد، یا قبل از تحویل گرفتن واحد و یا حتی قبل از اتمام مهلت قرارداد.

در این میان ابهامات و سوالات زیادی مطرح می‌شود؛ از جمله اینکه شرایط فسخ قرارداد اجاره به چه ترتیب است؟ آیا بابت فسخ قرارداد، خسارتی پرداخت می‌شود؟ قوانین و شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟ در این مقاله ما قصد داریم تا در مورد فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی توضیح بدهیم و به بررسی جزئیات و شرایط مختلف بپردازیم. پس با ما همراه باشید:

فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی؛ چطور و چگونه؟

قبل از هرچیز باید بدانید که فسخ قرارداد اجاره، تنها در چارچوب قانونی امکان‌پذیر است؛ یعنی هریک از طرفین که خواهان فسخ هستند، باید دلایلی قانونی برای این کار داشته باشند و در غیر این صورت، فسخ امکان‌پذیر نخواهد بود.

اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، شرایط خاص و مشخصی برای فسخ ذکر شده باشد و این قرارداد به امضای طرفین رسیده باشد، هریک از طرفین می‌توانند طبق شروط درج شده در قرارداد، در صورت لزوم برای فسخ قرارداد اقدام کنند. البته قوانین فسخ برای مالک و مستاجر متفاوت است؛ اما چند شرط و قانون کلی در این میان وجود دارد که در ابتدا در این باره توضیح خواهیم داد:

قوانین فسخ قرارداد اجاره:

قرارداد اجاره ملک، یکی از انواع قراردادهای لازم است. این بدان معناست که بعد از امضای قرارداد اجاره، طرفین تنها در موارد قانونی می‌توانند برای فسخ آن اقدام کنند. یعنی هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند با دلایل پیش پاافتاده و غیررسمی به فکر فسخ قرارداد بیفتند.

قبل از بررسی این موارد قانونی، لازم است که یک اصطلاح حقوقی را با هم بیاموزیم: “خیار”

“خیار” عبارتی است حقوقی که به معنای “توانایی یکی از طرفین قرارداد برای برهم زدن قرارداد” است. حالا و برطبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ قرارداد اجاره با خیارات زیر قانونی و ممکن خواهد بود:

• خیار شرط:

بدین معنا که شرطی در قرارداد درج و به امضای طرفین برسد که طی آن به یکی از طرفین قرارداد یا شخص سومی، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد داده شود.

• خیار عیب:

اگر خانه عیب و نقصی داشته باشد و این ایراد، در هنگام انعقاد قرارداد ذکر نشده و توافقی برسر آن صورت نگرفته باشد، امکان فسخ آن وجود خواهد داشت.

• خیار تعذر تسلیم:

اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر به‌صورت قانونی می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

• خیار تخلف شرط:

اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، شروطی تعیین شده باشد، اما یکی از طرفین، به این شروط و تعهداتش عمل نکند، امکان فسخ آن وجود خواهد داشت.

• تخلف از وصف:

اگر مستاجر پس از امضای قرارداد، متوجه شود که واقعیت خانه یا اوصاف و شرایطی قبل از عقد اجاره‌نامه توضیح داده شده، با قیمت عرفی این موارد همخوانی ندارد، می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

• انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر:

در ماده ۱۴ قانون مدنی سال ۱۳۵۶، روابط بین موجر و مستاجر توضیح داده شده و با در نظر داشتن اینکه شرایط فسخ قرارداد اجاره برای مالک و مستاجر متفاوت است، هریک از طرفین بنا به شرایط خاص ذکر شده در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند که در ادامه، شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین را با جزئیات بررسی خواهیم کرد:

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:

برخی مواقع پیش می‌آید که مستاجر خواهان فسخ قرارداد اجاره ملک است و از همین رو قانون، شرایطی را برای فسخ توسط مستاجر تنظیم کرده که در صورتی که چنین شرایطی وجود داشته باشد، مستاجر می‌تواند برای این کار اقدام کند. این شرایط عبارتند از:

• خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت

طبق ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی، اگر ملک مورد اجاره، با شرایطی که در قرارداد اجاره درج شده، منطبق نباشد، مستاجر می‌تواند براساس خیار رویت و تخلف وصف برای فسخ قرارداد اقدام کند.

