انواع ملک برای سرمایه گذاری

اصطلاح ملک تجاری به آن‌دسته از املاک اختصاص دارد که به‌طور مشخص برای فعالیت‌های تجاری و کسب‌ درآمد از اجاره و سود سرمایه ساخته شده‌اند. قبل از استراتژی و مقایسه‌ی نرخ سرمایه‌گذاری در بخش املاک بهتر است انواع ملک تجاری و مسکونی بشناسید و با کاربرد هر یک از آنها آشنا شوید. تفاوت‌های کلی و جزئی انواع ملک در نوع استراتژی سرمایه‌گذاری نقش مهمی ایفا می‌کند. سرمایه‌گذاران با تشخیص درست در مورد نوع ملک مناسب برای سرمایه‌گذاری به بازدهی بهتری می‌رسند و از اشتباهات مهلک سرمایه‌گذاری جلوگیری می‌کنند. در این مقاله با انواع ملک برای سرمایه گذاری آشنا خواهید شد.

انواع ملک مناسب سرمایه‌گذاری

• مجتمع مسکونی
• اداری
• صنعتی
• خرده فروشی ها
• هتل‌ها و مهمانپذیری ها
• زمین
• کاربری ترکیبی
• کاربری ویژه

طبقه بندی انواع املاک و مستغلات

این گروه از دارایی‌ها و مستغلات، براساس اهداف سرمایه‌گذار و قیمت، موقعیت مکانی و دیگر عوامل به گروه‌‌های کوچکتر تقسیم‌بندی می‌شوند. هر گروه از املاک تجاری، دارای سود و زیان‌های منحصربه‌فرد است که به سرمایه‌گذار این پیام را می‌رساند که آیا آن ساختمان ارزش سرمایه‌گذاری دارد یا خیر. هر گروه از املاک، شامل مالکیت‌های متفاوت است.

هشت گروه املاک تجاری و مستغلات

1. مجتمع مسکونی

اصطلاح “مجتمع مسکونی” به کلیه‌ی ملک‌های مسکونی مثل آپارتمان‌ها و شهرک‌ها   به استثنای ساختمان‌های تک خانوار گفته می‌شود. این نوع از ساختمان‌ها در اولویت بسیاری از سرمایه‌گذاران قرار دارند و بسته به موقعیت مکانی و شرایط و دیگر عوامل به سه گروه A,B,C تقسیم می‌شوند.

محل زندگی اهمیت زیادی دارد. با این وجود شرایط بازار در تعیین محل زندگی و میزان بودجه‌ی درنظر گرفته شده، تاثیرگذار است. سرمایه‌گذاران برای جبران تورم، افزایش اجاره‌ی سالیانه را روشی استراتژیک برای متعادل کردن درآمد خالص درنظر می‌گیرند. در ادامه رایج ترین مجتمع‌های تجاری عبارتند از:

• مجتمع‌های دو طبقه، سه طبقه و چهار طبقه: که به ترتیب به دو، سه و چهار واحد تقسیم می‌شوند. این گروه از ساختمان‌ها تقریباٌ در هر بازار املاکی حضور دارند. سازندگان ـ سرمایه‌گذاران فردی این نوع ساختمان‌ها، معمولاٌ در یکی واحدهای ساختمان زندگی می کنند و دیگر واحدها را اجاره می‌دهند.
• آپارتمان‌های دارای تعداد طبقات متوسط: ساختمان‌هایی که دارای حداقل پنج طبقه یا بیشتر هستند و حداقل یک آسانسور دارند. این ساختمان‌ها عموماٌ در مناطق شهری مشاهده می‌شوند.
• برج ها: ساختمان‌هایی با حداقل ده طبقه یا بیشتر که حداقل یک آسانسور داشته باشد. این گروه از ساختمان‌ها معمولاٌ در نواحی پرجمعیت شهر قرار دارند و اغلب بیش از صد واحد دارند. در این نوع از ملک‌های مسکونی مدیر ساختمان بر وضعیت اجاره و نگهداری و تعمیرات ساختمان نظارت می‌کند.
• ساختمان‌های بدون آسانسور: یک ساختمان دارای چهار الی شش طبقه و بدون آسانسور.
• خوابگاه‌های دانشجویی: ساختمانی که به‌طور ویژه برای دانشجویان و نزدیک به مناطق دانشگاهی ساخته می‌شود و به سایر مناطق شهری دسترسی دارد. بعضی از این نوع ساختمان‌ها فضاهای اشتراکی زیادی دارند.
• خانه سالمندان: ساختمان‌هایی که برای سالمندان ساخته شده و معمولاٌ در محله‌هایی با بیشترین تعداد افراد مسن قرار دارد.

