ملک شما هم موروثی است یا قصد معامله با کسی را دارید که ملکی به او ارث رسیده است؟ خب این را حتماٌ می‌دانید که نوع سند و قوانین ملک موروثی متفاوت است. درنتیجه برای خرید یا فروش ملک‌هایی که یک یا چندین وراث دارند، باید طبق قانون عمل کنید. در این مقاله قصد داریم درخصوص قوانین خرید و فروش ملک ورثهای توضیح بدهیم.
به چه ملکی ورثهای می‌گویند؟
به‌دلیل اینکه صاحب اصلی این نوع املاک در قید حیات نیست، طبق قانون ملک موردنظر به وراث متوفی می‌رسد. اگر بیشتر از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث مالکیت مشاع خواهند داشت. البته اگر در وصیت‌نامه‌ی متوفی خانه به افراد دیگری به جز وراث قانونی رسیده باشد، آنها نمی‌توانند اقدامی برای فروش یا اجاره‌ی ملک انجام دهند.
خرید و فروش ملک ورثهای
برای خرید ملک ورثهای باید به این نکته توجه کنید که سند به نام چه کسی است. درصورت اطمینان از این مورد درخواست گواهی انحصار وراثت کنید و به بررسی وصیت‌نامه متوفی بپردازید. برای خرید و فروش ملک ورثهای مراحل زیر را قدم به قدم پیش ببرید. مدارک موردنیاز پیش از خرید ملک ورثهای از این قرار است:
- سند مالکیت ملک
- شماره سریال
- گواهی انحصار وراثت
- قیم‌نامه برای وراث صغیر
- وصیت‌نامه
- وکالت‌نامه
- گواهی مالیات بر ارث
- پایان کار شهرداری
احراز مالکیت ملک
یکی از نکته‌های مهم برای خرید خانه‌های موروثی این است که سند ملک به نام فرد متوفی باشد. برای اطمینان از این مورد از فروشنده گواهی انحصار وراثت بخواهید. این گواهی نام ورثه و میزان سهم هریک را نشان میدهد و برای صدور آن به شورای حل اختلاف باید مراجعه شود.
گواهی انحصار وراثت
گواهی انحصار وراثت نیز از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود که اسم ورثه و سهم هریک را در آن می‌نویسند. با بررسی این گواهی می‌توان وراث دیگری به جز معامله‌کنندگان را نیز شناخت.
بررسی وصیت‌نامه متوفی
دو نوع وصیت داریم: وصیت عهدی و تملیکی. در وصیت عهدی شخص متوفی یک یا چند نفر را مأمور می‌کند تا کارهایی را برای او انجام دهند. در سوی دیگر، وصیت تملیکی به معنای این است که آن فرد یک بخش یا کل مال یا دارایی‌‌اش را به دیگران می‌بخشد.
وراث صغیر
اگر فردی کمتر از 15 سال سن داشته باشد، جزو وراث صغیر به‌حساب می‌آید. این افراد امکان معامله را ندارند و این کار را باید از طریق قیم یا ولی انجام دهند. برای انجام این کار، قیم یا ولی فروش سهم‌الارث صغیر را باید به اطلاع اداره‌ی سرپرستی قوه قضائیه برساند و درصورت موافقت دادستان سهم صغیر به فروش برسد.
بررسی وکالت نامه
ممکن است وراث به دلایل مختلف مثل حضور در خارج از کشور یا سکونت در شهری دیگر امور فروش خانه را به وکیل بسپارند. بنابراین هنگام معامله حتماٌ توجه کنید که وکالت‌نامه به‌صورت رسمی تنظیم شده باشد و به بیان شفاهی وکیل به‌هیچ عنوان اکتفا نکنید. ثبت وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی یا کنسولگری به آن وجهه رسمی میدهد. همچنین حدود اختیارات وکیل را نیز مورد بررسی قرار دهید. امکان دارد او اجازه‌ی فروش ملک ورثهای را نداشته باشد و محدوده‌ی فعالیتش به کارهای دیگری اختصاص داشته باشد.
موافقت تمامی وراث
اگر می‌خواهید خللی در روند معامله‌ی ملک ورثهای به وجود نیاید، اطمینان حاصل کنید که تمامی وراث با انجام آن معامله موافق باشند.
پرداخت مبلغ معامله به همه‌ی وراث
به‌طور معمول بعد از اتمام مراحل معامله، خریدار مبلغ توافقی را به یکی از وراث میدهد تا او سهم هریک را بپردازد. اما بهترین مسیر برای دوری از دردسرهای بعد از معامله بهتر است که سهم هریک از وراث را جداگانه خودتان پرداخت کنید.
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی
علت توجه به مفاصاحساب مالیات بر ارث این است که از متوجه شوید ملک خریداری شده در فهرست اموال متوفی قرار دارد یا خیر. اگر ملک موردنظر را در فهرست اموال متوفی پیدا نکردید، از خریداری آن خودداری کنید.
قوانین مزایده ملک موروثی
مزایده یعنی فروش یا حراج کالا، ملک یا چیزی دیگر با بالاترین قیمت پیشنهادی. قبل از انجام مزایده، کارشناس دادگستری بعد از بررسی ملک، قیمت پیشنهادی ارائه میدهد، ولی در نهایت ملک به فردی با بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می‌شود. دادگاه زمانی برای مزایده اقدام می‌کند که بین وراث اختلاف به‌وجود آمده باشد. در این خصوص به چند نکته‌ی مهم حتماٌ توجه کنید:
- نباید در مزایده اول و دوم مبلغ پیشنهادی کمتر از مبلغ کارشناسی اعلام شود.
- برای مزایده فروش ملک ورثهای به جز هزینه‌ی آگهی، هزینه‌ی دیگری نباید بپردازید.
- اگر یکی از وارثین قصد خرید ملک را داشته باشد به اجازه‌ی دادگاه نیاز دارد.
- بعد از فروش ملک سهم هر یک از وراث به خودشان یا وکیل‌شان باید داده شود.
- درصورتی که یکی از وراث ساکن خارج از کشور باشد، مزایده با حضور وکیل او برگزار می‌شود.
- درمورد وراث صغیر، قیم او باید در مزایده شرکت کند.
سؤال‌های پرتکرار در خصوص ملک ورثهای
1. یکی از سؤال‌های پرتکرار از مشاوران نیک بوم این است که اگر در طول انتقال سند فروشنده فوت کند، تکلیف معامله چه خواهد بود؟
پاسخ این است که خریدار با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقاضای انتقال سند براساس گواهی انحصار وراثت، می‌تواند سند را به‌نام خودش بزند. درصورتی که وراث موافق نکردند، خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می‌تواند مطرح کند. نکته‌ی مهم این است که اگر رأی دادگاه به نفع خوانده (در اینجا خریدار) باشد، وراث 10 روز زمان دارند تا ملک را به نام او بزنند. درغیر این‌صورت به تقاضای سردفتر، نماینده دادگاه به‌جای وراث دست به عمل می‌زند.
2. حکم خرید ملک ورثه‌ایِ شخصی که به قتل رسیده چیست؟
درمورد قتل عمد حکم این است که از مقتول به قاتل اموالی به ارث نمی‌رسد. اما درخصوص قتل غیرعمد مانعی وجود ندارد.
3. فروش ملک ورثهای بدون اجازه‌ی یکی از وراث امکان‌پذیر است؟
اگر یکی از وراث راضی به فروش ملک نباشد و دیگران قصد فروش داشته باشند، باید به دادگاه مراجعه کنند و مجوز فروش بگیرند.