• در اختیار داشتن حق فسخ

اگر در قرارداد اجاره، به مستاجر حق فسخ داده شده باشد، او می‌تواند از این حق خود استفاده کند. از همین رو ضروری است که اگر به مستاجر حق فسخ داده می‌شود نیز دلایل فسخ قرارداد با جزئیات و طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر شود.

• آسیب دیدن یا خراب شدن ملک

درصورتی که بخشی یا تمام ملک خراب شده یا در معرض آسیب قرار داشته باشد، به نحوی که بخش آسیب‌دیده، قابل تعمیر نبوده و غیرقابل استفاده شود، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

• نقل مکان مستاجر

اگر پیش از اتمام مهلت قرارداد، مستاجر تصمیم به نقل‌مکان بگیرد، باید از قبل مالک را در جریان بگذارد. مثلا اگر مستاجر به خاطر مسائل کاری مجبور به نقل‌مکان به شهر دیگری است، باید به مالک اطلاع داده تا او مستاجر جدیدی برای ملکش بیابد و با فراهم کردن مبلغ رهن، آن را به مستاجر پس دهد.

البته لازم به ذکر است که چنانچه در قرارداد این موضوع به‌عنوان شرطی آورده شده باشد، قابلیت اجرا خواهد داشت اما اگر این شرط در قرارداد نیامده باشد، درگیری‌ها و مشکلات ایجاد خواهد شد. چرا که در این صورت باید با موجر (مالک) توافق شود و ایشان به این امر رضایت دهد و در صورت عدم رضایت مالک، دیگر نمی‌توان استناد به این امر نمود.

فسخ قرارداد اجاره توسط مالک:

اگرچه موجر، صاحب خانه است، اما طبق قانون، تنها در مواردی خاص می‌تواند برای پس گرفتن ملکش پیش از موعد قرارداد و فسخ قرارداد اقدام کند.

البته در برخی مواقع خاص، مثلا وقتی مالک تصمیم به فروش خانه‌اش دارد، در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد و در شروط فسخ در قرارداد اجاره، چنین موردی درج نشده باشد، او تنها با جلب رضایت مستاجر می‌تواند قبل از اتمام قرارداد، خانه را تحویل بگیرد. در چنین شرایطی مالک برای جلب رضایت مستاجر، باید به او خسارت پرداخت کرده و یا خواسته مدنظر او را برآورده کند که به‌صورت کلی چه فسخ از جانب مالک باشد یا مستاجر عموما یک ماه اجاره و پرداخت سهم طرفین از کمیسیون رهن و اجاره مشاور املاک به‌عنوان خسارات و ضرر و زیان اخذ خواهد شد.

لازم به ذکر است که ما در مقاله‌ای مجزا، به موضوع کمیسیون بنگاه درصورت فسخ قرارداد اجاره پرداخته‌ایم که مطالعه آن نیز اطلاعات خوبی به شما خواهد داد.

شرایط فسخ قرارداد توسط مالک:

از سوی دیگر، اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره ذکر شده باشد، در صورتی که مستاجر مبلغ اجاره خود را به موقع پرداخت نکند، مالک می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند. در مجموع مالک در شرایط زیر که می‌بایست این شرایط نیز در قرارداد اجاره درج شده باشند، می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند:

• تاخیر بیش از یک هفته‌ای مستاجر در پرداخت اجاره بها
• واگذاری یا اجاره دادن ملک به فردی دیگر توسط مستاجر، بدون اجازه مالک در صورتی که در قرارداد این مورد (که طبق عرف قید مباشرت نامیده می‌شود) درج نشده باشد.
• استفاده از ملک برای فعالیت‌های غیرقانونی، از کارهای خلاف قانون گرفته یا استفاده غیرمسکونی از ملک
• سهل‌انگاری و بی‌توجهی مستاجر نسبت به ملک
• اجازه ندادن به مالک برای ورود به خانه برای انجام تعمیرات
• عدم انجام وظایف و تعهدات ذکر شده در قرارداد توسط مستاجر

فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک

گاهی پیش می‌آید که بعد از امضای قرارداد اجاره و پیش از تحویل ملک به مستاجر، یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک می‌گیرد. شرایط فسخ قرارداد در چنین زمانی نیز برای مستاجر و مالک متفاوت خواهد بود که دراین باره بیشتر توضیح خواهیم داد:

فسخ قرارداد قبل از تحویل توسط مالک

یکی از اصلی‌ترین مواردی که مالک می‌تواند با اتکا به آن، قبل از تحویل ملک به مستاجر برای فسخ قرارداد اقدام کند، عدم صداقت مستاجر است. یعنی زمانی که به مالک ثابت شود که شرایط واقعی مستاجر، متفاوت از چیزی است که به او گفته است.

مثلا در جریان مذاکرات طرفین، مالک شرط کرده باشد که مستاجرش باید متاهل باشد و مستاجر نیز خود را متاهل اعلام کند، ولی بعد از امضای قرارداد اجاره مشخص شود که او مجرد است. یا اینکه مستاجر در مورد تعداد نفراتی که قرار است در خانه ساکن شوند، حقیقت را به مالک نگفته باشد. در چنین شرایطی مالک می‌تواند قبل از تحویل دادن ملک به مستاجر، قرارداد اجاره را فسخ کند.

عموما این موارد باید در قرارداد ذکر شوند و در غیر این‌صورت، در عمل برای فسخ قرارداد با کمی مشکل مواجه خواهید شد.

فسخ قرارداد قبل از تحویل توسط مستاجر

از سوی دیگر مستاجر هم در شرایطی خاص می‌تواند قبل از تحویل گرفتن واحد برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند که این شرایط بدین ترتیب هستند:

• عیب و ایراد در خانه:

اگر بعد از امضای قرارداد اجاره و قبل از تحویل گرفتن خانه، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که تا قبل از آغاز سکونت قابل برطرف کردن نیست، او می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند که البته بعد از تحویل گرفتن ملک نیز مستاجر این حق را خواهد داشت.

مثلا اگر در قرارداد درج شده که خانه انباری دارد ولی قبل از تحویل گرفتن ملک، مستاجر متوجه شود که خانه انباری ندارد، از آنجا که این مشکل قابل حل کردن نیست، او می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.

• عدم تحویل به موقع ملک:

در قرارداد زمان تحویل ملک توسط مالک به مستاجر درج می‌شود. اگر این اتفاق در زمان تعیین شده رخ ندهد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

البته در ابتدا مستاجر باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد که اگر این تلاش جواب داد، مشکل حل خواهد شد ولی اگر با فشارهای قانونی نیز ملک تحویل مستاجر نشد، او در نهایت می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

• عدم پایبندی مالک به تعهدات :

اگر در هنگام عقد قرارداد اجاره، مالک قول انجام کاری را داده باشد؛ مثلا قول دهد که خانه را قبل از تحویل رنگ‌آمیزی خواهد کرد و این قول، در قرارداد نیز درج شده باشد، در صورتی که مالک به قولش وفا نکند، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد وارد عمل شود.

• عدم تطابق ملک با توافقات قرارداد:

در صورتی‌که ملک مورد نظر با آنچه که مالک توصیف کرده بود، تفاوت زیادی داشته باشد یا ویژگی‌های ذکر شده در اجاره‌نامه را نداشته باشد، مستاجر قادر به فسخ قرارداد خواهد بود

• وقوع مشکلات رفع نشدنی قبل از تحویل ملک

اگر بعد از امضای قرارداد و قبل از تحویل واحد، مشکلاتی رفع نشدنی در واحد به وجود بیاید که باعث بلا استفاده ماندن بخشی از ملک شود، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

فسخ قرارداد پس از تحویل ملک

اگر بعد از امضای قرارداد و مستقر شدن مستاجر در ملک، بنا به هر دلیلی، مستاجر تصمیم به فسخ قرارداد و ترک ملک بگیرد، باید این موضوع را با مالک در جریان گذاشته و بعد از توافق با او، اقدامات را انجام دهد.

