چیزهایی که درباره‌ی مالیات خانه نمی‌دانید

ضرب‌المثلی انگلیسی می‌گوید: nothing is certain but death and taxes. (هیچ‌چیزی به جز مرگ و مالیات قطعی نیست). شاید این موضوع برای ما که در ایران زندگی می‌کنیم، آنقدرها ملموس نباشد. چون راه‌های فرار مالیاتی هموارتر از دیگر کشورهاست و بسیاری از مشاغل و حرفه‌ها ملزم به پرداخت مالیات نیستند. به‌تازگی ماجرای پیامک خانه‌ خالی در صدر اخبار جا خوش کرده و نگرانی در دل خیلی از مالکان مسکن انداخته است. حالا که ماجرای مالیات خانه هنوز آنقدرها شفاف نیست و به کندوکاو بیشتری نیاز دارد باید موضوع را تا جای ممکن واکاوی کرد و جزئیات دقیق آن را بیرون کشید. به قول معروف باید در ماجرای پیامک مالیات خانه مو را از ماست بیرون بکشیم.

شیرجه به گذشته

حالا که بحث مالیات داغ است بیایید سری به گذشته بزنیم و ببینیم اجداد و پدران‌مان هم با این وضعیت دست‌ و پنجه نرم کرده‌اند یا نه؟ قبل از اینکه مالیات ‌به‌صورت قانونی دربیاید، والیان ایالت‌ و شهرهای مختلف از طریق داروغه‌ و دیگر صاحب منصبان از مردم در کوچه و بازار مالیات می‌گرفتند. بعد از انقلاب مشروطه و تشکیل پارلمان در سال 1285 شمسی، این وظیفه روی دوش نخست وزیر مالیه قرار گرفت. براساس قوانین وضع شده‌ی این وزارت همگی موظف به پرداخت مالیات شدند. اگر کنجکاو هستید که اولین ساختمان وزارت مالیه در کجای تهران تأسیس شد، کافی است محل کنونی رادیو تهران را به یاد آورید. در آن زمان این ساختمان به گمرک متعلق بود.

اولین قانون مالیاتی 12 فرودین 1309 در مجلس به تصویب رسید که طبق تمامی شرکت‌ها، بازرگانان، مشاغل آزاد و حقوق‌بگیران باید مالیات پرداخت می‌کردند. سال 1312 این قانون شکل کامل‌تری به خود گرفت ولی هنوز املاک و مزارع و مستغلات مشمول مالیات نشده بودند. سال 1322 بود که برای اولین‌بار انواع مختلف درآمد بعد از کسر حداقل بخشودگی تابع نرخ معین مالیاتی شدند. اما در زمان نخست‌وزیری دکتر محمد مصدق اصلاحاتی در قوانین کلی کشور ازجمله مالیات صورت گرفت که باعنوان «تعیین تکلیف لوایح دکتر مصدق» شناخته می‌شود. قانون مالیات بردرآمد هم در همین دوران یعنی سال 1339 تصویب و اجرایی شد.  بعد از این تاریخ تا ارائه و تصویب قانون مالیات مستقیم فاصله‌ای نداریم. چون سال 1345 مجلس تصمیمش را گرفت ولی اجرایی شدن آن علناً تا 1367 به وقفه افتاد.

نمایی از سردر اداره مالیه طهران

پرتاب به اکنون

سازمان امور مالیاتی کشور در ایران یکی از زیرمجموعه‌های وزارت دارایی و امور اقتصادی محسوب می‌شود. این سازمان نهادی دولتی است و مسئول وضع قوانین و جمع‌آوری مالیات را برعهده دارد. در لایحه بودجه سال 1400 معادل 2479 هزار میلیارد ریال از درآمدهای مالیاتی پیش‌بینی شده بود. مقداری که درمقایسه با سال 1399 رشدی 21درصدی داشت. این موضوع تأثیر مستقیمی بر درآمد دولت دارد و اگر در مسیر درستی قرار بگیرد، به عنوان سرمایه‌ای ملی بازگشت مطلوبی دارد. اما خب این‌ها همه اما و اگر است!

