از سیر تا پیاز هرآنچه باید درباره پیش خرید آپارتمان بدانید

اگر قصد پیش خرید ملکی را دارید، این مقاله مختص شماست. چرا که پیش خرید آپارتمان، اگرچه می‌تواند گامی بزرگ و سودمند برای خانه‌دار شدن شما باشد، اما در عین حال ممکن است ضرر و زیان هنگفتی را متوجه شما نماید؛ پس باید با راه و چاه انجام چنین معامله‌ای آشنا باشید تا بتوانید با مذاکره اصولی و تنظیم قراردادی دقیق و بی‌عیب و نقص، درها را به روی هرگونه کلاهبرداری ببندید و به زودی صاحب خانه شوید.

این روزها از یک سو با افزایش قیمت ملک و از سوی دیگر با کاهش قدرت خرید خانه، خیلی از افراد به سراغ پیش خرید آپارتمان می‌روند و با توجه به دام‌های موجود در این مسیر، پرونده‌های قضایی و دعواهای حقوقی قراردادهای پیش فروش ملک نیز افزایش چشمگیری داشته. فرد خریدار با خود فکر می‌کند که توانسته زیر قیمت بازار، خانه‌دار شود و خانه دلخواهش را بخرد؛ اما ممکن است بعد از گذشت مدتی، متوجه شود که حسابی متضرر شده و از خانه خبری نیست.

کلاهبرداری‌های احتمالی

در بسیاری مواقع، افرادی اقدام به پیش فروش واحدی در یک آپارتمان نیمه‌ساز کرده و قراردادی میان او و خریدار به امضا می‌رسد. اما این امکان وجود دارد که خانه‌ای در کار نباشد یا یک واحد به چند نفر فروخته شده باشد و یا در بهترین حالت، ملکی که در نهایت تحویل خریدار داده می‌شود، با آنچه به او وعده داده شده بود، متفاوت باشد.

از آنجا که در هنگام معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار بتواند تمام امکانات را سنجیده و تصمیم‌گیری کند، اختلافات زیادی در این مسیر قابل پیش‌بینی است. ازهمین رو باید در هنگام مذاکره، تمام ابهامات برطرف شده و تمام شرایط و توافقات در قرارداد درج شده و به امضای طرفین برسد و همینجاست که تنظیم یک قرارداد اصولی و دقیق در هنگام پیش خرید آپارتمان اهمیت زیادی پیدا می کند. توصیه ما به شما این است که در مسیر تنظیم این قرارداد، از کمک یک فرد متخصص و کارشناس بهره ببرید.

این را درنظر داشته باشید که کلاهبرداری در پیش فروش مسکن، فقط در مقیاس آپارتمان‌های کوچک نیست و گاهی انبوه‌سازان نیز در عمل به تعهداتشان ناتوان مانده، یا سرباز زده و فرار می‌کنند. پس در هنگام انتخاب ملک مناسب برای پیش خرید، از صلاحیت شرکت سازنده اطمینان حاصل کنید و گول تبلیغات کاذب را نخورید.

پیش خرید آپارتمان یا پیش فروش چیست؟

این عبارت در لغت به معنای از قبل از فروختن یا از قبل خرید کردن است که این اصطلاح در بسیاری از معاملات به کار می‌رود.

در زمینه املاک، هنگامی که ملکی قبل از تکمیل و قابل سکونت شدن به فروش برسد، پیش فروش گفته می‌شود و اگر شما ملکی را قبل از تکمیل بخرید، آن را پیش خرید کرده‌اید.

قانون پیش فروش خانه

در سال ۱۳۸۹ بود که قوانین پیش‌فروش آپارتمان، مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد.

طبق این قانون فردی که آپارتمانی را پیش‌فروش می‌کند، باید برای احداث واحد مسکونی در زمین مدنظر متعهد شده و از همان شروع کار، یا در حین ساخت و یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی، مالکیت ملک، به طرف دیگر قرارداد (فردی که پیش‌خرید می‌کند)، منتقل شود.

براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌فروشنده باید بعد از خرید زمین، مجوزهای لازم از جمله پروانه ساخت را دریافت کرده و با تنظیم طرح اولیه، باید شناسنامه فنی ساختمان و واحدهای مربوطه اخذ شود.

پس از آن باید مجوز برای انتشار آگهی دریافت شده و در عین حال تنظیم قرارداد پیش‌فروش حتما باید در دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد.

در قانون پیش فروش املاک ذکر شده که پیش‌فروشنده باید با احداث یا تکمیل واحدهای مسکونی با ویژگی‌های از پیش مشخص شده، آن را به خریدار که مالک آتی آپارتمان است، تحویل دهد و در صورت بروز اختلافات در پیش فروش آپارتمان باید به‌صورت قانونی به آن رسیدگی شود و از همین رو، قوانینی در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تنظیم شده است. براساس این قوانین باید در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش نکات تعیین شده را مدنظر داشت و طبق اصول و عرف موجود قرارداد را تنظیم کرد.

روند پیش خرید آپارتمان چگونه است؟

بنا بر این قانون، با صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد (که در آن مشخصات کامل هر واحد ذکر می‌شود) و پس از آن، اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده مجوز تبلیغات در مطبوعات، جراید و پایگاه‌­های اطلاع‌رسانی را کسب خواهد کرد.

با مراجعه خریدار و توافقات نهایی برای پیش خرید آپارتمان در دفتر مشاور املاک، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. یعنی بعد از انجام مذاکرات نهایی مشاور املاک می‌بایست طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به دفترخانه ارجاع داده و خود قادر به تنظیم این قرارداد نخواهد بود که اصطلاحا به این عمل مشاور املاک، صورت‌جلسه توافقات مقدماتی می‌گویند و اگر مشاور املاک این عمل را انجام ندهد و خود شخصا قرارداد را تنظیم نماید، مجرم شناخته خواهد شد.

در صورتی که مالک و سرمایه‌گذار، بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کند، مجرم خواهد بود و به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهد شد.

آیا پیش خرید آپارتمان قابل اطمینان است؟

در پیش خرید ملک هم مثل هرگونه معامله دیگری، اگر با دقت به جزئیات و به ویژه نحوه تنظیم قرارداد پرداخته نشود، ممکن است دردسرهایی را به همراه داشته باشد.

از آنجا که مورد معامله، ملکی است که تکمیل نشده و پرداخت پول نیز به صورت اقساطی است، باید بیش از هر معامله دیگری در آن دقت کرد. باید این را بدانید که شما به عنوان خریدار، در ابتدای کار تنها امکان بررسی طرح اولیه و تجهیزات ملک را دارید و ملک به صورت تکمیل شده، پیش روی شما نیست. اما اگر تمامی موارد لحاظ شده و معامله با همراهی فردی متخصص و کارشناس صورت گیرد، محاسن زیادی برای خریدار خواهد داشت.

مزایا و معایب پیش خرید ملک

پیش خرید یک آپارتمان مزایا و معایب متعددی دارد که شما با اطلاع از امتیازات مثبت و منفی این کار از یکسو و سنجیدن شرایط شخصی‌تان از سوی دیگر، باید در این باره تصمیم نهایی را بگیرید. در ادامه ما در مورد مزایا و معایب این نوع خرید بیشتر صحبت خواهیم کرد:

مزایای پیش خرید آپارتمان برای خریدار:

بی تردید پیش خرید آپارتمان مزایای زیادی برای خریدار به همراه خواهد داشت؛ از سود مالی گرفته تا امکان پرداخت چند مرحله‌ای پول ملک و امکان اعمال تغییرات مدنظر در داخل واحد مسکونی که در ادامه درباره این مزایا بیشتر توضیح خواهیم داد:

١– سود مالی:

از آنجا که خریدار، یک ملک نیمه ساز را خریداری می‌کند، بی تردید قیمت پیش خرید آپارتمان در یک محله، از قیمت یک آپارتمان آماده تحویل در همان محل، کمی ارزان‌تر خواهد بود (معمولا حدود ده تا سی درصد ارزان‌تر). بدین‌ترتیب خریدار می‌تواند در صورت تکمیل ملک، آپارتمان را گران‌تر فروخته و سود می‌کند و در صورتی که قصد سکونت در آن را داشته باشد نیز باز هم سود خواهد کرد.