2. اداری

ساختمان‌های اداری گروهی دیگر از املاک و مستغلات تجاری هستند که از ساختمان‌های یک طبقه در حومه شهر تا ساختمان‌های اداری چند طبقه درون شهری را شامل می‌شوند. میزان سودآوری این نوع از ساختمان‌ها بسیار زیاد است؛ اما ایجاد فضاهای جدید برای مستأجران هزینه‌ی زیادی را بر دوش سرمایه‌گذار می‌گذارد.

به دلیل اینکه بیشتر ساختمان‌های اداری برای اجاره‌ نشینان درنظر گرفته می شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند روی چندین جریان نقدی مختلف حساب کنند. این ساختار، سطحی از تنوع درآمد را فراهم می‌کند و به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد تا جریان نقدی خود را حتی در صورت فسخ اجاره توسط مستأجر حفظ کنند. در مقایسه با سایر گروه های املاک تجاری، اجاره نامه‌‌های واحد‌های اداری بلند مدت‌تر هستند. درنتیجه سرمایه‌گذاران اداری ریسک زیادی را تقبل نمی‌کنند.

به طور کلی ساختمان‌های اداری براساس سن بنا، شرایط و موقعیت مکانی و… به سه دسته تقسیم می شوند:

کلاس A: این گروه با کیفیت‌ترین ساختمان‌های اداری موجود، با اجاره‌ی بالاتر از سطح متوسط ​​نسبت به ساختمان‌های اطراف هستند. بیشتر آن‌ها بازسازی می شوند، دسترسی راحت به سایر نقاط شهر دارند و از نظر امکانات رفاهی موقعیت خوبی برای مستأجران فراهم می‌کنند. ساختمان‌های کلاس A معمولاٌ در مناطق مرکزی تجاری شهر قرار دارند.

کلاس B : این نوع از ساختمان‌ها رقابت تنگاتنگی در بازار املاک دارند که عموماٌ در محدوده‌ی نرخ های استاندارد بازار قیمت‌گذاری می شوند. با وجود اینکه ساختمان‌های کلاس B در مناطق پرترافیک قرار نمی گیرند ولی از لحاظ کیفیت تقریباٌ مشابه ساختمان‌های کلاس A هستند.

کلاس C : ساختمان هایی با کیفیت پایین‌تر از سطح مطلوب هستند که معمولاٌ در محدوده‌ای کمتر از نرخ میانگین بازار قرار می‌گیرند. این ساختمان‌ها فضای قابل استفاده ولی بدون مزایا و امکانات تفریحی را برای مستاجران فراهم می‌کنند .  

3. صنعتی

ساختمان‌های صنعتی به دلیل بازدهی طولانی مدت سرمایه، امکان اجاره و همچنین هزینه‌های پایین ساخت و نگهداری، سرمایه‌گذاری مطلوبی به حساب می‌آیند

برخلاف سایر ساختمان‌های تجاری، ساختمان‌های صنعتی به منظور سهولت در رفت ‌و ‌آمد و نقل و انتقالات کالا، اغلب در حومه‌ی بزرگراه‌‌های بین شهری قرار می‌گیرند. با ادامه‌ی روند رو به رشد تجارت الکترونیک و سفارش‌های آنلاین، بازسازی زیرساخت‌های‌ ساختمان‌های صنعتی تقاضای خرید و اجاره‌ی ‌انبارهای صنعتی را افزایش پیدا کرده است.

