با شروع سومین فصل سال، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و بازار مسکن در پائیز در روزهای اخیر، به لحاظ حجم معاملات نسبت به شهریورماه با افت مواجه شده و برخی متقاضیان در انتظار کاهش قیمت‌ها به سر می‌برند.
این درحالی است که معمولا در فصل پاییز با پایان پیک جابه‌جایی، احتمال کاهش نسبی نرخ‌های پیشنهادی وجود دارد؛ اما فعالان بازار مسکن امید چندانی به ریزش قیمت‌های قطعی ندارند؛ از طرف دیگر انتظار برای شروع پروژه‌های دولتی، رکود ساخت و ساز توسط بخش خصوصی را تشدید کرده است.
تحلیل بازار مسکن در پائیز
حالا و در اواخر مهرماه، مشاوران املاک از افت معاملات مسکن نسبت به تابستان خبر می‌دهند. در عین حال، حجم آپارتمان‌های مرغوب و کلیدنخورده نسبت به ماه‌های گذشته کاهش یافته است.
بررسی‌های میدانی حکایت از آن دارد که در حال حاضر عمده فایل‌های موجود در بازار املاک را واحدهای بالای ۱۰ سال تشکیل می‌دهند. در خصوص قیمت‌ها نیز هنوز تغییر آنچنانی دیده نمی‌شود، اما انتظار کاهش نسبی نرخ‌های پیشنهادی در فضای کلی بازار وجود دارد.
افزایش معاملات واحدهای کوچک متراژ و ارزان
یکی از اتفاقاتی که در ماه‌های اخیر رخ داده، کاهش حجم معاملات سرمایه‌ای است؛ به طوری که سهم مناطق گران‌قیمت مثل مناطق ۱ و ۳ از معاملات مسکن کاهش یافته و مناطق جنوبی تهران با افزایش حجم خرید و فروش مواجه شده‌اند.
به طور مثال منطقه ۱۰ که در سال‌های گذشته، در رتبه هفتم تا هشتم از نظر تعداد معاملات مسکن در تهران قرار داشت، به جایگاه دوم ارتقا یافته که نشان می‌دهد طرف تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ و ارزان قیمت سوق یافته است.
به طور کلی در شهر تهران، حجم معاملات پس از رشد ۴۲ درصدی ماهیانه در شهریورماه، در مهرماه با کاهش مواجه شده است. در شهریورماه ۷۷۸۹ واحد مسکونی در تهران معامله شد که البته در مقایسه با شهریور پارسال ۸ درصد کاهش یافت و پیش‌بینی بازار مسکن در پائیز حاکی از آن است که احتمالا تعداد معاملات مسکن در مهرماه، به پنج تا شش هزار فقره برسد.
سازندگان دست نگه داشتند
تشدید رکود ناشی از توقف فعالیت‌های ساختمانی هم در ماه‌های اخیر محسوس بوده است. فعالان بازار املاک معتقدند که در پی وعده‌های مسئولان مبنی بر کاهش قیمت و ساخت مسکن در مقیاس انبوه، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی دست نگه داشته‌اند؛ زیرا این دیدگاه در طرف عرضه ایجاد شده که با کاهش آتی قیمت‌ها، واحد آنها که با مصالح گران‌قیمت تولید می‌شود به فروش نخواهد رفت.
در عین حال که معاملات مسکن در رکود قرار دارد، بررسی کف بازار نشان می‌دهد که قیمت‌ها کاهش نداشته و مالکان از کاهش نرخ‌های پیشنهادی و حتی ارائه تخفیف خودداری می‌کنند.
انتظارات تورمی، کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به ۱۰ سال قبل و فقر واحدهای نوساز منجر به افزایش نسبی فشار تقاضا در مقایسه با واحدهای موجود شده است؛ به طوری که با وجود رکود معاملات، حجم خرید و فروش ۳۳ درصد بیش از حجم ساخت و ساز است.