۲– پرداخت چند مرحله‌ای وجه:

در خرید یک ملک آماده تحویل، خریدار می‌بایست وجه را به یک باره و یا حداکثر طی دو ماه (طبق توافق با فروشنده) بپردازد. اما در پیش خرید آپارتمان، مبلغ قرارداد به‌صورت مرحله به مرحله و طی فرآیند تکمیل مراحل ساخت پرداخت می‌شود.

۳– امکان اعمال تغییرات مدنظر:

وقتی شما یک ملک نیمه ساخت را پیش خرید می‌کنید، این امکان را خواهید داشت که در طراحی داخلی واحد مسکونی‌تان اعمال‌نظر کرده و تغییرات مدنظر شما، درصورت عملی بودن، محقق خواهد شد.

۴ – قابل رویت بودن مراحل ساخت و ساز:

در یک آپارتمان آماده تحویل، شما تنها قادر به رویت اجزای روکار ساختمان هستید و اطلاعی از نحوه ساخت و مصالح و لوازم مورد استفاده در بطن ساختمان نخواهید داشت. اما در یک ساختمان در حال ساخت، می‌توانید مراحل ساخت و کیفیت مصالح را مشاهده و بررسی کنید.

معایب پیش خرید آپارتمان برای خریدار:

اما در کنار تمامی این مزایا، معایب متعددی هم در مسیر پیش خرید ملک وجود دارد که باید این موارد را نیز مدنظر داشته باشید:

١- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌ها و سازندگان نامعتبر

۲- امکان فروش ملک به چندین نفر

۳- احتمال اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه وام، که این در صورت اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

۴- امکان عدم اخذ مجوز پایان‌کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که دراین صورت پرداخت این هزینه به عهده خریداران خواهد بود.

۵- امکان عدم تحویل به موقع ملک از سوی سازنده

۶- امکان عدم تهیه و استفاده از لوازم و مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

۷- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

۸- احتمال بروز اختلافات میان طرفین و عدم رضایت خریدار از نحوه ساخت ملک.

مواردی که باید در قرارداد پیش خرید آپارتمان ذکر شود

در هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید کاملا دقت کنید. توصیه می‌کنیم که فردی متخصص در این زمینه را به عنوان مشاور یا وکیل همراه خود داشته باشید. در تنظیم قرارداد پیش خرید/ پیش فروش، باید به این موارد دقت کنید تا تک تک آنها در قرارداد درج شوند:

١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد:

دقت کنید که مشخصات کامل طرفین قرارداد شامل نام و نام‌خانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس، سمت فروشنده و…در قرارداد درج شود.

به این نکته توجه کنید که سمت فروشنده در این قرارداد چیست؟ آیا فروشنده، مالک زمین و صاحب سند است یا اینکه فقط سازنده ملک است که طبق توافق با مالک، سهمی در آپارتمان در حال ساخت دارد. شاید حتی فروشنده، فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده. پس اطمینان حاصل کنید که فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر.

مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را شخصا به دقت مطالعه و بررسی کرده و شخصا با مدارک شناسایی فرد فروشنده تطبیق دهید و کار بررسی را به مشاور املاک نسپارید.

۲- مورد معامله:

در بند بعدی قرارداد باید مشخصات آپارتمانی که قصد پیش خرید آن را دارید با جزئیات کامل درج شود؛ اطلاعاتی از جمله مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، متراژ واحد، شماره واحد، طبقه، شماره ثبت ملک اصلی و همچنین اشتراکات برق، آب، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری. حتی بهتر است که محل پارکینگ و انباری نیز در قرارداد ذکر شود.

۳- مساحت ملک:

مساحت واحدی که پیش خرید می‌کنید باید در قرارداد ذکر شود؛ در صورتی که با اتمام پروژه، متراژ واحد تعیین‌شده براساس صورت‌جلسه تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمت آن براساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود.