انواع مختلفی از ساختمان‌های صنعتی وجود دارد که از نظر اندازه، چیدمان، قالب و موارد دیگر متفاوت هستند.

• صنایع بزرگ: ساختمان‌هایی که برای تامین ماشین‌آلات و فرآیند منحصربه‌فرد سازنده دستخوش تغییرات قابل توجهی شده‌اند که به راحتی توسط مستاجر دیگر قابل تصرف نیست.
• مونتاژهای کوچک: ساختمان‌های بدون طبقات مخصوص مستاجرکه برای تولید و/یا انبار کردن استفاده می شوند.
• انبار فله: انبارهای بزرگی که برای توزیع محصولات استفاده می شود. اغلب، تولیدکنندگان انبارهای فله را بر اساس منطقه، با مکان های استراتژیک مبتنی بر زنجیره تامین تقسیم می کنند.
• شرکت های تولیدی: ساختمان هایی که دارای فضای ذخیره سازی صنعتی و/یا فضای تولید و همچنین فضای اداری برای پرسنل شرکت هستند.

4. خرده فروشی ها

در ساختمان‌های تجاری، عنوان “خرده فروشی” به هر ساختمانی که محصولات یا خدمات به مشتری ارائه می‌دهند اطلاق می‌شود؛ از جمله فروشگاه ها، رستوران ها و… رونق تجارت الکترونیک سبب کاهش ترافیک خرید حضوری در خرده فروشی ها شده است، اما این نوع از املاک تجاری همچنان نقش مهمی در کسب و کارهای خرده فروشی ایفا می‌کند.

در مقایسه با سایر گروه های املاک و مستغلات، ساختمان های خرده فروشی مدت‌زمان طولانی‌تری اجاره داده می‌شوند که این به معنای یک منبع پایدار جریان نقدی بدون نگرانی از آینده برای سرمایه‌گذاران است. املاک خرده فروشی به دسته های مختلف طبقه بندی می شوند که بسته به مکان، اندازه و سایر عوامل به طور قابل توجهی متفاوت‌اند:

• مراکز خرید و پاساژها: مجموعه‌ای از فروشگاه‌ها که اغلب در یک یا چند ساختمان یکپارچه با هم گروه‌بندی می‌شوند تا یک تجربه خرید متمرکز را ارائه دهند. برخی ممکن است مستاجران یا کسب‌وکارهای قابل توجه‌تری داشته باشند که مشتریان را به سمت فروشگاه‌های دیگر هدایت می‌کنند.
• مراکز خرده فروشی: مراکزی که بیش از یک فروشگاه معتبر و شناخته دارند و چندین مشاغل کوچکتر هم در آنجا فعالیت می‌کنند. معمولا فضایی در حدود 150000 تا 300000 فوت مربع را دربرمی گیرند.
• بازارهای محلی: مجتمع بزرگ‌تری که انواع گزینه‌های خرده‌فروشی و رستوران را با چندین مستأجر، مانند خرده‌فروشی‌های بزرگ ارائه می‌کند. وسعت مراکز خرید معمولاً 400000 تا 2000000 فوت مربع است که شامل فروشگاه‌های بزرگتر، رستوران‌ها و مراکز تفریحی می‌شود.

 

5. هتل ها و مهمانپذیری ها

هتل ها و مهمانپذیری ها، به منظور اهداف تفریحی و اهداف تجاری اقامت گاه های کوتاه مدت و بلند مدت به مسافران ارائه می دهند.