بعد از هماهنگی با مالک، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت و البته مستاجر باید خسارت فسخ قرارداد را بپردازد. البته طبق عرف، مستاجر باید دو ماه قبل مالک را در جریان تصمیمش قرار دهد تا مالک علاوه بر آنکه فرصت کافی برای تامین وجه پول پیش داشته باشد، بتواند مستاجر جدیدی برای ملکش بیابد.

اما اگر مالک بعد از امضای قرارداد و تحویل ملک به مستاجر، تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، شرایط به چه ترتیب خواهد بود؟ در این صورت نیز مالک باید رضایت مستاجر را جلب نماید؛ چرا که طبق قانون و بدون دلیل موجه قانونی، تا زمان انقضای مدت قرارداد اجاره نمی‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه و تحویل ملک نمود.

نحوه فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی

در بسیاری از این موارد، مشکل با وساطت مشاور املاک و حل و فصل اختلافات حل می‌شود؛ اما اگر در برخی شرایط مشکل قابل حل نیست و باید توافق برای فسخ قرارداد حاصل شود که این اتفاق در دفتر مشاور املاک انجام خواهد پذیرفت.

مثلا وقتی مستاجر بیش از سه ماه اجاره ملک را پرداخت نکند، مالک باید از طریق مجاری قانونی حکم تخلیه ملک را دریافت کند که ما در مقاله‌ای جداگانه ، کامل دراین باره توضیحاتی را ارائه کرده ایم.

اقدامات قانونی برای فسخ چنین قراردادی بدین‌ترتیب است:

• مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف با توجه به میزان بدهی برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
• دریافت ضرر و زیان مورد نظر
• دریافت حکم تخلیه یا دستور تخلیه

فسخ کد رهگیری

فسخ یا ابطال کد رهگیری تنها با فسخ قرارداد اجاره انجام خواهد شد. یعنی ابطال کد رهگیری قرارداد به تنهایی بی معناست و تنها در صورت فسخ اجاره‌نامه انجام می‌پذیرد. برای فسخ قرارداد اجاره نیز دو حالت وجود دارد که در هر دو صورت، بعد از اعلام فسخ قرارداد، کد رهگیری اجاره نامه باطل خواهد شد.

توافق طرفین برای فسخ قرارداد:

بعد از توافق طرفین برای فسخ قرارداد، آنها با مراجعه به همان دفاتر املاکی که کد رهگیری اخذ نموده‌اند، اجاره‌نامه و کد رهگیری آن را فسخ می‌کنند. بدین ترتیب مشاور املاک در سامانه املاک فسخ قرارداد مورد نظر را اعلام و کد رهگیری آن را باطل می‌کند.

اختلاف میان مالک و مستاجر:

اگر مالک و مستاجر با هم اختلاف داشته باشند و از همین رو، امکان فسخ قرارداد به صورت توافقی وجود نداشته باشد، باید با مراجعه به مراجع قضایی، پیگیری فسخ قرارداد انجام گیرد. در نتیجه، فسخ کد رهگیری اجاره‌نامه نیز در روند قضایی آن اجرا خواهد شد.

نمونه متن فسخ اجاره‌نامه

در اینجا می‌توانید نمونه‌ای از متن فسخ قرارداد اجاره را مشاهده کنید:

جناب آقای / سرکار خانم ……… فرزند ………… به شماره شناسنامه ………… و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ………… به‌عنوان موجر سند اجاره شماره ………… از یک طرف  و جناب آقای/ سرکار خانم ……… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ……… به‌عنوان  مستاجر سند موصوف، ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره‌نامه فوق‌الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره‌نامه موصوف را از حال‌التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچ‌گونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

جریمه فسخ قرارداد اجاره

معمولا در زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک، مبلغی تحت‌عنوان مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره درج می‌شود. البته معمولا در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک مدت زمان مشخصی قبل از تحویل ملک (که طبق عرف یک هفته است) را برای فسخ قرارداد در نظر می‌گیرند که طرفین در طول این مدت می‌توانند به هردلیلی برای فسخ اجاره‌نامه اقدام کنند و معمولا هم مبلغی جزئی به‌عنوان خسارت فسخ قرارداد درنظر گرفته می‌شود.