اصولا طبق رویه قضایی موجود، اگر اختلاف متراژ تا پنج متر باشد، طرفین ملزم به پرداخت قیمتی کمی یا زیادی متراژ به هم دیگر می‌شوند و تنها در صورتی طرفین حق فسخ خواهند داشت که شما بتوانید ثابت کنید که ملک را به شرط داشتن همان مساحت مشخص خریداری نموده‌اید.

۴- مشخصات ملک:

جزئیات و مشخصات ملک، از نقشه و تعداد اتاق خواب‌ها گرفته تا جزئیاتی مثل کمد دیواری، جنس مصالح مورد استفاده و برند آنها (رنگ، درب‌ها، کلید و پریزها، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، کابینت، اجاق گاز، شیرآلات، دستگیره‌ها، سرویس‌بهداشتی و…) تاکید شود. چرا که همین موارد جزئی ممکن است در آینده باعث بروز اختلافاتی جدی شوند.

۵- مشخصات فنی و معماری ساختمان:

از آنجا که در هنگام تنظیم قرارداد، ملک به‌صورت کامل هنوز وجود خارجی ندارد، باید در بندی مجزا از قرارداد موقعیت و مشخصات فنی و معماری ساختمان که شامل زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات و تعداد واحدها، کاربری زمین، نوع نمای ساختمان و نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد است، ذکر گردد.

حتی در هنگام تنظیم قرارداد می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، بندی را در قرارداد درج کرد تا درصورتی که ملک فاقد هر یک از شرایط مذکور باشد، طبق نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

۶- بهای ملک، نحوه پرداخت و تعداد اقساط:

از دیگر مواردی که باید در قرارداد ذکر شود، بهای ملک و نحوه پرداخت اقساط به فروشنده است. پس نحوه پرداخت مبلغ کلی ملک و تسویه حساب و پرداخت اقساط (به صورت نقد یا چک) و زمان پرداخت اقساط و شماره چک‌ها، تاریخ چک‌ها و مبالغ هریک را با جزئیات در قرارداد ذکر کنید.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان، در هنگام عقد قرارداد پیش خرید در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل ملک پرداخت شود. بهترین اقدام برای پرداخت الباقی وجه، پرداخت مرحله‌ای بها براساس مراحل پیشرفت کار است؛ یعنی با فرا رسیدن هر مرحله از کار (مثلا مرحله نازک‌کاری، نما و…) خریدار ملزم به پرداخت قسمتی از پول باشد. البته زمان هر مرحله را نیز در قرارداد تعیین کنید.

در صورت عدم پرداخت به موقع وجه، فروشنده می‌تواند به‌صورت روزشمار خسارت دریافت کرده، یا در ازای تعداد روزهای دیرکرد در پرداخت توسط خریدار، تحویل ملک را به تاخیر بیندازد و یا حتی برای خود حق فسخ قرارداد قائل شود.

معمولا در این شیوه، بخشی از مبلغ کلی وجه (طبق عرف حدود ۲۰ درصد آن)، در پایان پروژه و در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه پرداخت خواهد شد و بهترین کار این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قول‌نامه‌ای با ملک سنددار را برای پرداخت در زمان تنظیم سند باقی بگذارید تا اگر  فروشنده به هرترتیب، حاضر به تنظیم سند رسمی نشد، خریدار متضرر نشود.

در این صورت، اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، باید هزینه‌های اجرای آن توسط خریدار پرداخت شود تا اجرای حکم محقق شود و می‌توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

۷-زمان تحویل واحد پیش‌فروش‌ شده:

یکی دیگر از شروط مهم، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای تحقق و اجرای آن ضمانت اجرای محکمی درنظر گرفت تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند ضرر و زیا‌‌ن‌های خود را جبران کند.

معمولا سازندگان همیشه تلاش می‌کنند تا برای جلب نظر خریدار، زمان تحویل ملک را کوتاه جلوه دهند و در بیشتر موارد، نمی‌توانند به تعهدات خود پایبند باشند و همین موضوع باعث متضرر شدن خریدار خواهد شد؛ چرا که درصورت تاخیر در تحویل ملک، برنامه‌ریزی‌های خریدار برای تحویل گرفتن ملک به‌هم می‌خورد.