مانند بسیاری از مشاغل دیگر، بازدهی هتل ها براساس نوسانات اقتصادی به ویژه سفر و گردشگری، در نوسان است. همچنین افزایش اخیر Airbnb چالش هایی را در حوزه ی رفاه طولانی مدت صنعت هتلداری و مهمانپذیری ایجاد می کند. نمونه هایی از رایج‌ترین هتل ها:

• مسافرخانه ها: اقامت گاه هایی که در آن ساکنان بدون دریافت سرویس اتاق، استفاده از رستوران یا خدمات دربان پذیرش می شوند.
• هتل ها: اقامت گاه هایی که به مسافر خدمات اتاق و رستوران ارائه می کنند.
• اقامت گاه های طولانی مدت: هتل هایی که برای پذیرایی طولانی مدت از مهمانان طراحی شده اند و دارای خدماتی از جمله آشپزخانه و اتاق های بزرگتر می باشند.
• پانسیون ها: اقامت گاه هایی که شامل کلیه امکانات رفاهی از جمله پارک تفریحی یا ساحل هستند.

6. زمین ها

زمین یکی از پرخطرترین انواع املاک تجاری برای سرمایه گذاری است، اما می‌تواند بالاترین بازده را نیز داشته باشد. طبق تعریف، زمین های توسعه نیافته مسئولیت درآمدزایی را به طور کامل بر عهده سرمایه گذار می‌گذارد. چندین نوع ملک وجود دارد که در این دسته قرار می گیرد و هرکدام چالش ها و فرصت های منحصر به فردی را برای رشد پروژه های سرمایه گذاری فراهم می کنند:

• زمین های کشاورزی: این گروه که زمین سبز نیز نام دارد شامل مزارع کشاورزی، مزارع دامداری و سایر زمین های بدون ساختمان است.
• زمین های پسماند (infill Lands): زمین های شهری که در حال حاضر خالی هستند، اما زمانی توسعه یافته بودند.
• ملک های بایر (Brownfield Land): زمین هایی که قبلاً دارای ساختمان‌های تجاری دارای مقررات زیست محیطی بودند.

7. کاربری ترکیبی

همه ساختمان‌ها به طور کامل و دقیق با انواع املاک تجاری که در بالا ذکر شد مطابقت ندارند. برخی از املاک در چندین گروه دارایی املاک و مستغلات قرار می‌گیرند که سبب می شود ویژگی های کاربری ترکیبی را داشته باشند. بسیاری از ساختمان های مرتفع مرکز شهر، دارای کاربری ترکیبی هستند. به این صورت که خرده فروشی‌ها در طبقات اول و آپارتمان ها در طبقات بالاتر قرار می گیرند. املاک با کاربری ترکیبی شامل طبقات دارایی املاک و مستغلات مختلف مانند خرده فروشی، صنعتی، اداری و مسکونی هستند که برای سرمایه‌گذاری در املاک گزینه‌های مناسبی به حساب می‌آیند.

8. کاربری ویژه:

همه ساختمان‌ها مستقیماً با انواع املاک تجاری که در بالا ذکر شد همسو نیستند. برخی از آن‌ها با هدفی ویژه درنظر گرفته می شوند. ارزش‌گذاری این ساختمان ها معمولاً دشوارتر است، زیرا اغلب املاک و دارایی های قابل مقایسه با آنها در منطقه وجود ندارد:

• شهر بازی ها
• کلیساها
• مدارس
• تئاترها

به طور کلی، هر ساختمانی که برای فعالیتی خاص یا گروهی از افراد ساخته می شود، زیر چتر هدف خاصی قرار می گیرد.

سخن آخر

بهترین نوع املاک تجاری برای سرمایه‌گذاری کاملاً به موفقیت های قبلی و استراتژی سرمایه گذاری شرکت شما بستگی دارد. اما صرف نظر از نحوه تخصیص بودجه‌تان، درک وضعیت جریان‌های مالی و سودآوری‌تان نباید چالش بزرگی برای شما به‌وجود آورد.

 

منبع:dealpath