احتمالاٌ فرار کردن یکی از آن رفتارهای ارثی و اجدادیِ ناخودآگاهی است که غریزی آن را یاد گرفته‌ایم. فرار از خطرهای احتمالی و تهدید‌کننده‌ای که تصور می‌کنیم موقعیت ما را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. اما همیشه این فرار کردن به‌نفع‌مان نیست و حتی در بعضی مواقع از نظر قانونی و حقوقی دردسرساز می‌شود. برای اینکه قضیه خیلی پیچیده و مبهم نشود، باید خیلی زود برویم سر اصل مطلب. در این مقاله قرار است درمورد مالیات بر املاک تجاری حرف بزنیم؛ از فرمول محاسبه تا قوانین و معافیت‌ها.
باید مالیات بپردازیم؟
بخشی از بودجه‌ی کشور به‌وسیله‌ی مالیات‌های تعیین‌شده برای انواع و اقسام مشاغل، خدمات و کالاها تأمین می‌شود. مالیات قسمتی از درآمد و ثروت افراد است که شامل بخشی از هزینه‌های عمومی را در راستای حفظ منافع اجتماعی و اقتصادی و سیاسی کشور می‌شود. دولت برای ارائه‌ی خدمات عمومی و اجتماعی به منابع مالی متعددی نیاز دارد که بخشی از این منابع مالیاتی است که بر درآمدها می‌بندد. میزان این مالیات متغیر است و به مقدار دارایی و ثروت افراد بستگی دارد. بههمین میزان مالیات املاک لوکس تجاری و مسکونی تبعاٌ بیشتر از دیگر املاک و مستغلات خواهد بود.
مالیات بر املاک تجاری
درمورد املاک تجاری، عنوان مالیات بر مستغلات استفاده می‌شود. مستغلات یعنی املاکی که صاحبان از آن کسب درآمد می‌کنند. مالیات بر مستغلات نسبت به درآمد اجاره‌بهای ملک و زمین و هرنوع از نقل و انتقال مربوط به آن است. این نوع مالیات به چهار دسته تقسیم می‌شود: 1. مالیات بر درآمد از اجاره؛ 2. نقل و انتقال؛ 3. ساخت‌وساز؛ 4. املاک ارثی
1. مالیات بر درآمد اجارهی ملک
پرداخت‌کننده‌ی این نوع از مالیات تجاری و مستغلات، اشخاص حقیقی و حقوقی هستند که از طریق اجاره ملک‌شان کسب درآمد می‌کنند. به‌همین‌دلیل ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد اجارهی ملک هستند. اما مقدار این مالیات چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟ در ابتدا باید اجاره سالیانه را محاسبه کنیم و درنظر بگیریم که رهن از مستأجر گرفته شده یا خیر.
درصورتی که اجاره بدون رهن باشد، مقدار اجاره‌بهای ماهانه را ضربدر 12 ماه سال می‌کنیم. درغیر این صورت 18درصد رهن را با اجاره‌بهای سالانه جمع می‌کنیم. در نهایت عددی به‌دست می‌آید که 25درصد آن معاف از مالیات می‌شود و حاصل آن را در 75درصد ضرب می‌کنیم.
درآمد سالیانه‌ی ملک |
نرخ مالیات بر درآمد |
|
3 میلیون تومان |
15 درصد |
|
3 تا 10 میلیون تومان |
20 درصد |
|
10 تا 25 میلیون تومان |
25 درصد |
|
25 تا 100 میلیون تومان |
30 درصد |
| بیشتر از 100 میلیون تومان | 35 درصد |
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که اگر حاصل جمع درآمد سالیانه 5 میلیون تومان باشد، 3 میلیون آن با نرخ 15 درصد و 2 میلیون الباقی با میزان 20 درصد محاسبه می‌گردد. اما باید احتمالات و وضعیت‌های دیگری را هم بررسی کنیم. مثلاٌ ملکی را با رهن 20 میلیون تومان و اجاره‌بهای 500هزار تومان درنظر بگیرید. فرمول‌ها و محاسبه‌های بالا را این‌گونه می‌توان پیاده‌سازی کرد:
3/600/000 = 100 ÷ 18 × 20/000/000
6/000/000 = 500/000 × 12
9/600/000 = 6/000/000 + 3/600/000
با این حساب برای به‌دست آوردن مالیات پرداختی، عدد آخر را در 75% ضرب می‌کنیم.
7/200/000 = 100÷ 9/600/000 × 75
حالا باید براساس جدول بالا، سه میلیون تومان از این مبلغ را با نرخ 15درصد و 4/200/000میلیون تومان بقیه را با نرخ 20درصد باید محاسبه کنیم. بااین‌حساب به‌ترتیب به عددهای 450هزار و 840هزار می‌رسیم. در نهایت با جمع این دو عدد مالیات پرداختی سالانه‌ی مثال فرضی ما به‌دست می‌آید:
1/290/000 = 450/000 + 840/000
معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره
صاحبان املاک تجاری و مسکونی درصورتی که منبع درآمدی به‌جز اجاره‌بها نداشته باشند، تحت شرایطی از پرداخت مالیات معاف خواهند شد.
- ملکی که برای سکونت یا فعالیت تجاری دراختیار بستگان درجه‌ی یک صاحب ملک قرار بگیرد.
- خانه‌هایی با متراژ کمتر از 150 متر در تهران و کمتر از 200متر در شهرهای دیگر.
