نمودار قیمت مسکن تهران؛ مقایسه ماه مهر 1399 با مهر 1400

آیا اکنون زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و تجاری است؟ درباره‌ی این سؤال کارشناس‌ها و مشاورهای املاک باید نظر بدهند. ولی باتوجه به آمار و نمودار قیمت مسکن که سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور منتشر کرد، تاحدودی از وضعیت بازار مسکن تهران می‌توان مطلع شد. در تازه‌ترین آمار منتشرشده‌ی این سامانه دو پارامتر تعداد معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت هر متر مربع در مهر 1399 و مهر 1400 مقایسه شده است. در ادامه پیش‌بینی و روند بازار مسکن را از زبان برخی مشاوران و تحلیل‌گران خواهیم خواند.

ریزش و افزایش؛ وضعیت مسکن در مهر 1399 و 1400

سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات هر ماه گزارشی کوتاه از تعداد معاملات مسکن و متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی را ارائه می‌دهد. در تازه‌ترین گزارش این سامانه تعداد معاملات مسکن در مهر 1399 برابر با 8656 بوده است. این درحالی ‌است که در مهر این سال هر متر مربع به‌طور متوسط 26 میلیون و 720 هزار تومان قیمت‌ داشته‌اند. اما در مهر ماه 1400 تعداد معاملات کاهش چشمگیری پیدا کرد و به 5471 معامله رسید و متوسط قیمت‌ هر متر مربع نیز به 31 میلیون و هفتصد هزار تومان افزایش پیدا کرد؛ یعنی بیش از 18درصد افزایش قیمت. درنظر داشته باشید که قیمت مسکن نسبت به ماه قبل 0/2- درصد کاهش پیدا کرده و در شهریور 1400 متوسط قیمت هر متر مربع 31/703 میلیون تومان بوده است.

	مهر 1399	مهر 1400	نسبت به ماه مشابه سال قبل
تعداد معاملات (واحد مسکونی)	8656	5471	36/8-
متوسط قیمت هر متر مربع (ریال)	267/200	316/311	18/4

همان‌طور که در جدول بالا مشاهده می‌شود، تعداد معاملات در مهر 1400 نسبت به مهر سال گذشته بیش از 36درصد کاهش داشته است که این موضوع ارتباط مستقیمی با افزایش 18درصدی متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی دارد. نکته‌ی قابل توجه این است که بیشترین تورم اجاره‌ بها در تابستان 1400 اتفاق افتاده است. خانوارهایی که قراردادشان را در این تابستان تمدید کرده‌اند با افزایش 46/9 درصدی مواجه بوده‌اند.

در جدول زیر می‌توانید متوسط قیمت هر متر مربع و تعداد معاملات انجام شده در مهر ماه سال 1400 را در تمامی مناطق تهران مشاهده کنید. براساس این جدول بیشترین تعداد معامله با 793عدد به منطقه‌ی 5 تعلق دارد که شامل محله‌های پونک، شهران، شهر زیبا، جنت آباد، فردوس و اکباتان و… می‌شود. متوسط قیمت هر متر مربع در منطقه‌ 5 تهران 38 میلیون و 296 هزار تومان بوده که از این نظر در رتبه‌ی پنجم گران‌ترین مناطق تهران قرار می‌گیرد.

نسبت قیمت به درآمد فصلی مسکن چقدر است؟

نسبت قیمت به درآمد (Price-to-Earnings Ratio) که به اختصار نسبت P/E نیز گفته می‌شود پارامتری است که به‌وسیله‌آن نسبت قیمت به درآمد هر سهم مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. این نستب یکی از ابزارهای مهم برای ارزش‌گذاری سهام شرکت به‌حساب می‌آید و با تقسیم قیمت بازار بر درآمد سالیانه هر سهم به‌دست می‌آید.