به‌عنوان مثال در سال 2008 حدود 55درصد بودجه دولت از فروش نفت و گاز طبیعی تأمین شد و باقی آن روی دوش مالیات بود. بعد از ارائه‌ی برنامه‌ی اصلاح اقتصادی، دولت پیشنهاد داد مالیات بر درآمد تجار طلا، فولاد، پارچه و دیگر بخش‌ها افزایش پیدا کند. البته این موضوع با اعتصاب تعدادی از بازرگانان مواجه شد. تا سال 2011 که دولت در مرحله‌ی دوم اصلاحات اقتصادی با هدف افزایش درآمدهای مالیاتی برنامه‌هایی را برای ساده‌سازی روش محاسبه مالیات، شناسایی مالیات‌گیری مجدد، مکانیزه کردن سیستم مالیات، تنظیم معافیت‌های مالیاتی و جلوگیری از فرار مالیاتی تدوین کرد.

در قوانین سازمان مالیاتی کشور انواع مالیات تعریف شده و براساس مفاهیم و مسائل هرکدام از آنها، کسب‌وکارهای مختلف و اقشار گوناگون موظف به پرداخت مالیات هستند. از مالیات بر درآمد تا مالیات بر دارایی و واردات و غیره، هرکدام تعاریف و محدودیت‌های مشخصی دارند. تمام این انواع مالیات زیرشاخه‌هایی از مالیات مستقیم و غیرمستقیم به‌حساب می‌آیند. در ادامه هرکدام از انواع مالیات را تعریف می‌کنیم:

مالیات مستقیم

این گروه از مالیات‌ها به‌طور مستقیم از دارایی یا درآمد افراد گرفته می‌شود که دو بخش دارایی و درآمد را مشمول مالیات می‌کند. ‌نیازی به توضیح نیست که مالیات مستقیم یعنی وصول بدون واسطه‌ی مالیات تعیین‌شده توسط مأموران مالیاتی. مثال بارز آن مالیاتی است که دولت از حقوق کارمندانش کسر می‌کند. دسته‌بندی مالیات بر درآمد مستقیم به این صورت است:

• مشاغل
• املاک
• اشخاص حقوقی
• اتفاقی (مالیات بر دارایی)
• ارث
• حق تمبر

در سوی دیگر مالیات غیرمستقیم نیز به دسته‌های جداگانه‌ای تقسیم می‌شوند:

• واردات
• معاملات

وقت آن است کمی بیشتر در مورد انواع مالیات بردرآمد صحبت کنیم. بیشتر از این منتظرتان نمی‌گذاریم و یکراست می‌رویم سراغ مالیات بردرآمد املاک.

مالیات بر درآمد املاک یکی از انواع مالیات مستقیم

مالیات بر درآمد املاک

تعریف ساده و مختصر این نوع مالیات را می‌توانیم این‌طور بیان کنیم: مالیاتی که اشخاص حقیقی و حقوقی از درآمد واگذاری (اجاره) ملک‌شان باید بپردازند. اگر با جمله‌ها و عبارات حقوقی راحت‌ترید ماده‌ی 52 قانون مالیات‌های مستقیم درمورد مالیات بر درآمد املاک می‌گوید:

درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات در درآمد املاک می‌باشد.

براساس ماده‌ 54 مکرر قوانین مالیات بر درآمد املاک آن‌دسته از واحدهای مسکونی ساخته‌شده در شهرهایی با بیش از صدهزار نفر جمعیت، به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند. این واحدها از سال دوم به بعد مشمول مالیاتی معادل مالیات بر اجاره می‌شوند. مقدار مالیات این خانه‌ها به شرح زیر است:

سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم: معادل مالیات متعلقه

مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری معاف از مالیات‌اند. همچنین این قانون واحدهای مسکونی با 150متر مربع زیربنای مفید را در تهران از مالیات معاف کرده است. اگر شخص حقیقی تنها منبع درآمدش اجاره‌ی ملک باشد، مالیات سالیانه‌ی املاک و مستغلات شامل او نمی‌شود.

اما همین مالیات بر درآمد املاک نیز برای اجاره‌ی املاک، خانه‌ و مستغلات خالی و نقل و انتقال ملک جداگانه محاسبه می‌شود.