اما بعد از اتمام این مهلت، شرایط متفاوت خواهد بود و در صورتی که یکی از طرفین بعد از تحویل واحد، تصمیم به فسخ قرارداد اجاره بگیرد، با علم به پرداخت خسارت درج شده در قرارداد، وارد عمل خواهند شد و در نتیجه باید مبلغی را به‌عنوان خسارت فسخ قرارداد به طرف مقابل بپردازند.

درصورتی که در قرارداد اجاره مبلغی تحت‌عنوان جریمه فسخ قرارداد اجاره درج نشده باشد، عموما نمی‌توان ضرر و زیانی درخواست نمود مگر از طریق مراجع قانونی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری. پس درج نکاتی درمورد خسارت فسخ قرارداد در هنگام تنظیم قرارداد اجاره لازم و مهم است.

به‌طور کلی مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره در صورتی که از سوی مستاجر درخواست شود، طبق عرف برابر با یک ماه اجاره بهای ملک است.  درصورتی که مالک خواهان فسخ قرارداد باشد، اگر در قرارداد شرایطی ذکر شده باشد، طبق قرارداد رفتار خواهد شد و در غیر این صورت عرفا می‌توان یک ماه اجاره و یک طرف کمیسیون املاک را طلب نمود و در صورت عدم توافق در این مورد، باید از طریق مراجع قضایی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام نمود.

باید این را درنظر داشته باشید که عموما فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل واحد راحت‌تر است و خسارت و جریمه کمتری را به همراه خواهد داشت.

کمیسیون فسخ قرارداد

کمیسیون رهن و اجاره ملک، در حقیقت حق‌الزحمه‌ای است که به خاطر اقدامات و تلاش‌های مشاور املاک به او پرداخت می‌شود.

از همین رو حتی در صورت فسخ قرارداد اجاره نیز این مبلغ باید پرداخت شود و در صورتی که قبلا کمیسیون رهن و اجاره ملک پرداخت شده، این کمیسیون از سوی دفتر مشاور املاک برگردانده نخواهد شد و قابل پس گرفتن نخواهد بود.

ما در مقاله‌ای مجزا در این باره کاملا توضیح داده‌ایم، اما به طور کلی، هریک از طرفین که اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند، باید حق کمیسیون طرف دیگر را بپردازد. یعنی یا باید از سوی طرف مقابل کمیسیون را به مشاور املاک پرداخت کند و در صورتی که کمیسیون قبلا پرداخت شده، باید این مبلغ را به طرف مقابل بپردازد.

سخن آخر

به طور کلی، قرارداد اجاره، از جمله قراردادهای لازم است که تنها در شرایط خاص امکان فسخ آن وجود خواهد داشت. البته شرایط فسخ قرارداد اجاره برای مالک و مستاجر متفاوت است و هریک از طرفین، تنها در شرایطی خاص می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. روند قانونی برای فسخ قرارداد اجاره، مراجعه به دادگاه و دریافت ضرر و زیان ودر نهایت دریافت حکم تخلیه است.

به طور کلی خسارت فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر، پرداخت یک ماه اجاره بهاست و هریک از طرفین که برای فسخ قرارداد اقدام کنند، باید حق کمیسیون رهن و اجاره خودش و طرف مقابل را بپردازد.

از آنجا که در بسیاری از مواقع فسخ قرارداد اجاره با درنظر گرفتن شروط و نکات مندرج در متن قرارداد اجاره، راحت‌تر صورت می‌گیرد، پس توصیه می‌کنیم که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره ملک، تمام نکات و شرایط درج شود تا علاوه بر جلوگیری از اختلافات احتمالی، در صورت نیاز به فسخ قرارداد اجاره هم کار سختی را پیش رو نداشته باشید.