سود هر سهم / قیمت هر سهم = P/E

با محاسبه‌ی این نسبت می‌توان قیمت سهم هر یک از اقلام را برابر با میزان سودی که به خود اختصاص می‌دهد، به‌دست آورد. نسبت P/E در بین آن دسته از سرمایه‌گذارانی محبوبیت فراوان دارد که به دنبال سود بلندمدت هستند. هدف به‌دست آوردن این نسبت بیان رابطه‌ی قیمتی است که سرمایه‌گذار باتوجه به چشم‌انداز آینده‌ی استراتژی کسب‌وکارش پیش‌بینی می‌کند.

برهمین اساس تحلیل‌گران بازار مسکن نسبت قیمت به درآمد فصلی را بیان می‌کنند تا سرمایه‌گذاران چشم‌انداز دقیقی از وضعیت بازار داشته باشند. تصویر پایین تحلیل احسان سلطانی از نسبت P/E مسکن است که روند آن را از سال 1388 تا 1399 نمایش می‌دهد. باتوجه به داده‌های نمودار میانگین بلندمدت نسبت قیمت به درآمد مسکن تهران 16/7 سال است که با افزایش 2/4 درصدی در سال 1399 به 40 سال افزایش پیدا کرده است. به‌عبارت‌ دیگر با متوسط درآمدی که در تهران وجود دارد، چهل سال طول می‌کشد تا تهرانی‌ها صاحب خانه شوند. این وضعیت در نتیجه‌ی شوک افزایش قیمت ارز از یک سو و بالا رفتن دیگر دارایی‌ها مثل مسکن از سوی دیگر حاصل شده است.

مقایسه اجاره‌نشینی در ایران و کشورهای دیگر

در کشور ژاپن 38درصد مردم در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و 21درصد درآمدشان صرف اجاره‌بها می‌شود. برای مردم کشور کره‌ جنوبی این میزان به 30درصد می‌رسد و در اندونزی 20درصد از درآمد مردم برای اجاره‌ بها هزینه می‌شود. کشور روسیه در وضعیت مطلوبی قرار دارد و در شش سال گذشته 27درصد از جمعیت اجاره‌نشین‌ها کاهش پیدا کرده است. درمورد ایران براساس آمارهای نه‌چندان دقیقی که وجود دارد، حدود 35درصد مردم اجاره‌نشین هستند. میانگین اجاره‌ی آپارتمان هفتاد متری در ایران حدود یک میلیون ششصد هزار تومان است. درحالی‌که آمارها از میانگین درآمد یک میلیون و هفتصد هزار تومانی هر تهرانی خبر می‌دهد.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1400

قیمت مسکن به روند صعودی و نزولی عوامل مختلفی بستگی دارد. تحلیل‌گران بازار سهم قیمت مصالح در مسکن را 60درصد، قیمت زمین را 30درصد و هزینه‌های دیگر مثل گرفتن مجوز را 10درصد درنظر می‌گیرند. باتوجه به افزایش تدریجی قیمت مصالح در سطح جهانی و کاهش ارزش ریال در ایران به‌نظر می‌رسد قیمت مسکن درحال‌حاضر روند نزولی را تجربه نکند. همچنین رقیب‌های جدی بازار مسکن ایران در خارج از کشور مثل ترکیه و قبرس، شرایط سرمایه‌گذاری سخت‌تری را ایجاده کرده‌اند. بااین‌حال به‌نظر می‌رسد یکی از تصمیم‌هایی که می‌تواند از نظر روانی بازار را کنترل کند تصمیم‌گیری ساخت 4 میلیون مسکن است که احتمالاٌ در شرایط فعلی بازار مؤثر خواهد بود.

کلام آخر

پیش‌بینی وضعیت فعلی با شناخت بازار و مشورت با مشاورهای متخصص تاحدودی زیادی امکان‌پذیر است. پیشنهاد می‌کنیم برای ورود به بازار املاک تنها به مطالعه‌ی نمودار قیمت مسکن و اخبار مربوط به آن بسنده نکنید و مشاور املاک قابل اطمینانی را در کنارتان داشته باشید.