چطور میفهمید بهترین ملک را برای سرمایهگذاری انتخاب کردهاید؟ شنیدن این برای هیچ سرمایهگذار ملک مسکونی یا تجاری خوشایند نیست که جدیدترین خریدش هیچ سودی با خودش نیاورده و باید از سود دیگر سرمایهگذاریهایش برای جبران خسارت استفاده کند. اما راهحل این است که سرمایهگذاری در ملک را کنار بگذاریم چون ریسک بالایی دارد؟ قطعا جواب خیر است. روشهایی وجود دارد که پتاسیل سودآوری سرمایهگذاری در ملکهای مختلف را میسنجد. ما در این مقاله به شما قانون 50 درصد در سرمایهگذاری ملک را توضیح میدهیم تا با بتوانید برنامهریزی دقیقتری روی سرمایهگذاریتان داشته باشید.
قانون 50 درصد به چه دردی میخورد؟
قانون 50 درصد حسابی سرانگشتی و سریع برای محاسبه و تحلیل سرمایهگذاری املاک است. این قانون روی هزینههای مربوط به روند سرمایهگذاری انگشت میگذارد و روشن میکند که 50 درصد کل هزینههای سرمایهگذاری از جمع کل اجاره خواهد بود. هزینههای موجود در اینن 50درصد سرمایهگذاری این موارد را شامل میشود: مالیات، بیمه، تعمیرات و بازسازی، مدیریت ملک، هزینههای اداری، مسائل حقوقی و هزینههای تخلیه و جابهجایی. شناخت سرمایهگذاری سودمند در ملک کلید اصلی موفقیت در بازار مسکن است. سرمایهگذاران ملک کسانی هستند که توانایی پیدا کردن و نگهداری جریان نقدی مثبت را در هر خرید دارند.
سرمایهگذاران املاک با همکاری تحلیلگران بازار مسکن تاحد زیادی به موفقیت میرسند ولی بهره بردن از سیستمی سریع که تخمین پتانسیلهای رشد سرمایه را بهعهده داشته باشد میتواند سودمند باشد. با محاسباتی شبیه به قانون 50 درصد، سرمایهگذاران توانایی ارزیابی معاملات با اطلاعات محدود را بهدست میآورند. همچنین بااستفاده از این قانون متوجه خواهند شد که سرمایهگذاری روی ملک مدنظرشان ارزش زمان و انرژی بیشتر را خواهد داشت یا نه. کارکرد قانون 50 درصد در سرمایهگذاری املاک را در ادامه بیشتر توضیح میدهیم.
قانون 50 درصد در سرمایهگذاری ملک یکی از راههای برآورد هزینههای اجاره است. بهعبارت دیگر هزینههای اجاره ملک 50درصد میزان اجاره است. در قانون 50 درصد نباید وام مسکن را درنظر گرفت. یکی از اشتباهات سرمایهگذاران ملک دستکم گرفتن هزینههای جانبی اجاره ملک است که منجر به پایین آمدن سود نهایی میشود.
قانون 50 درصد؟
همانطور که انتظار میرود، پیدا کردن ملکی مناسب برای سرمایهگذاری با برآورد جریان نقدی آن شروع میشود. بهطورکلی، بهترین مسیر برای محاسبه دقیق جریان نقدی، انجام تجزیه و تحلیل کامل دارایی سرمایهگذاری است. اما در میانهی مسیر جستجوی ملک تجزیهوتحلیل دقیق کمی دشوار خواهد بود. اینجاست که قانون 50 درصد به کار میآید. به زبان خیلی ساده، این قانون ابزاری مناسب برای تخمین جریان نقدی هر ملک را ارائه میدهد. استفاده از قانون 50 درصد به سرمایهگذاران این امکان را میدهد که پتانسیل بالقوهی هر ملک برای سرمایهگذاری را بررسی کنند.
فرض قانون 50 درصد بسیار ساده است. در این روش فرض میشود که هزینههای اجارهی ملک 50 درصد از درآمد ناخالص را تشکیل میدهد. چنین هزینههایی شامل مالیات بر دارایی، بیمه، تعمیرات و نگهداری را شامل میشود. این قانون دستورالعملی است که سرمایهگذاران املاک و مستغلات برای تخمین سودآوری یک واحد اجارهای معین استفاده میکنند. همانطور که از نامش پیداست، این قانون شامل کسر 50 درصد از درآمد اجارهی ماهانه ملک هنگام محاسبه سود بالقوه آن است.
چطور قانون 50 درصد را محاسبه کنیم؟
طبق این قانون، 50 درصد از درآمد اجاره باید به هزینهها اختصاص یابد و بازپرداخت ماهانه وام مسکن یا وامهای دیگر را در این قانون نباید داخل کرد. هدف از قانون 50 درصد کمک به سرمایهگذاران در تصمیمگیری سریع و آگاهانه در مورد املاک اجارهای است. فرض کنید شما آپارتمانی با 4 واحد 60 متری دارید. قیمت متوسط کل آپارتمان حدود 10میلیارد است و اجارهی واحد را تقریباٌ 4 میلیون درنظر بگیرید. با احتساب پول رهن برای هر واحد که میتوان تقریباٌ 200میلیون برآورد کرد، شما 800 میلیون + 12 میلیون ماهانه خواهید داشت. اما قانون 50درصد چه چیزی را به شما یادآوری میکند؟
- هزینه برای از دست دادن خانه = 10درصد
- مالیات ملک = 10 درصد
- بیمه = 10 درصد
- تعمیرات و نگهداری = 10 درصد
- تسهیلات پرداختی ملک = 5 درصد
- هزینه سرمایه = 5 درصد
قانون 50 درصد به شما میگوید که باید هزینههای عملیاتی خود را از 50درصد درآمد ناخالص محاسبه و پرداخت کنید.
در آخر
با استفاده از قانون 50 درصد در سرمایهگذاری ملک میتوانید به راحتی تمامی هزینههایتان را مدیریت کنید. سرمایهگذاران با استفاده از این قانون هزینهها را برآورد و برنامهریزی میکنند تا در زمان کمتر به سود بیشتر برسند. این میزان هزینهها بهراحتی قابل محاسبه است ولی مثل همیشه پیشنهاد اول و آخر ما استفاده از مشاورهای املاک متخصص و باتجربهای است که از شرایط بازار مسکن در منطقههای مختلف باخبرند.
منبع: klearpicture