- ملک‌های منتقل‌شده به سازمان میراث فرهنگی یا ثبت‌شده در آثار ملی ایران. درصورتی‌که شخص مالک آن باشد، موظف به پرداخت 50درصد از مالیات است.
- اگر فردی صاحب واحدی در آپارتمان باشد ولی آن را اجاره دهد و جایی دیگر ساکن شود از پرداخت مالیات معاف است.
2. مالیات بر نقل‌وانتقال
خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری و همچنین تسلیم حق بهره‌برداری عوارضی خواهد داشت که به دوصورت مشمول مالیات می‌شود. مالیات در این شرایط یا بر نقل‌وانتقال ملک خواهد آمد یا انتقال حق واگذاری.
نقل و انتقال ملک
مالیات نقل‌وانتقال قطعی ملک فارغ از نوع کاربری آن 5درصد میزان معامله‌ی انجام شده است که فروشنده باید بپردازد. مالیات‌های مستقیم در ارتباط با نقل‌وانتقال ملک قوانین حقوقی مشخصی تعریف شده که به‌تعدادی از ماده‌های حقوقی آن اشاره می‌کنیم:
ماده ۵۹
چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود.
ماده ۶۱
حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می شود.
ماده ۶۳
حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می شود.
ماده ۶۴
تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.
ماده ۶۵
به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.
ماده ۶۶
در حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آنها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده می شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.
ماده ۶۷
فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.
ماده ۶۸
املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
ماده ۶۹
اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
ماده ۷۰
املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می باشند.
ماده ۷۱
زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
ماده ۷۲
اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
ماده ۷۴
در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
ماده ۷۵
در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود.
انتقال حق واگذاری ملک
در این‌صورت نیز مالیاتی دو درصدی برای نقل‌وانتقال حق کار و پیشه و تصرف مکان و استفاده از مکان تجاری ملک درنظر گرفته شده است. همچنین به مالیات حق واگذاری، سرقفلی می‌گویند.
3. مالیات بر ساخت‌وساز
آیین‌نامه‌ی اجرایی ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم مبنای جدیدی را برای تصویب مالیات ساخت‌وساز درنظر گرفته است. براساس این مصوبه هر ساخت‌وسازی که به‌وسیله‌ی اشخاص حقیقی و حقوقی خرده‌ساز یا انبوه‌ساز شکل بگیرد، 15 تا 20 درصد از فروش اولین واحد مسکونی را مالیات باید بپردازد. نکته‌ی حائز اهمیت این است که براساس فرمول جدید محاسبه‌ی مالیات ساخت‌وساز، سود سازنده، هزینه‌ی زمین و ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. همچنین مالیات بر ساخت‌وساز تنها سه سال بعد از صدور پایان کار اجرایی است.
سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز، 25 درصد درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز را به دولت می‌دهند.
شرکت‌های تعاونی مسکن نیز 18.75درصد از سود ساخت‌وساز و فروش املاک‌شان را به امور مالیاتی اختصاص می‌دهند.
اشخاص حقیقی خرده‌ساز و انبوه‌ساز 15 تا 25درصد فروش نخست‌شان را برای دولت کنار می‌گذارند.
4. مالیات ملک ارثی
براساس قانون مالیات‌های مستقیم، کسب هرنوع مال اتفاقی مشمول مالیات می‌شود. طبق این موضوع، املاک ارثی مصداق اموال اتفاقی است. ولی به‌دلیل ویژگی‌های به‌خصوص این اموال، آنها از درآمدهای اتفاقی شده‌اند و فصلی با عنوان مالیات بر ارث به آن اختصاص داده شده است.
محاسبه مالیات املاک ارثی
سازمان امور مالیاتی 7.5درصد ارزش ملک را به‌عنوان مالیات درنظر می‌گیرد. به‌عنوان مثال اگر شخصی ملکی یک میلیاردی را از پدرش به ارث ببرد، 7.5درصد آن یعنی 75میلیون تومان ارزش ملک را باید به‌عنوان مالیات بپردازد. میزان مالیات درنظر گرفته شده برای بستگان درجه دو یعنی خواهر و برادر و جد و جده، دوبرابر خواهد بود. یعنی آنها باید 15درصد ارزش ملک برای آنان مشمول مالیات می‌شود. درنتیجه برای ملک یک میلیاردی 150 میلیون تومان مالیات محاسبه خواهد شد. بههمین ترتیب میزان مالیات برای بستگان درجه سه 4 برابر است. یعنی 30 درصد ارزش ملک که در مثال بالا 300 میلیون تومان می‌شود.
کلام آخر
تمامی اقشار و مشاغل موظف به پرداخت مالیات هستند و باید به‌چشم راهی برای تأمین منافع عمومی به آن نگاه کرد. تخطی و فرار مالیاتی آسیب‌زا و منجر به شکاف بین طبقات و مشاغل می‌شود و ممکن است ضربه‌های جبران‌ناپذیری به کسب‌وکارهای دیگر بزند. در نهایت اطلاع از این موضوعات و مسائل قطعاٌ الزامی است. ولی داشتن مشاور حقوقی برای انجام امور ملکی و پیگیری کارهای مالیات بر املاک تجاری و مسکونی از اوجب واجبات هر سرمایه‌گذار است.
