تبدیل رهن به اجاره و شیوه محاسبه آن

این روزها بازار رهن و اجاره خانه حسابی داغ است؛ اگر شما هم جزو آن دسته افرادی هستید که قصد جابجایی و اجاره خانه جدیدی را دارید، قطعا بارها در تبدیل رهن به اجاره و محاسبه و مقایسه اینکه آیا قیمت رهن و اجاره این خانه، بهتر است یا آن خانه و اینکه آیا قیمت رهن و اجاره فلان خانه با بودجه شما جور در می‌آید یا نه، گیج شده‌اید.

از سوی دیگر خیلی از صاحبخانه‌ها در زمان اجاره دادن واحد مسکونی‌شان، با مستاجر راه می‌‌آیند و امکان بالا و پائین کردن رهن و اجاره، یا مثلا کم کردن از مبلغ رهن و افزودن به مبلغ اجاره یا برعکس آن را برای مستاجران فراهم می‌کنند.

حالا شما چه در قامت موجر و چه در قامت مستاجر، باید با فرمول تبدیل رهن به اجاره آشنا باشید تا بتوانید به‌سادگی و خیلی سریع این کار را انجام دهید. اصلا نگران نباشید؛ نحوه محاسبه خیلی ساده‌تر از چیزی است که تصور می‌کنید. ما این کار را به شما آموزش می‌دهیم؛ پس با نیک بوم همراه باشید.

چه مواقعی به تبدیل رهن و اجاره نیاز پیدا می‌کنیم؟

گاهی اوقات میزان بودجه‌ای که یک فرد یا یک خانواده برای رهن و اجاره کردن خانه در نظر گرفته‌اند، با مبلغ تعیین شده از سوی موجر، جور در نمی‌آید؛ ممکن است پول پیششان کمتر از مبلغ مدنظر صاحبخانه باشد یا اینکه ترجیح بدهند تا با پرداخت رهن بیشتر، ماهانه اجاره کمتری بپردازند.

در بسیاری از این مواقع، با رضایت موجر، این مبلغ قابل تبدیل است و مثلا با اضافه کردن مبلغ رهن و در نتیجه کم کردن مبلغ اجاره یا بالعکس، معامله نهایی می‌شود.

گاهی موجری، ملکش را به‌صورت رهن کامل فایل کرده ولی مستاجری که ملک را پسندیده به دنبال خانه‌ای برای رهن و اجاره است که خواسته او، مورد موافقت صاحبخانه قرار می‌گیرد و اینجاست که اهمیت فرمول تبدیل رهن به اجاره مشخص می‌شود.

قانون و عرف تبدیل رهن به اجاره

این نکته را در نظر داشته باشید که برای تبدیل رهن به اجاره، قانون خاصی وجود ندارد و در نتیجه نمی‌توان فرمولی قانونی را ارائه کرد؛ از همین رو و در راستای تبدیل رهن و اجاره، طبق عرف عمل می‌شود و هر یک میلیون تومان پول پیش (رهن) را سی هزار تومان اجاره در نظر می‌گیرند و در نتیجه هر ده میلیون تومان را به 300 هزار تومان تبدیل می‌کنند.

با دانستن این مبنای رایج ، گره پیچیده فکر شما به راحتی باز می‌شود. البته اگر برایتان این سوال وجود دارد که محاسبه مبلغ رهن کامل هر ملک به چه ترتیب است، ما درمقاله‌ای مجزا دراین باره توضیح داده‌ایم که به سوال شما پاسخ خواهد داد.

البته لازم به ذکر است که این مبنا ممکن است نسبت به هر منطقه و هر شهر کمی تغییر کند و گاهی نیز ممکن است موجر براساس سود بانکی، مبنا را تغییر دهد و مثلا یک میلیون تومان رهن را معادل 20 هزار تومان اجاره درنظر بگیرد.

لازم به ذکر است که صفحه‌ای برای محاسبه خودکار رهن به اجاره و بالعکس در وب‌سایت نیک بوم طراحی شده که شما می‌توانید با استفاده از این صفحه، به‌صورت اتوماتیک تغییرات مدنظرتان را اعمال و محاسبه کنید.