بهترین راهکار در این راستا، تعیین خسارت دیرکرد روزانه براساس قیمت اجاره همان ملک است تا درصورت تاخیر در تحویل، خسارت خریدار جبران شود.

۸- تعیین زمان تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی:

در هنگام تنظیم قرارداد، باید زمان دفترخانه‌ای دقیق و مشخصی برای تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت ملک ذکر شود که بعد از اتمام پروژه این امر صورت می‌گیرد.

با اتمام کار ساختمانی، در زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و با تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ اسناد رسمی، برای انتقال سند رسمی به نام خودش درخواست کند. اگر با اعلام دفترخانه، پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند اقدام نکند، دفترخانه برای تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار وارد عمل شده و اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

نکته مهمی که در تنظیم سند رسمی باید به آن توجه کرد این است که آیا فرد متعهد و فروشنده، سند یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این کار در اختیار دارد یا خیر؟ اگر وکالت یا اختیاری نداشته باشد، تعهدات او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و همین موضوع باعث بروز اختلافات فراوانی خواهد شد.

۹- بیمه و تعیین تکلیف خسارات احتمالی:

پیش‌فروشنده وظیفه دارد تا برای بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از معایب تجهیزات یا عیب بنا یا خسارات ناشی ازعدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد، اقدام کند.

درصورتی که خسارات وارده، بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده باید مابه‌­التفاوت خسارت را شخصا بپردازد.

۱۰- تعیین و معرفی داوران:

از آنجا که احتمال بروز اختلافات میان طرفین وجود دارد، پس باید در هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان برای تعیین داورانی برای حل و فصل اختلافات احتمالی اقدام کرد. بنابراین هیئت داورانی متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور سوم که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، تشکیل می‌گردد. اگرهیئت داوران نتوانستند برای حل اختلاف به وجود آمده توافق کنند، داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌­شود.

لازم به ذکر است که در صورت نیاز طرفین می­‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­‌های عمومی و انقلاب است.

البته این امر توافقی است و اجباری به تعیین داور نیست و در صورت عدم تعیین داور و در صورت بروز اختلافات، می‌توان مرجع حل اختلاف را مرجع قضایی قرار داد .

١١- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی:

منظور از شماره قبوض، چک‌های پرداختی است که عموما باید در قرارداد ثبت شود. در عین حال چک‌های جدید صیاد، باید در سامانه صیاد نیز ثبت گردند.

۱۲– تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی:

منظور از این مورد، تعهدات پیش‌فروشنده به شهرداری است که به نحوه ساخت ملک طبق پروانه و جواز ساخت بر می‌گردد. مرجع اول در این امر، خود شهرداری است و اداره ثبت در پایان پروژه، موارد را بررسی می‌کند.

نکات مهم قبل و هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان

در بخش قبلی به تمام نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان گنجانده شود، پرداخته شد. اما نکات مهم دیگری هم هستند که باید قبل از امضای قرارداد و همچنین در زمان تنظیم آن مدنظر داشته باشید تا احتمال بروز اختلاف و مشکلات را به حداقل برسانید:

مشخصات کلی ملک

وقتی آپارتمانی را به قصد پیش خرید پسندیدید، قبل از قطعی کردن معامله و امضای قرارداد، از تعداد کل واحدهای مسکونی ساختمان مطلع شوید و ببینید که چند واحد پیش فروش شده‌اند؛ اگر بیش از نیمی از واحدها پیش فروش شده باشند، این می‌تواند برایتان به منزله یک زنگ خطر باشد.

چرا که سازنده‌‌هایی که بیشتر واحدهای ملک را پیش فروش کرده باشند، انگیزه و رغبت چندانی برای اجرای تعهداتشان نخواهند داشت. البته این یک قانون کلی نیست و تنها به عنوان یک هشدار می‌تواند در برخی مواقع به کار بیاید.