1. مالیات بر درآمد اجاره املاک

براساس ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم اجاره‌دهندگان مشمول مالیات می‌شوند و باید بخشی از درآمد حاصل از اجاره را به‌عنوان مالیات بپردازند. درصد این بخش از مالیات در سال 1400 بدین شرح بود:

درآمد سالیانه از محل اجاره ملک	درصد مالیات
تا سقف 50 میلیون تومان	15 درصد
بین 50 تا 100 میلیون تومان	20 درصد
بالاتر از 100 میلیون تومان	25 درصد

باید توجه داشت که در ابتدا 25درصد از مبلغ اجاره‌ی تعیین‌شده از سمت اجاره دهنده کسر می‌شود. در ادامه 75درصد درآمد حاصل از اجاره مطابق آنچه در جدول فوق آمده، دریافت خواهد شد. ماده 54 قانون مالیات مستقیم درباره‌ی چگونگی محاسبه‌ی مالیات بر درآمد املاک از محل اجاره این نکته‌ها را یادآور می‌شود:

• بهای اجاره دریافتی درطول سال از سمت فرد اجاره‌دهنده حساب می‌شود. اگر مبلغی به‌عنوان پول پیش دریافت شود، 18درصد آن به مبلغ کل اجاره‌ی دریافتی افزوده می‌شود.
• بعد از محاسبه‌ی کل اجاره‌ی دریافتی درطول یکسال، عدد در 0.75 ضرب می‌شود.

برای فهم بهتر موضوع بیایید مثالی را با یکدیگر مرور کنیم. برای اینکار ملکی را با 100 میلیون پول پیش و سه میلیون اجاره‌ی ماهیانه فرض کنید.

اجاره‌ی سالیانه‌ی ملک = 36 میلیون تومان

18 درصد کل پول پیش = 18 میلیون تومان

54 میلیون تومان = 36 + 18

حالا نوبت این است که 75 درصد از 54 میلیون را محاسبه کنیم که معادل 40 میلیون و 500هزار تومان می‌شود. باتوجه به اینکه مبلغ به دست آمده زیر 50 میلیون تومان است، براساس جدول بالا مشمول مالیاتی 15درصدی می‌شود. براساس حساب و کتاب‌هایی که انجام دادیم، مالیات ملک فرض ما برابر 6 میلیون و 75 هزار تومان خواهد بود.

معافیت‌های مالیاتی املاک

با تمام این تفاسیر تعدادی از املاک با شرایط مشخص از پرداخت مالیات معاف می‌شوند. این موارد به این صورت است:

• املاک اجاره‌ی با متراژ 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرهای دیگر
• مالکانی که بیش از سه واحد مسکونی استیجاری را احداث کرده‌اند
• خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستند
• املاکی که به پدر و مادر و افراد تحت تکفل اجاره داده شده‌اند
• املاک دراختیار دستگاه‌های دولتی
• مالکانی که فقط از راه اجاره‌ی املاک مسکونی امرار معاش می‌کنند

قانون درباره‌ی مالیات بر درآمد املاک به ما چه می‌گوید؟

ماده ۵۲: درآمد شخص حقوقی یا حقیقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک است.

ماده ۵۳: درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات نسبت به مورد اجاره  تبصره:

1. املاکی که مجاناً در اختیار سازمان‌ها و مؤسسه‌های موضوع ماده ۲ این قانون قرار می‌گیرد غیراجاری تلقی می‌شود.
2. از نظر مالیات بر درآمد اجاره‌ی املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.
3. در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.

تبصره ۴: هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده‌ی مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود. هم‌چنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد. به‌بهای روز انجام هزینه، یقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جماع اجاره بهای سال انجام هزینه، اضافه می‌شود.

تبصره ۵: در صورتی که مال اعیان احداث شده در عرصه استیجاری، ملک کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید. مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره۶: در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده می‌شود. در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده است یا شش ماه در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بیع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود. مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد املاک

جریمه‌ی عدم پرداخت مالیات بر درآمد املاک

درصورت پرداخت نکردن مالیات در زمان تعیین‌شده، ده درصد مالیات درنظر گرفته‌شده به‌عنوان جریمه اعلام می‌شود. عدم پرداخت مالیات در زمان مقرر معادل 5.2درصد به‌ازای هر ماه تأخیر در پرداخت است. همچنین اگر کارشناس مالیاتی تشخیص دهد که اظهارنامه خلاف واقع تنظیم شده باشد، جریمه‌ای معادل مبلغ مالیات درنظر گرفته شده خواهدبود.