یک مثال ملموس

تصور کنید فردی خانه‌اش را برای اجاره دادن فایل کرده و قصد دریافت پول پیش (رهن) ندارد و فقط می‌خواهد ماهانه مبلغی بابت اجاره دریافت کند. اگر قیمت رهن کامل خانه 750 میلیون تومان تعیین شده باشد، در شرایط مدنظر مالک، (اجاره دادن خانه بدون دریافت پول پیش و فقط در ازای دریافت اجاره ماهانه)، محاسبه اجاره با ضرب کردن مبلغ رهن کامل در عدد 30 هزار (یعنی هر یک میلیون تومان رهن را سی هزار تومان اجاره در نظر می‌گیریم) به دست خواهد آمد:

 22.500.000 تومان = 30.000* 750

یعنی مبلغ اجاره ماهانه این واحد مسکونی بدون پرداخت پول پیش، 22 میلیون و پانصد هزار تومان خواهد بود.

حالا تصور کنید که طبق توافق مالک و مستاجر، قرار بر این است که به جای رهن کامل 750 میلیون تومانی، مستاجر 250 میلیون تومان پول‌پیش پرداخت کرده و بقیه مبلغ را به‌صورت اجاره ماهانه بپردازد. حالا باید مقدار مابه‌التفاوت پرداختی با رهن کامل را به اجاره تبدیل کرد. چگونه؟

کافی است تفاوت 250 میلیون تومان (پرداختی به‌عنوان رهن) با 750 میلیون تومان (یعنی 500 میلیون تومان) را با همان فرمول (هر یک میلیون تومان رهن را سی هزار تومان اجاره؛ یا هر ده میلیون تومان، سیصد هزار تومان بابت اجاره) را تبدیل کنیم:

15.000.000 تومان = 30.000* 500

پس یعنی مستاجر علاوه بر پرداخت رهن 250 میلیون تومانی، باید ماهانه مبلغ 15 میلیون تومان بابت اجاره بپردازد.

جمع بندی

در این راستا چند نکته اساسی را به شما یادآوری می‌کنیم که در هنگام تبدیل رهن به اجاره باید آنها را مدنظر داشته باشید:

اگرچه عرف کلی بازار، 30 هزار تومان اجاره در ازای یک میلیون تومان رهن است اما این عرف، ممکن است در شهرها و مناطق مختلف متفاوت باشد؛ از جمله عوامل مختلفی که در این تغییرات احتمالی دخیل هستند، می‌توان به امکانات ملک، موقعیت ملک و محله، منطقه و شهری که ملک در آن واقع شده اشاره کرد. این فاکتورها ممکن است در تعیین قیمت رهن واحد و حتی نرخ تبدیل رهن به اجاره موثر باشند. مثلا در محله‌های مرفه،در ازای هر یک میلیون تومان، شاید سی و پنج هزار تومان اجاره تعیین شود.

باید این را در نظر داشت که نرخ رهن و اجاره و تبدیل آن، به میزان نرخ سود بانکی نیز بستگی خواهد داشت؛ از آنجا که مالک معمولا پول رهن را در سپرده بانکی قرار می‌دهد با افزایش نرخ سود بانکی، سود بیشتری به دست خواهد آورد و در چنین شرایطی می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر تعیین کند.

باید این را هم بدانید که بعضی مواقع، حتی با چانه‌زنی‌های فراوان هم ممکن است مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. پس در هر موقعیتی، حتما شرایط ملک و شرایط مالی خودتان را کاملا بسنجید.

در نهایت و بعد از توافق نهایی با صاحبخانه، باید برای امضای قرارداد رسمی اقدام کنید و در این میان باید مبلغی هم به عنوان کمیسیون رهن کامل یا کمیسیون رهن و اجاره به مشاور املاک پرداخت شود که البته محاسبه این حق کمیسیون هم کار سختی نیست و به‌راحتی می‌توانید مبلغ قانونی آن را محاسبه کنید.

با ورود به صفحه‌ محاسبه خودکار رهن به اجاره و بالعکس در وب‌سایت نیک بوم می‌توانید به‌صورت اتوماتیک تغییرات مدنظرتان را اعمال و محاسبه کنید.