دفتر مشاور املاک نه، به دفترخانه بروید

اگرچه توافقات نهایی با سازنده معمولا در دفتر مشاور املاک صورت می‌گیرد، اما درصورتی که قراراد شما با فروشنده، در حد قول‌نامه یا یک قرارداد غیررسمی امضا شده در دفتر مشاور املاک باشد، اعتبار نخواهد داشت. در نتیجه طرفین باید برای رسمی کردن این معامله، قراردادی رسمی را در دفاتر رسمی به امضا رسانده و بعد از اتمام پروژه، سند رسمی آن به نام خریدار منتقل شود.

اختلاف در مساحت ملک

تصور کنید که مساحت واحد خریداری شده در قرارداد، نود مترمربع درج شده باشد؛ اگر بعد از اتمام پروژه، مساحت واحد شما کمتر یا بیشتر از مساحت تعیین شده براساس صورت‌جلسه تفکیکی باشد، چه باید کرد؟

اصولا طبق رویه قضایی موجود، اگر اختلاف متراژ تا پنج متر باشد، طرفین ملزم به پرداخت قیمتی کمی یا زیادی متراژ به هم دیگر می‌شوند و تنها در صورتی طرفین حق فسخ خواهند داشت که شما بتوانید ثابت کنید که ملک را به شرط داشتن همان مساحت مشخص خریداری نموده‌اید.

اگر مساحت واحد کمتر از 95% مقدار توافق شده باشد، خریدار دو راه پیش رو خواهد داشت که یا قیمت آن را به نرخ روز بنا و نظر کارشناس کسر کرده و یا اینکه معامله را فسخ کند. اگر معامله به دلیل تخلف فروشنده، از سوی خریدار فسخ شود، فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس مورد توافق دو طرف، خسارت وارده به خریدار را جبران کند.

به طور کلی در صورتی که در قرارداد مبنایی برای اختلاف قیمت تعیین نشده باشد، کارشناس برای بررسی تعیین می‌شود؛ اما اگر در قرارداد به این مورد اشاره شده باشد، این موضوع در پایان پروژه قابل رسیدگی نخواهد بود.

بررسی وضعیت ملک

قبل از تنظیم قرارداد، از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چرا که اگر مشخص شود که ملک در رهن است، اولا باید تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا ذکر‌کنید و ثانیا از قیمت مورد معامله، مبلغی معادل بدهی بانکی طرف را حفظ کرده یا نزد خود نگه خواهید داشت.

در عین حال باید قبل از امضای قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک، از اصالت سند مالکیت ملک استعلام گرفته و از اطلاعات ملک و آخرین مالک، وضعیت توقیفی و ممنوع‌المعامله نبودن مالک مطمئن شوید.

مدارک مورد نیاز تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان :

بعد از بررسی موارد مذکور و کسب اطمینان درمورد صلاحیت سازنده، برای تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان، باید طرفین مدارک زیر را به همراه داشته باشند:

• مدارک شناسایی طرفین
• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا هر قرارداد رسمی که نشان دهنده این باشد که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
• تائیدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

 سخن آخر

در شرایط اقتصادی فعلی، پیش خرید آپارتمان راهی جذاب برای خانه‌دار شدن افراد به نظر می‌رسد؛ اما برای امضای چنین قراردادی، باید حسابی دقت کرد و ضمن انتخاب ملکی مناسب و فروشنده‌ای به نام و با صلاحیت، قراردادی مطمئن را نوشت تا به خاطر بی‌دقتی و عدم آشنایی با قوانین، درگیر مشکلات و ضرر و زیان‌های هنگفت مالی نشوید.

در نتیجه قبل از امضای قرارداد، حتما مدارک موردنظر، از مدارک شناسایی سازنده و یا پیش‌فروشنده را بررسی کنید. مطمئن شوید که پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید مجوز را اخذ کرده باشد؛ تمام جزئیات ملک و جزئیات پرداخت را در قرارداد ذکر کرده و قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید.

ما در این مقاله سعی کردیم تا تمام نکات ضروری و مهم در هنگام پیش خرید آپارتمان را به شما یادآوری کنیم. درصورتی که نظر یا سوالی در این رابطه دارید یا تجربه‌ای در این زمینه داشته اید، در بخش نظرات با ما در ارتباط باشید.