2. مالیات خانه‌های خالی

ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم کشور، تمامی واحدهای مسکونی خالی در شهرهایی با جمعیت بیشتر از 100هزار نفر را مشمول مالیات می‌داند. این قانون در سال 1400 وضع و تنظیم شد و تا پایان سال اجرایی می‌شود. بعضی خبرها دریافت مالیات خانه‌های خالی را ابتدای بهمن امسال اعلام کردند. خانه‌هایی که یک سال بعد از اتمام ساخت یا خانه‌‎هایی که شش ماه از آخرین نقل و انتقال هنوز خالی مانده‌اند، شامل قانون مالیات‌های مستقیم می‌شوند.

براساس این قانون جریمه‌ی مالیاتی خانه‌های خالی در سال اول 6 برابر اجاره‌ی ماهانه است. در سال دوم به‌ازای هر ماه معادل 12 برابر اجاره ماهانه و در سال سوم معادل 18 برابر اجاره ماهانه ملک جریمه باید پرداخت شود.

موافقان مالیات خانه‌های خالی

کسانی که با طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی موافقند این مسیر را راهی برای مقابله با احتکار درنظر می‌گیرند. این افراد عقیده دارند احتکار منجر به تورم و افزایش اجاره‌بها و خرید شده و بدون انجام چنین اقداماتی نمی‌توان از آن جلوگیری کرد.

مخالفان مالیات خانه‌های خالی

اما مخالفان این طرح، شناسایی کامل و دقیق خانه‌های خالی را امکان‌پذیر نمی‌دانند و چنین اقدامی را از پیش شکست‌خورده درنظر می‌گیرند. از سوی دیگر، عقیده دارند که منجر به افزایش تصاعدی قیمت مسکن در سطح گسترده‌ای می‌شود و بازار را آشفته‌تر از این وضعیت خواهد کرد.

3. مالیات نقل و انتقال املاک

مطابق ماده 50 قانون مالیات‌های مستقیم میزان مالیات از محل نقل و انتقال ملک برابر 5درصد ارزش معاملاتی آن در تاریخ انتقال ملک است. موارد معافیت‌های این نوع مالیات به این صورت‌اند:

• دستگاه‌هایی که از دولت بودجه دریافت می‌کنند
• نقل و انتقال ملک در راستای اجرای قوانین و مقررات اصلاح ارضی
• نقل و انتقال ملک در اثر احکام قضایی

مالیات خانه در سال 1401

در بودجه 1401 واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت مشمول مالیات خواهند شد. براساس این لایحه، واحدهای مسکونی و باغ‌ ویلاهایی که کمتر از 10 میلیارد تومان قیمت دارند، از پداخت مالیات معاف خواهند بود و جزو واحدهای مسکونی لوکس به‌حساب نمی‌آیند. ولی واحدهای مسکونی بالای 10 میلیارد تومان مشمول مالیات می‌شوند.

خانه‌هایی با قیمت 10 تا 15 میلیارد تومان مشمول مالیات یک‌دهم درصدی خواهند شد. با این حساب این خانه‌ها باید سالانه 5 میلیون تومان مالیات بپردازند. خانه‌های 15 تا 25 میلیاردی مشمول مالیات دو دهم درصدی خواهند شد.

در آخر

پیش از هر اقدامی باید اظهارنامه مالیاتی مربوط به هرکدام از بخش‌های مدنظر را تکمیل و ارسال کنید. اما به خاطر داشته باشید که بدون مشاوره‌ی حقوقی دست به هیچ اقدامی نزنید و مدام همان ضرب‌المثل ابتدایی را به‌خودتان یادآور شوید. بعد از ماجرای پیامک خانه‌های خالی، موضوع مالیات املاک و خانه بیشتر روی زبان‌ها افتاد و جدی‌تر گرفته شد. پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را با هرکسی که درگیر موضوع مالیات خانه است به اشتراک بگذارید.