تفاوت قیمت های پیشنهادی با آنچه معامله می‌شود
از طرف دیگر قیمت‌های پیشنهادی با آنچه که معامله می‌شود تا ۳۰ درصد تفاوت دارند.
مالکان بعضا نرخ‌های نجومی برای واحدهای خود تعیین می‌کنند که مدت‌ها بدون مشتری است و این مسئله در آپارتمان‌های نوساز نمود بیشتری دارد. ایجاد فاصله بین قیمت‌های قطعی با قیمت‌های پیشنهادی در واحدهای نوساز باعث شده تا طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی سوق پیدا کند؛ به طوری که طی یک سال گذشته سهم واحدهای بالای پنج سال از ۶۲ درصد به ۶۷ درصد کل معاملات رسیده است.
این در حالی است که شش سال قبل، خانه‌های بالای پنج سال تنها ۴۴ درصد خرید و فروش‌ها را در بر می‌گرفت.
علت رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه چه بود؟
سید محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن و عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان، در بررسی رونق بازار مسکن در ششمین ماه از سال گفت: «رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه از چند عامل نشأت گرفته بود. اولین علت به پیک جابه‌جایی در شهریورماه مربوط می‌شود که همه ساله وجود دارد. در ماه‌های آینده ، چنین حجمی از جابه‌جایی را نخواهیم داشت و معاملات در این بخش کاهش می‌یابد.»
آقای مرتضوی ادامه داد:«مسئله دیگر به تورم عمومی مربوط می‌شود. به هر حال مردم در جامعه به عینه شاهد رشد همه کالاها از مواد غذایی گرفته تا پوشاک، لوازم خانگی و غیره هستند. این تورم نگران کننده است و ترس از افزایش قیمت‌ها، باعث شده تا کسانی که تصمیم به خرید خانه داشتند این تصمیم را عملی کنند.»
عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان تاکید کرد: «متقاضیان مسکن نمی‌توانند به راحتی باور کنند که دولت قادر باشد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. البته گفته شده که قرار است واحدها از طریق بسترهای قانونی و حمایتی مثل صندوق ملی مسکن ساخته شود که امیدواریم شکل اجرایی به خود بگیرد.»
حل مشکلات مسکن در کوتاه‌مدت میسر نیست
همچنین بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در تشریح طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: «در احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال باید این موضوع را مدنظر قرار دهیم که حل مشکلات بخش مسکن در کوتاه‌مدت میسر نیست و دست کم ۱۰ سال زمان می‌برد. حتی اگر بتوانیم سالیانه یک میلیون واحد بسازیم که البته تقریبا محال است، باز هم زودتر از ۱۰ سال به نتایج مورد نظر در بازار مسکن دست پیدا نمی‌کنیم؛ زیرا در بخش عرضه کسری بسیار بالایی داریم.»
او ادامه داد: «فقط در دو یا سه ماه قبل از انتخابات ریاست جمهوری، بازار مسکن در حالت ثبات قرار داشت؛ آن هم به این دلیل که بازار املاک همیشه دنبال یک ثبات سیاسی است.»
فراری دادن سازندگان مسکن
به گفته ستاریان، وقتی با شروع یک پروژه وعده داده می‌شود که قیمت خانه پایین می‌آید یا بالا می‌رود، بازار دچار تنش می‌شود و هردو به یک اندازه مخرب است. مسکن‌سازهای کشور ما خرده‌ساز هستند؛ کسانی که در حد ۵، ۱۰ یا نهایتا ۱۰۰ واحد می‌سازند. این افراد مثل کمپانی‌هایی که چند ده هزار واحد احداث می‌کنند، تحلیل روشنی از تمام جوانب بازار مسکن ندارند.
بنابراین وقتی مسئولی اعلام می‌کند که قرار است قیمت مسکن پایین بیاید (وعده‌ای که در طول ۵۰ سال گذشته هیچ وقت محقق نشده) نتیجه این می‌شود که این خرده‌سازها مثل گنجشک از بازار مسکن پر می‌زنند و می‌روند.
منبع: ایسنا
